英国公投脱欧成功震撼了全球，即时在股汇市场掀起千重浪，虽然说房地产属于比较长线的投资，版图和行情趋势和影响股汇的导因不一，但短线的影响肯定免不了。

从经济层面，专家都说英国脱欧对大马谈不上冲击，顶多只是短期影响，主因是我国和英国的经贸关联性不强。

投资者最担心和关心的不外是投资会否受到冲击，但在关心本地的影响之余，大家可能要将目光转移到英国，看看这一骤变会带来多少危和机？

房地产就是一块冒现机会的版图，有业者认为，短期内正是捡便宜的时机。

外国投资者抢先机扫货

在伦敦有业务或投资的公司或个人，多少会受到英国脱欧的影响，虽然专家都说只是短线动荡，但对投资者来说，哪怕只是很轻微的影响，也不得不掌握。

放大观点和角度，英国脱欧对亚洲的影响又有多大和多深？这也是大家必须了解的；毕竟，亚洲是我国主要贸易和投资伙伴。

同时间，英国经济和金融因这突变，也会产生不少骨牌效应，这对房地产来说，有危，但行情短线下滑却是机。

一起听听来自世界多国的房产顾问，如何剖析这场经济金融和权力重新洗牌的影响，好好部署。

我国的地产商和投资者，在英国脱欧后面，对什么程度的冲击？这是在英国脱欧公投后，市场第一个掌握答案的问题。

经济学家一致认为，英国脱欧对大马影响轻微，主要是我国和英国贸易不大，而令吉和英镑的关联性也不强。

根据大马外贸发展局的数据，我国和欧盟去年的来往贸易上涨了3.1%，达1485亿令吉；我国对欧盟出口增长则8.4%或60.9亿令吉，来到789.2亿令吉，而对英国的出口增长则是17.6%。

英镑贬有利投资

联昌国际研究就指出，英国脱欧不会影响在英国有业务的公司，但局势未明朗前，或会阻止外国资金流入伦敦房地产。

但一名房产仲介受访时却指出，英国脱欧对外资到当地投资房产有阻吓影响的说法站不住脚，因为英镑贬值，反而鼓动投资者进场，希望以更低价买到英国产业。

他指出，英国脱欧公投后，英镑跌至30年来新低，这成了富人到英国捡便宜的催化剂。

一位房介指出，英国学校和大学向来都是大马学子升学的热点，如今英镑贬值，一定会吸引更多大马人在英国置业。 

《独立时报》日前报道，在英国脱欧公投前后，显现出更强劲的买气，尤其是许多外国投资者似乎已开始“扫货”，尤其是来自中国、中东、意大利和西班牙投资者最热衷询问。 

48小时询问不断

报道引述伦敦房介哈罗德房产（Harrodas Estates）新项目主管西蒙巴里指出，在英国脱欧的48小时后接到许多来自中东、非洲、美国投资者的来电查询。 

而Chestertons销售总监盖什吉廷斯也表示，公投后几天，就接获来自中东银行房地产部主管要求一份名单，并声称这些投资者会在斋戒月结束后飞到伦敦看房。 

“英镑贬值将吸引更多投资者进场，而更多询问已证明了这点。”

股友慌张掀短暂抛售潮

在英国有业务的大马挂牌公司，股价在公投当天马上有应声下跌，可能投资者因为前景不明朗，担心风险而走避之故。

这些公司包括森那美（SIME，4197，主板贸服股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）、东家（E&O，3417，主板产业股）和IJM（IJM，3336，主板建筑股）等。

但交易商指，这只是因为股友一时慌张引起的抛售潮，相关公司基本面并没有受到影响。

巴特西发电站有利可图

森那美很快就发表文告，声称伦敦巴特西发电站（Battersea）项目不会受影响，反而相信长期内有利可图，因为伦敦仍是热门的产业投资地点和金融中心。 

森那美与实达在巴特西发电站项目中各占40%股权，另20%归雇员公积金局（EPF）所有。 

另外，已在英国发展数项房产计划的东家，执行副主席拿督斯里谭家汉也表示，英国发展的项目如常进行。 

2012年进军伦敦的东家，在伦敦市中心以6000万英镑（约3.3亿令吉）买下Princes House，并根据所在地的优势发展3项小至中等规模的项目，预计今年完工。 

