【为零售业把脉·中篇】

独家报道：黎添华、李治宏

很多人认为，冠病疫情彻底颠覆了消费模式，但事实上，零售业者本身早就在酝酿着一场百年巨变。

其中，本报就发现，不少洞悉未来走势的商场业者就开始摩拳擦掌，准备以全新格局来迎战未来。

一些嗅觉敏锐的商场，更快人一步，早在2年前便开始转型了。

现象1  改装成办公楼

世界不动产联盟马来西亚分会前会长倪川鹏表示，许多零售商场其实早就趁着网购逐渐取代原有的消费模式之际开始转型，如腾出空间改装为办公室。这种做法不仅节省空间，也让工作的人十分方便。

首先，商场里头的停车位足够、餐饮不成问题，加上具备戏院、健身中心、卡拉OK等休闲场所，如此一应俱全的地方，对工作人士而言是十分便捷的。此外，这能吸引人潮，同时惠及广场内的零售租户。 

据了解，目前不少广场均腾出一些空间让私人企业充当办公楼，其中槟城的高档购物广场葛尼百丽宫，就让多家全球知名跨国公司入驻，为这样的转型做了最佳的示范。

另外，槟城E-GATE的特易购内部也设有邮政局，大大方便了里头工作的人，而前往邮政局办事的民众也能顺道在里头消费。 

现象2  调整营业时间

由于新常态避免人潮，因此在限制人数情况下，延长营业时间是许多业者开始尝试的做法。

据了解，即使在管控令期间，不能延长营业时间，但部分业者选择提前开店，好让整体营业时间能增加。

其实，早在疫情来袭前，不少业者就已开始在营业时间作出调整，如长时间营业的书局、几乎不夜天的健身中心、卡拉OK，以及部分之前曾开至凌晨的火锅店。

这不仅是在顺应着消费者的作息进行调整，更大大减低网购所带来的冲击，同时还能增加营业额。

现象3  建立网购枢纽

当越来越多人趋向网购之际，广场或许可以成为一站式的网购枢纽，负责代领、接收、寄存和转寄的中心。 

在中国，很多人喜欢网购，更因为双薪家庭的关系很少在家，所以邮寄包裹始终需要接领的基点，广场无疑是很好的选择，而且还能避开车龙。

不仅如此，一些知名品牌也能与网购平台合作，在零售店面提供体验服务，进一步将中心打造成一站式网购中心。

现象4  体验店新模式

迎合消费者不断改变的需求，适合充当体验店的商店将是大势所趋。

明乎此，未来的零售商店，将需要更多的产品试用和体验空间，以使消费者能够触摸，尝试和测试商品和服务。

此外，有别于过去看到的陈列室、普通商店，或旗舰商店， 如今零售业者也会随着各自的产品、服务、已经销售模式，做出另一种程度的空间调整，如有的将零售店面转成特定用途商店（Feature Store） ，有的成为交叉零售点，或快闪式商店（Pop-up store）。

全球最大商用产业服务公司世邦魏理仕（CBRE）就预估，零售业者店面的空间将重新调配，例如试衣间、产品测试区、提货柜台和储藏室，都将进行调整。

因此，对顾客满意度影响最小的店面空间将相对减少或缩小。

大部分受访者预计，店内库存存储和结帐柜台的空间需求会降低。电子钱包和面部识别功能可能会增强现有的自检服务。

然而，奢侈品集团希望继续提供全面的服务结帐和礼品包装服务。

现象5  打造共享空间

大马购物中心协会主席丹斯里张昌国早前接受本报访问时指出，迎合新世代的共享办公方式，共享办公室可以是方案之一。 

他认为，一些业者也开始将广场空置单位打造成共享空间，让更多年轻的创业者聚集起来，带动人气外，更具活力。 

此外，他也建议，广场业者正出现零售组合的变化，特别是在药品和个人护理以及餐饮等零售业。再来，商场业者和零售商都必须重新考虑零售趋势和模式，使行业朝更高层次发展。 

除了打造成共享空间外，设立培训中心也是可以考虑的方案之一。 

澳洲最大房产发展商EndLease就在欧洲建立了一大型购物广场，并设有许多培训中心，为当地人提供在职培训，直接带动人潮。

新加坡方面，购物中心也成为很多科学中心的战略合作伙伴。

另外，香港也有不少广场打造出敞开的空中花园，意外地让这些广场成为“社交场地”。 

现象6  引进独特品牌

广场业者也敏锐地察觉到如今的消费者需要社交休闲的环境，加上零售业者也随着电子商务转向打造体验店，就此，广场业者在策略部署上也引进更多独一无二的品牌才行。 

以槟城百丽宫来说，该广场尽可能引进知名品牌入驻，甚至是市场少见的品牌，其中不少更是北马第一家品牌饮食店，如米其林一星的莆田、很久苡前烧烤店、以及海底捞等。 

倪川鹏也引用独立零售研究公司马来西亚零售集团（RGM）的数据，指药品和个人护理以及餐饮零售业在2018年分别增长了10.2%和2.6%。

这也意味着，广场可以从多引进上述两种零售领域入驻。 

另外，他也建议引入高端及科技产品来吸引年轻消费群及白领阶级。 

现象7  往生活面转型

倪川鹏指出，其实广场不一定要局限在购物休闲的定位，反之可以转型成更具生活面向的广场。 

“其实广场内可以安设诊疗所、托儿所等，那么这将让工作人士觉得有关广场一应俱全，同时也进一步带动人潮。” 

以中国为例，上海市面积最大的广场巴黎春天118广场店为缓解网购带来的冲击，因此转型成生活广场。 

当时，该广场增加了戏院、亲子乐园、个性化办公室等生活服务业态，打造全方位的生活购物广场，最终成功吸引各阶层人士。 

这样的转型是可以理解的，过去近10年，广场的零售表现逐年下滑，其中中国方面在2011年至2016年就下滑了4%，反之餐饮、娱乐、休闲、个人服务等领域增长了12%。

显然的，人们的消费习惯已改变，而广场也开始进行转型。

在我国，不少广场也开始端出以家庭亲子和个人服务为代表的“新体验型业态”，如举办亲子工作坊、室内游乐场等活动来刺激人潮。

另外，倪川鹏也提议，若广场内有套房酒店，那么这也能刺激广场内的人潮。 

着重空间与设计

大环境的转变自然将对商店布局、规模和位置策略产生长期和深远的影响。其中，空间使用与设计的3大关键更是值得留意。

第一，提供互动和便利

世邦魏理仕就预测，2030年的实体店将充当生活方式的枢纽，为产品实验、客户与营销人员的互动和社交活动提供便利。

许多零售商已在店内开设咖啡馆和酒吧，并在未来十年中，可能会在旗舰店或大型门市中引入更多社交元素，例如举办研讨会和活动。

第二，视觉刺激

消费者到购物中心的目的，已变得越来越有针对性，许多消费者提前进行了研究和网购。因此，业主将不得不提供更多功能来吸引和打动公众。这可以通过建筑、艺术装置和其他装饰创造出引人注目的视觉体验来实现。购物中心的设计和布局，还应设法环绕此功能，并引导行人通行。

第三，主题设计

未来的购物中心和零售商店，将从今天的标准封闭式大盒子布局中发展而来。艺术和文化元素将越来越多地融入到房地产中，并最终将其作为设施和租户组合的组成部分。亚太地区的新购物中心也将包含更多自然元素，例如垂直绿化和水景。

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