地产

万宜发展趋向多元/黄玟杰、郭仁义

2016年07月11日

万宜是坐落在乌鲁冷岳县，隶属加影市议会的一座城镇，地处雪兰莪及森美兰州边界，周边被汝来、加影、蕉赖和布城环绕。



这座城市是工业区、住宅区与商业区的综合体，当中不乏占地数亩的工厂大楼、半独立式厂房、轻工业厂房、排屋、店屋办公室、公寓和高级公寓等。 

作为一个曾以工业活动闻名的城镇，万宜于一个世纪前是片橡胶园地，初期发展始于雪州经济发展机构（PKNS）推动建设廉价屋，不过近年来随着越来越多房产项目出炉，这里的住宅与商业活动也越来越活跃。

此外，国立大学（UKM）的成立，也为万宜带来庞大学生人口，并激活了这一带租赁市场。 

靠着坐落在万宜旧镇（Bangi Lama）的电动火车服务，成功将万宜北部（丹绒马林）和南部（森美兰州）重要衔接，另一个串联南北发展的则是南北大道。

与主要大道的衔接便利向来都是这个城镇发展的关键，毕竟这对于工业活动发展是很关键的。



其他通往万宜的公路包括巴生谷南部大道（SKVE）、加影外环公路（SILK）、北部大道 （Persiaran Utara）及流古路（Jalan Reko）。 

从万宜几个特定发展项目的有地和分层房产录得的成交价格来看，仍在稳步增长。

尤其是分层房产的表现更为显著，平均交易价从2010年的每平方尺131令吉，增至2015年的每平方尺291令吉，约上涨2.22倍。 

有地房产表现不规则

若从交易表现来看，有地房产的表现有些不规则，从2013年的164个易手单位增加28%，2014年达到210个单位。

但到了2015年，却回落28%至164个单位。

另一方面，万宜分层房产的交易量过去5年都在减少，从2012年约118个单位滑落至2015年的61个单位。

纵使在房价在市场好景时节节走高，但万宜的房产仍属于可负担范围。 

占新项目过半 高楼住宅渐受落

值得注意的是，万宜近来的发展项目或正在规划中的建设，主要都是有地房产、高楼住宅和商用房产。 

高楼住宅以往并非万宜最为热衷的建设，但是随着人口增加与空地越来越少，促使高楼住宅越发受到欢迎。

从以上图表中可以看到，几乎过半建设中的新项目都是高楼住宅。

同时，这里仍有不少有地房产新项目，包括排屋和独立式洋房。

斯里布特拉成焦点

商用产业还是一如既往受欢迎，不过多数的新项目都属于低矮的建设，比如店屋办公室和购物广场等。 

从一个橡胶园地发展成工业城镇，现在的发展趋向多元化，万宜开始摆脱过去的印象，转型成为一个设施便利且能自给自足的城镇。 

完善的公共交通系统相信能促进这个城镇的发展。除了北部的万宜新镇，南部的斯里布特拉（Bandar Seri Putra），也成为市场关注的焦点。 

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地产

沙登地理位置优越

2016年10月09日

坐落在雪州南部的沙登（Serdang），距离吉隆坡市中心约25公里，属三线城市。

北部紧邻新街场（Sungai Besi）与武吉加里尔（Bukit Jalil），南部则是我国政府机关所在的布城。



往西则可通往怡观花园（Equine Park），向东可见无拉港（Balakong），优越的地理位置让沙登成了连接这些重要城市的重要枢纽。

沙登一带仍以花园区居多，当中包括武吉沙登花园（Taman Bukit Serdang）、斯里沙登花园（Taman Sri Serdang）、沙登再也（Serdang Jaya）、沙登高原（Serdang Heights）、布特拉英达花园（Taman Putra Indah）、蒂莎沙登（Desa Serdang）等。

