地产

投资自住两相宜 3类产业带动房市/林景清

2018年02月03日

上期说到房地产市场开始出现好转的迹象，该市场在去年首九个月的总成交价值，按年回扬7.03%，主因是住宅房屋、商用产业，还有农业与发展用地的交易价值增加。‘

根据这些来自国家产业资料中心的数据，尽管整体成交量继续减少，但很多房产和土地的价格还是稳中看涨。



（左图）教育学府林立和学生众多的双威镇，租金水平保持稳定。 （右图）即将在今年逐步完工的亿国城（EkoCheras），不但有捷运站，还有服务式公寓、酒店和办公楼等。

以占了整体房市交易一半以上的住宅房屋为例，虽然但去年首9个月的成交量也在减少，但成交价值录得498亿令吉，比前年同期的482.7亿令吉，高出3.17%。

这表示在住宅房屋市场当中，依然还有很多出色的房子受到买家和投资者追捧，从而形成了一股强劲的上涨动力，推升该市场的成交价值。

根据当前市况和国家产业资料中心的数据来分析，相信如今还能够逆市走高的房产，分别是以下三类：

1.公共交通导向和综合发展项目

随着国内基础建设和公共交通持续改善，加上可发展土地越来越少，很多地区陆续出现公交导向和综合发展项目，尤其是在巴生谷。



这些项目的特点是处于策略位置，靠近市中心和公交等设施，而且往往都集住宅、商用、办公和休闲等各种元素于一身，目标迎合各种买家的需求。

例如即将在今年逐步完工的亿国城（EkoCheras），当中不但有连接到捷运站的购物商场，还有服务式公寓、酒店和办公楼等。

同时，这些项目内的公寓单位，售价基本都设在30万至50万令吉左右，是如今的年轻人和小家庭能够负担的水平，所以颇受买家的欢迎。

2.重获青睐的二手房屋

人口增长和城市化趋势为昔日的郊外地区，带来了更多人流、发展项目和基础建设，从而为当地的二手房子变成身价百倍的热门产业。

这方面的典型例子有八打灵再也、蒲种、梳邦再也、冼都和蕉赖等，它们在过去都是人们嗤之以鼻的“偏远”地区，但随着高速大道和公交建设逐渐完备，如今它们成是人们买房置业的首选区域之一。

像是亿国城所处的蕉赖，当地的住户在过去常常受到塞车问题的困扰，但双溪毛糯至加影捷运路线开跑后，来往市中心和其他地方变得更加方便。

因此，这些地区的二手排屋、组屋和公寓，吸引了很多想在吉隆坡附近居住的买家的目光。

而在近几年开始腾飞、前景看俏的地区，包括士毛月、依约（Ijok）、根登（Kundang）、直落坡（Telok Panglima Garang）和本查阿南（Puncak Alam）等。

3.租金回酬持稳的产业

除了用来自住，产业也是一项稳定且能够带来可观回酬的投资工具，因此，一间能为业主持续捎来良好回酬的房子，售价肯定会更加稳定。

虽然国内在过去数年蒙受经济和人民消费能力走低的冲击，拖累很多房产的租金回酬都相当惨淡，但有些地区的租金还是相较强韧，受到的影响不大。

而这些租金水平能够保持稳定的房产，大多聚集在租屋需求连绵不断的地方，例如教育学府林立和学生众多的双威镇、沙登、双溪龙镇和赛城，还有外国企业员工偏爱的吉隆坡市中心、满家乐和白沙罗等。

在这当中，教育机构是几乎不受经济走势影响的，加上国家对高学历和技术人才可说是求贤若渴，这些学府重镇的学生人数将只升不跌，因而带来源源不绝的房产需求。

另一方面，随着国内建筑领域蓬勃发展，很多本地建筑商都与外国企业联手承包大型项目。

而这些外国企业的员工也因此来到大马居住，为那些向来受到外国人偏爱或他们工作附近的地区，带来了一股强劲的租屋需求。

结语:

展望2018年和未来数年，这三类房屋预料还是能够继续交出良好的表现，带动整体房市继续转好。

由于它们具备众多优点，因此，不管是投资者或打算买来自住的产业买家，这些类型的房子都相当值得他们留意。

虽然相较数年前的情况，目前的房市的确是逊色不少，但市面上还是有很多类似这三类房产的“沧海遗珠”，等待着有眼光的人们发掘。

丹斯里林景清, 林上海资本有限公司非执行主席、怡克伟士董事经理、依斯干达海滨控股董事
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名家专栏

两年“钱”买产托好时机/麦传球

2024年11月20日

巴生谷的人们，可能认为谷中城美佳广场或布城IOI广场每天的顾客数量可能是最多的。嗯，这可能是真的。

然而，如果我们以人均平方英尺顾客为基础进行估值，那么基于建筑面积，新山的KSL购物中心，可能会更有利可图。原因是商场内几乎所有可以出租的走道都已经出租了。

想象一下，不用等到周末，商场里也可能挤满了人，尤其是在学校放假期间（新加坡学校，哈哈！）

大马房地产投资信托（REITs，简称产托），一直以来都是寻求稳定收益和投资组合多样化的投资者的可靠选择。在当前全球经济动荡和利率看跌的趋势下，无论是全球还是大马，产托显得格外具有吸引力。

