综合整理|郑美励 

全世界最大的共享办公室业者WeWork在8月初发布了破产预警，这个共享经济的明星为何会走向没落？

在风光时期，Wework估值一度达到470亿美元（约2187亿令吉），今年8月初却发出破产预警，在提交给美国证券交易委员会的文件中揭露，由于深陷亏损且经营活动现金流为负，持续经营能力成疑，可能考虑寻求策略性选项，包括根据美国破产法寻求救济。

WeWork 2010年在纽约诞生，当时正值Uber、Airbnb等带起共享经济风潮的时候，联合创办人亚当纽曼（Adam Neumann）捉住机遇再加上其个人魅力和三寸不烂之舌，WeWork迅速崛起且募得大量资金，短短几年就成为全球前10大新创独角兽。

出租空间赚钱

WeWork的商业模式很简单，它在世界各主要城市承租大面积的办公大楼，拆分成一个个独立的小空间，借由新颖的装潢与弹性的租期，吸引租客，此模式的专业术语为“共享办公室”，说穿了其实就是办公室的二房东咯！

Wework原定2019年进行首次公开募股（IPO），但公开说明书与财务细节公布后，遭外界批评过度支出与承受风险，上市计划被喊停，经营风格和诚信道德有问题的亚当纽曼被解职（带着巨资全身而退），公司请了职业经理人来设法扭转困局。

2021年10月，WeWork透过与一家特殊目的收购公司（SPAC）合并方式上市，但此时估值已大幅缩水，股价也江河日下，而公司收入和业绩虽然有改善但至今尚未转亏为盈，其股价在今年3月中已跌破每股1美元，8月9日其股价暴跌38.5%至0.1289美（约0.59仙）元，从共享经济的明星到如今已濒临破产边缘。

无视代价扩张

Wework从神坛跌下，疫情被归咎为重要原因，但不计代价迅速扩张遇上坏时机或许才是核心原因。

WeWork的核心业务是租金套利，该公司在世界各地黄金地段抢购了长期租约，再以短期租金转租给寻求灵活性和时髦的企业和个人来赚钱。如果WeWork能够稳扎稳打发展，专注于盈利，一切都可能会如愿以偿。

但这种稳健的营运模式与亚当纽曼的愿景（以及支持他的风险投资的目标）背道而驰，无视一切代价地快速扩张才是他们的想法。

WeWork以科技公司自居并进行激进的全球扩张，为租赁过度付费并押注利润会随之而来。在一个规模经济很重要的行业，这种快速扩张占领市场的作法是可以理解的，但分租并非这样一个行业。

更重要的是，虽然WeWork自诩为一家灵活、可适应、轻资产的科技公司，但现实是它在做着巨大的长期承诺：即使如今精简了业务，它仍然有133亿美元（约619亿令吉）的长期租约义务，问题是WeWork的客户大多是短期合同，随时都可以退租。

继续花钱吸引新客

因此，当疫情期使办公空间需求崩盘时，对业务造成重大打击。即使随着需求的回升，WeWork仍然不知道大多数客户会待多久。它必须继续努力防止客户流失，并必须继续花钱吸引新客户来抵消这种流失。

“归根结底，WeWork的问题在于它试图像一家科技初创公司一样行事，而它本质上是一家地产公司，”Tech London Advocates 和 Global Tech Advocates 创始人罗斯绍尔说。

美国融资不再便宜

纽约大学斯特恩商学院全球房地产金融Chao-Hon Chen研究所所长萨姆查丹表示：“WeWork的挑战是其早期和非常激进的扩张的遗留问题……而这些扩张的成本（由公司承担）仍在继续，根据许多指标，公司收入和业绩正在改善，但不够快。”

更重要的是：融资不再便宜。当借钱很便宜时，增长是一切，可是低利率推动的科技公司融资热潮已经结束。美国联邦储备局为了对抗通膨的“暴力升息”政策的后遗症已逐渐显现。

过去15年，美国企业皆能以约5%上下的利率获得债务融资，现在借贷成本却高达10%以上，对财务是极大负责，许多美国企业也撑不住。

破产的潜在影响

WeWork的前景如何暂时不得而知，该公司表示，它将在未来12个月内专注于降低租金成本、谈判更有利的租约、增加收入和筹集资金。但它还能有多少次机会？

该公司是该行业的最大租户之一，拉抬全球办公室租金的火车头，其命运将会对商用不动产市场产生影响。

如果它关闭大量门店，将会释出巨额的空间，这会令全球多地需还贷款的商用地产房东压力山大。不过，WeWork可能翻船并不代表共享办公室这个业务模式完蛋。WeWork及其竞争对手都认为对房地产需求的不确定性应该会导致对灵活办公空间的需求增加，而不是减少。拥有Regus和Spaces品牌的IWG在报告称，今年上半年利润增长了48%，并表示对未来“谨慎乐观”。