投资房产是其中一项颇受鼓励的理财致富途径，但过程中需面对市场变数，个人也要懂得精打细算才能确保满意回酬。

近年来，贷款困难和产业盈利税提高，无疑是对投资者影响最直接的两大挑战。

银行拒绝贷款的主要原因，通常是申请者有过不良的还款记录，另外，如果是购买第二项或以上的产业，在贷款方面也会遭受更严格审核。然而，最基本的评估标准，仍然是申请者的偿债能力。

金满成功集团执行董事颜宇恒指出，马来西亚银行是使用贷款偿还率（Debt Service Ratio, DSR）来计算申请者的偿债能力，所以有意买房子的人，可以通过DSR来预估贷款成功的可能性。

DSR方程式：（每月总负担 ÷ 每月总收入）X 100% = DSR

每月总负担，包括目前的房贷、车贷及卡债，然后加上欲申请的新贷款；总收入则是固定的月薪与津贴，减掉公积金、社险及所得税缴额。

月入3500令吉以下者，DSR不可超过40%；月入3500令吉以上者，DSR不可超过70%。

无论如何，颜宇恒强调：“上述例子只供参考，每间银行要求的DSR并不一致，譬如对月入3500令吉以下，可能A银行要求40%以下，B银行只要求50%以下。所以贷款失败者不必气馁，应该多尝试几家不同的银行。”

银行不承认现金收入

颜宇恒提醒，有些人除了固定月薪之外还有其他收入，原本拥有足够的还债能力，却因为不晓得如何说服银行而无法获得贷款。

倘若是固定收入，例如月薪，银行只会要求3个月薪水单。

至于不固定收入，例如兼职传销或寿险行业，则需要6个月的记录。

有趣的是，无不良还债记录，甚至不曾借贷的“绝对清白人”，银行也不会贷款给他。原因是这种人背景太干净，不曾借过钱，银行无从预测一旦此人有欠债，是否能良好偿还。

“所以，要买房子之前，最好先去申请一张信用卡，使用后按时还款，制造出一份良好的还债记录，那么向银行贷款时就会较顺利了。”

每月财务负担声明

1. 车贷

2. 电单车贷

3. 高等教育基金贷款

4. 玛拉教育基金贷款

5. 信用卡欠款

6. 房贷

7. 个人贷款

8. 土著信托基金贷款

9. 保险（人寿及医药）

10  其他

迟缴贷款恐列黑名单

金满成功集团高级销售执行员冯秀莲指出，在向银行申请贷款时，应诚实申报所有的负担和欠款，包括保险费、国家高等教育基金（PTPTN）贷款等等。

“诚实申报，能让你更清楚自己的偿债能力，否则就算成功贷款买屋，将来也可能负担不起庞大的开销和房贷。而且，现在银行的审核标准更严格，也有更多管道能够得知你是否有欠款。”

冯秀莲解释，银行会向中央信贷资讯系统（CCRIS）和信贷情报服务私人有限公司（CTOS）索取个人资讯，CCRIS提供申请者的欠债与还款记录，关注的是偿债能力；CTOS搜集申请者涉及公司法、注册法及破产法等的法律档案，更侧重个人的诚信与作风。

CCRIS的资讯日愈完整，如今连PTPTN的资料，以及所有电讯公司的资料都囊括在内，因此银行拒批贷款的理由更多，曾经拖欠贷学金或电话费两三个月的申请者，都可能遭列入黑名单而贷款无望。

寻有贷款准证发展商

她补充：“一些人太忙碌，经常延迟两三天缴付车贷、房贷或卡债，反正没人催收，也不会在CCRIS和CTOS留下坏记录，就养成习惯。但相关的银行却会记录在案，将来你要向该银行贷款就很难了，所以最好准时或提前付款。”

基于一些银行并不直接拒绝贷款，而是降低贷款率至房价的80至50%，冯秀莲建议寻找有贷款准证的发展商。以金满成功集团为例，将提供符合资格的购屋者贷款，以填补银行贷款与房价之间的差额，只征收合理的利息。

产业盈利税的影响

产业盈利税（real property gains tax，简称RPGT）自2010年恢复施行至今，已经过3次调高税率，尤其最近一次于2014年的明显增幅，更是引发各界激烈反弹。

金满成功集团董事颜佳祥表示，2014年调高税率，确实让一些屋主乱了阵脚，影响部分投资者的回报率，但人们还是可以通过周详的规划，克服产业盈利税带来的挑战。

“换句话说，如果能坚持到5年以后才售卖房子，就能豁免产业盈利税，所以已经买了房子的，不妨先出租5年，之后才转卖。

“投资者更应在发展商推介新产业时趁早签购，那么当房子竣工时，也已是3、5年后了。”

一生一次豁免产业税

颜佳祥表示，政府提供所有大马公民一生人一次豁免产业税的权利，但没有注明何时使用。

一些人可能在首次售卖房子时就使用这权利，未来可能后悔莫及。

“在使用这项权利时，要想清楚，自己未来是否有再卖房子的可能性？如果有的话，那就应该保留这项权利，直到要卖出价格较高的房子时才使用，这样就能省回最大额的产业盈利税。”

大马公民（个人）被征收的产业盈利税，从签署买卖合约日期开始算起，税率如下：

首3年30%

第4年20%

第5年15%

5年后 0%