雇员公积金局、公务员退休基金（KWAP）和武装部队基金局（LTAT）是在英国投资最大的机构，英国脱欧或给以上3个机构带来不同程度的影响。 

但至今，只有雇员公积金局发言，指不会受英脱欧影响。

产业短期波动

经济学家认为，英国脱欧会对经济引发一连串的影响，包括房地产会降价、央行可降息，甚至推行其他量化宽松（QE）政策。 

国际房产顾问公司莱坊（Knight Frank）指出，首席经济学家詹姆斯罗伯茨说，最先受到影响是英镑在短期内继续下跌，股市也会受到牵连。

“这些风险，相信会促使英国央行降息25个点。” 

同时，他认为住宅和商用产业短期内会出现波动，部分物业价格承受下行压力。 

“英国受到的影响，包括一个高速迷你经济周期；一些投资者已观望一段时日，当他们决定脱售物业时，房产价格自然面对下调的压力，但优质房产行情，相信明年夏天就会回到脱欧前的水平。” 

他认为，价格下行，加上汇率贬值，肯定会吸引更多外来投资者进军英国房地产。

詹姆斯认为，英国经济依有优势，房地产非常适合于眼光长远的投资者。

另外，他预计未来的通货膨胀压力，将驱使投资者在今年或明年初，把目标锁定在有升值潜力的产业上。

宜守长线投资

莱坊亚太区研究部主任尼古拉斯霍尔特指出，英国向来都是亚洲投资者的最爱。

稳健的资金流和政治环境、高透明和完整的资产所有权，都是吸引中国、香港、新加坡、大马和泰国投资者在英国投资房地产的主因。

“对于伦敦置产的亚洲人，英国脱欧造成英镑下跌，肯定会影响投资收益和脱售时的利润。”

但他认为，即使市场波动，大部分投资都看重长线回酬，所以会继续守住产业，待英国在欧洲角色明朗化后，短期不稳定的因素就会慢慢消除。

他表示，英脱欧的也为买家带来入市机会，英镑大跌可能会像2009年一样，提升了购买力，且加大亚洲投资者对英国的吸引力，这些投资者在公投几个月前，仍采取观望态度。

“中国、新加坡和香港投资者向来都对伦敦的住宅和商用产业兴趣浓厚，相信未来几周或几个月内，捕抓入市时机。”

亚洲生产总值料减0.2%

世界第5大经济体英国并非亚洲主要的贸易伙伴，而且亚洲整体上对英国的出口，只占地区生产总值0.7%。

英国着名研究机构Capital Economics预计，英国脱欧后，整个亚洲的国内生产总值或减少0.2%，而英国从全球的进口将在两年内会缩减25%。

柬埔寨影响最大

Capital Economic认为，其中影响最大的是柬埔寨，依序是越南、香港、新加坡、泰国；大马、中国和菲律宾影响微小。

该公司高级亚洲经济学家丹尼尔马丁说，亚洲出口英国只占国内生产总值0.7%，即使英国日后再减25%进口，亚洲经济受影响幅度也不到0.2%。

“事实上，仅有少数几个亚洲经济体，会受到比较大的影响。”

亚洲新兴市场经济体面临的主要风险来自其他方面，例如中国经济放缓，以及部分国家债务高筑等。

他指出，对于东南亚和亚太来说，英国脱欧虽然危中有机，但却是让人担忧的发展。

英国出口东南亚市场总额150亿美元（约6.12令吉），加上英镑走跌，东南亚国家看到赚钱的机会，尤其是大马，很早就表示要和英国商讨自由贸易协定。

中国身为亚洲最大经济体，对英国出口仅占国内生产总值0.5%，影响不大；年初实行银行负利率的日本流年不利，英镑下跌使到日元高涨，不利于出口。

住宅仍供不应求

莱坊英国住宅研究员格兰尼吉尔摩认为，英国脱欧可能令该国房地产市场转向，至于影响大小，尤其是中至长期的效应，必须视日后的商讨脱欧的细节和结果。

她表示，消费者信心短期内会因前景不明朗而受挫，尤其是经贸的部分，同时房产市场活动减少，成交量和价格都可能下跌。

“再者，前景不明朗也会影响之后进入市场的楼盘供应，而银行为了因应政府减息及控制放贷，反而可能会上调房贷利率，将为交易和可负担能力带来额外压力。”

购屋者倾向长期贷款

她说，通胀压力加上基准率或房贷利率上调，都会加重业主的负担，假设屋价继续下降，则会给高负债借款人带来更沉重的压力。但她指出，近年来购屋者都已倾向锁定利率的长期贷款，例如2至10年的固定利率房贷，而这些人则不会受到银行业接下来可能加息的影响。