然而，现在会否是投资大马产托的正确时机？以及，与传统的单位信托或共同基金相比，它们的优势和劣势是什么？

1.全球经济形势与大马产托

1.大马利率看跌趋势：

●全球利率逐步稳定甚至下降的趋势，同样反映在大马。国家银行将隔夜政策利率（OPR）维持在3%，未来若经济需要，可能进一步下调。

●对产托的影响：

■较低的利率降低了产托的借贷成本，从而提高了盈利能力。

2.经济复苏推动力：

●大马国内生产总值（GDP）在疫情后已逐步复苏，国内消费和旅游业成为主要推动力。

●零售型产托，如怡保花园产托（IGBREIT）（拥有谷中城购物中心和The Gardens商场），随着消费者支出的反弹，正迎来客流量的显著增加。

●酒店型产托，如城中城产托（KLCC）（管理着东方文华酒店），也随着大马旅游业的复苏而回暖。

产托指数走势

2.为什么选择产托而不是单位信托或共同基金？

■产托的优势：

1.高且可预测的分红：

●大马产托法律规定，当产托分配至少90%的应税收入给投资者，可以免征企业所得税，因此，提供了具有吸引力的分红收益。

●相比之下，单位信托的分红不固定，金额和时间均缺乏可预测性。

2.有形资产支持：

●产托拥有实物房地产，提供了内在价值，并能对冲通货膨胀。在成本上涨时期，租金收入和房产价值通常会随之增加。

●例如，柏威年产托（PAVREIT），其资产包括大马最优质的零售地段Pavilion吉隆坡，为投资者提供强大的资产支持。

3.流动性强：

●产托在马交所上市，投资者可以轻松买卖其股票。相比之下，共同基金可能会有锁定期或赎回延迟。

●如果投资者需要即时资金，他们可以迅速出售产托股。

4.对冲通货膨胀：

●房地产价值通常会随通货膨胀而上升，租金收入也往往包括与通胀挂钩的条款。

■产托的劣势：

1.对利率敏感：

●产托的价格与利率呈反比关系。虽然当前利率较低，但未来若利率上升，可能会对估值产生负面影响。

●例如，城中城产托的长期固定租赁协议，可能在利率上升时出现价格下跌。

2.集中风险：

●产托专注于房地产领域。若想在科技或医疗等其他行业进行更广泛的多元化，共同基金是更好的选择。

3.现在是投资好时机吗？

1.强劲的分红与低利率：

●当前大马产托的分红收益率在4%至8%之间，远高于定期存款（约3%）和债券（约4%），对追求收益的投资者极具吸引力。

2.估值机会：

●许多大马产托以低于其净资产价值（NAV）的价格交易。

大马产托在当前的低利率环境下表现良好，为投资者提供了获得高且稳定分红收益的机会，同时受益于大马经济的复苏。

然而，随着线上平台的迅速崛起，企业运营和消费者购物的方式正在发生重大转变。像Shopee、Lazada和Zalora这样的电子商务平台，以及基于云的服务提供商，显著减少了对实体办公室和零售店的需求。

随着越来越多的业务和消费者转向线上，出现了一个值得关注的问题：这是否对产托构成了威胁，尤其是那些投资于办公室和零售物业的产托？

线上平台的崛起，确实对某些类型的产托（尤其是传统零售和办公室物业）构成了挑战。然而，这并不意味着该行业会遭受重大打击。

实体空间正在适应数字经济，零售空间正在转型为生活方式中心，而办公空间则向混合办公友好的布局发展。

电子商务的增长，还为工业和物流型产托带来了新的机遇，因为仓储和履约中心的需求迅速增长。在数字化时代，位于战略城市地段的优质资产，仍然具有强大的价值。

通过投资大马产托，同时密切关注全球经济趋势和利率变化，你可以在当下不确定的环境中，打造一个稳定且回报丰厚的投资组合。

两年前（图表内蓝色箭头期间），我有感而发，于是写了一篇文章，来引发人们对产托投资的思考。请阅读下面的文章，为什么我两年前写了一篇关于产托的文章，并对产托的前景持积极态度。

产托是时候捞底吗?/麦传球

股市里的“房”事/麦传球

现在投资风险更低

两年后的今天，我再次有感而发，并希望能够激励人们重新思考产托的投资。

现在，投资产托的风险应该更低，因为总体而言我国经济增长较高，加上利率前景看跌。

当然，就像两年前你错过了它一样。你还是可以再等两年后我的下一篇文章，来证实我的观点。

可能你有相同的问题，“是时候捞底吗？”

当以后价格较高时，今天的高点实际上是一个低点。

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