邻近还有标志性的绿野仙踪（The Mines）、雪兰莪赛马会（Selangor Turf Club）及金马皇宫等。

目前，这个城镇的公共交通系统只有位于新街场大道的沙登电动火车站，所幸穿行沙登的大道有5条之多，分别是北部的武吉加里尔大道（Bukit Jalil Highway）、南部沙登金銮布城大道（SKIP）、西部的隆布大道、东部新街场大道（BESRAYA）与加影外环大道（SILK Highway），得以将东南西北的城镇完美衔接，形成四通八达的所在。

值得注意的是，途经沙登衔接双溪毛糯与布城的捷运2（MRT 2）双溪毛糯-沙登-布城（Sungai Buloh-Serdang-Putrajaya），首阶段工程已在今年8月动工。



至于沙登及史里肯邦安属第二阶段工程，预计将在明年上半年开工。

随着捷运2工程提上日程，未来料可纾缓沙登大路（Jalan Besar）及主要大道（Jalan Utama）的繁忙车流量。

发展倾向高楼住宅

作为一个发展相当成熟的三线城市，沙登能供发展的土地已日渐稀少，现今多数的发展都往外扩散集中在附近的无拉港、怡观花园与武吉加里尔一带。

故过去3年的发展项目大多倾向高楼住宅项目，可从沙登有地房产成交量这几年间逐步滑落看出端倪。

自2011年开始，这一带有地房产从156宗成交量逐年减少，2013年开始更是跌至117宗，期间跌幅为25%。

在这4年间，有地房产成交量更是再缩水，截至今年8月仅有17宗交易，且房价走势在这几年间也略显起伏不定。

至于高楼房产成交表现则在过去3年剧烈波动，截至今年8月仅有23宗交易；相比2014年的418宗大幅减少近95%。

不过，高楼房产价格仍表现稳定，每平方尺平均成交价从2013年的269令吉稳步走高，截至今年8月为331令吉，期间增幅为23%。

7住宅项目仍在申请准证

沙登近来刚竣工的新项目就有属商业房产的Rivertree Avenue及住宅发展Klover 18。

除了Puritechno私人有限公司在斯里沙登花园负责的博特拉大学（UPM）住宅发展项目与BSS9第二期工程仍未动工外，其他4个住宅发展项目已在建设中。

据悉，目前尚有7个住宅、商业办公室与工业项目仍在申请准证阶段，足以见得沙登未来仍有发展空间。

认真研究左表，不难发现正在规划建设的发展项目中，多数集中在武吉沙登花园一带，这里毗邻武吉加里尔，多半用以发展有地房产项目。

若想更加了解一个城镇的发展潜能，首先要注意的还是交通衔接与便利。

沙登从初期发展至今，纵使贯穿城镇的高速公路多达5条之多，但最大的挑战还在于如何有效打破因地势造成的发展与交通瓶颈，有效疏散主要大道与沙登大路的车流量。

沙登近来刚竣工的新项目就有属商业房产的Rivertree Avenue及住宅发展Klover 18。

除了Puritechno私人有限公司在斯里沙登花园负责的博特拉大学（UPM）住宅发展项目与BSS9第二期工程仍未动工外，其他4个住宅发展项目已在建设中。

据悉，目前尚有7个住宅、商业办公室与工业项目仍在申请准证阶段，足以见得沙登未来仍有发展空间。

认真研究下表，不难发现正在规划建设的发展项目中，多数集中在武吉沙登花园一带，这里毗邻武吉加里尔，多半用以发展有地房产项目。

若想更加了解一个城镇的发展潜能，首先要注意的还是交通衔接与便利。

沙登从初期发展至今，纵使贯穿城镇的高速公路多达5条之多，但最大的挑战还在于如何有效打破因地势造成的发展与交通瓶颈，有效疏散主要大道与沙登大路的车流量。

新项目仍层出不穷

沙登土地虽日益稀少，但新项目仍层出不穷，现今正在建设与规划的未来发展项目如下表所示：

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