从长线来看，格兰尼认为，经济成长放缓和高失业率形成的第二波冲击，会延烧到房市，家庭收入和投资意愿足以左右房市表现。

郊区豪宅跑赢市中心

伦敦豪宅买卖和价格，从2014年中起开始放缓，英国脱欧仅是冲击市场的其中一个因素。

莱坊全球研究主管莱恩贝雷指出，英国大选、豪宅税、印花税、投资者附加税、第二次置业附加税，都是破坏市场情绪“元凶”。

他说，虽然今年首季销售在附加税实施前表现强劲，但真实的画面会在第2季后出现， 4月起销售已出现下跌现象。

他说，伦敦豪宅需求来自于多方面，大部分都和公投结果挂不上钩：“市场神经在短期内都很紧张，投资者想在这个时候物色一个理想的投资地点，也不容易。”

反观郊区豪宅行情，近年表现不俗，而且自之前的金融危机之后迅速复元，短中期内相信可保持跑赢市区的走势。

前景不明朗影响买气

2008年前，英国人主导欧洲第二家园市场，如今换成北欧、非欧盟人（例如中东、美国和亚洲）进场和补充的时候。

莱坊国际住宅研究主管凯特埃弗雷特艾伦指出，英国脱欧后，房产销售额面对的冲击大于价格，特别是供求上两三年的差距已经收窄。

她认为，前景不明朗会影响买家的购买情绪，在某程度上胥视英国与欧盟在贸易上的谈判结果。

她说，目前有120万英国人住在欧盟国家，25万人居住在爱尔兰，欧盟各国政府都意识到英国人的贡献而准备展开会谈，希望留住这些人力和资金。

平静后将重新定位

后金融危机时代说明了大企业特别痛恨朦胧的前景，而从另一角度看，英国脱欧，或令画面变得清晰。

莱坊商业研究主管李埃利奥特博士表示，在人人感叹前景不明的同时，短期内减少商业活动是无可避免的。

“不过从中期看，有利好因素。首先，环境悲观并不一定是生意难做。”

是的，许多专家说过，如果英国离开欧盟会失去更多，相反的会引来更多外资。

“其次，历史也说明，高技能业务都能适应于多变经营环境中。第三，待一切恢复平静、经济恢复稳定后，自然会将所有的点重新连接起来和定位。”

受青睐产业或乏人问津

莱坊商业研究数据和分析主管马克克雷西琼斯指出，英国脱欧将对所有投资市场造成波动，包括房地产市场。

“这个时候难免会令到一些交易受到搁置，租户也选择在单一市场外，考虑所需空间。”

但他认为，英镑汇率和房价相继下跌，也是外国投资者进场的大好时机。

“在回酬率上涨、央行实施货币政策和债券利率下跌的同时，将扩大两者之间的回酬率差距，之前受人青睐的产业，变成一个乏人问津的投资地点。”

伦敦商用产业可从中获利

经济不确定性，鲜少对任何市场有积极效应，同样的英国脱欧短期引起的动荡也在所难免。

莱坊伦敦中心研究合伙人帕德里克斯坎伦认同，短期内，租户或搁置租用办公楼的决定。

“伦敦是以欧元计价和交易的最大市场，各大银行以欧元结算的业务，或会考虑将办公据点迁到欧盟其他地方。”

他说，这些迁移未来是整个银行批发部门，但这次洗牌后，可以预见办公楼会出现更多出租空间。

“在收窄业务面对严冬的同时，也将释放更多办公空间。然而，目前的供应水平依然很低，在主要办公楼租金下跌前，相信市场有能力吸收供应过剩。”

他认为，脱欧对投资市场造成的冲击不大，倒是经济不确定性，会让国内投资者却步，转而购买外币。

“简单的说，伦敦商用产业在中期内，相比于其他种类产业仍能取得高回酬率，并从不稳定的股市中获利。”

冀旅客带旺酒店业

在零售空间方面，业界认为，即使英国经济陷入衰退，但零售销售不一定受到波及，因为上次经济衰退时，零售销售并未影响到国内生产总值的表现。

消费者可能会收紧银根，但不会停止消费，所以零售销售的表现如何，是无法捉摸的。

通货膨胀或对消费者市场构成威胁，惟零售市场可能因祸得福，毕竟零售销售和销售额差距太大。

假若零售商大胆提高原价并转嫁到消费者身上，自会遏制通货膨胀。

至于酒店业，事实上在今年初就感受到这方面的投资放缓。

莱坊认为，英国脱欧，酒店业首当其冲，而政治和经济动荡在短期内肯定影响酒店交易表现。

不过从中和长期看，仍有积极的一面，主因是英镑下跌，可能吸引更多海外旅客到来旅游，这有助推高酒店需求。