报道：卢德仪

港铁善用“铁路加房地产”，并成功在深圳建立围绕地铁站的新经济增长点。这个成熟模式有望在马来西亚再次实行，打造南马经济中心，惠及新加坡及周边地区。

马来西亚的捷运公司（MRT Corp）和香港地铁公司于今年7月底签署一份了解备忘录，建立一家围绕公共交通的混合发展企业，将柔佛州新山市建造中的柔佛—新加坡捷运系统（RTS）武吉查卡捷运站周边振兴为大马南部经济中心。

这是大马捷运公司第一个大型房地产复兴项目。

捷运公司是柔新捷运马来西亚部分的项目业主，港铁公司的加入将推动该项目的发展，预计将带来总开发价值达30亿令吉，并提升预计于2026年通车的柔新捷运沿线地区的发展潜力。

这是仿效香港九龙地铁站周边发展模式。武吉查卡站是柔新捷运的新山终站，计划发展的地段占地6英亩（约2万4281平方公尺），距离马新边境不到1公里。

捷运公司表示，混合开发预计将使武吉查卡成为对国内和国际投资者有吸引力的目的地。

推广“铁路加物业”

马来西亚交通部长陆兆福6月份访问香港，了解备忘录是当时双方一系列讨论的成果，7月配合香港特首李家超到访大马在吉隆坡签署。

捷运公司目前正与港铁一起进行总体规划；了解备忘录是关于技术合作和经验分享。

港铁物业及国际业务总监邓智辉表示，港铁一直善用“铁路加物业”综合发展模式，期望双方就公共运输导向发展项目交换技术知识及经验，合作开发沿线城巿。

双方就系统的马来西亚段订立合作框架，涵盖车站与检疫综合大楼的技术设计和施工、周边地区长远规划、销售及巿场策划、财务投资等，双方将成立工作小组洽谈具体细节。

港铁系房产开发代名词

港铁是香港房地产开发的代名词，其“铁路加房地产”发展模式极为成功。

这项独有的综合城市发展模式，已经在香港运作了逾30载，建造了约10万个住宅单位和200多万平方米的商业空间，并于39座港铁车站上盖及周边提供住屋、购物及办公及休闲设施。

此“铁路加房地产”模式，已经成功推广到中国内地城市如深圳和天津。

深圳的港铁天颂是中国内地“地铁加社区综合发展模式”的首发力作，位于深港中轴龙华区的核心地段，与地铁4号线龙胜站无缝接驳，为深圳首座地铁站上盖物业。

港铁善用车站的便利性优势，在地铁站周边发展物业，为居民提供交通便利之余，同时有效吸引更多顾客和提升地价。

港铁会将销售物业所获取的利润，作为提升地铁设施的资金，广大的地铁使用者将因此而受惠。这项发展模式无需政府直接资助，反之政府通过持有港铁的股份，从中获取卖地收益和股票升值。

在冠病疫情肆虐期间，人们出行被限制，港铁营运受到冲击，但是凭借物业发展收入得以补助铁路建设、营运和维护经费。

根据2021年年报，物业发展分部利润增长70%，帮助港铁公司在期内转亏为盈。

柔新捷运可日载72万人

马来西亚与港铁合作，是希望能复制港铁的成功模式。

柔新捷运系统是一个跨越柔佛海峡连接马来西亚新山和新加坡的铁路公交线路，全长4公里，其中1.4公里在新加坡境内，设有两个终点站，柔佛站为武吉查卡，新加坡站则设在兀兰，项目由马新两国组成的联营公司管理。

这是马新两国之间的第一条捷运线路，每小时单向运载1万名乘客，每天可载送72万名乘客，车程只需约5分钟。

其海上段项目长约800公尺，将是标准跨度为45公尺的简支梁桥，主桥为95公尺加110公尺变截面连续梁桥，负责公司是中交马来西亚公司。

可连接新加坡捷运

柔新捷运系统对提高马新两国间的交通便利性，加强两地人民的沟通联系，促进两地经济建设等具有重要意义。

捷运主要作为转换用途，意即从新加坡的公共交通转搭柔新捷运，就能直接连接柔佛公共交通系统，即可接驳金马士——新山双轨火车及新山快捷巴士系统。

同样的，从柔佛公共交通系统转驳捷运到新加坡兀兰北站，就能接驳汤申—东海岸线，并联通到整个新加坡捷运。

须改善通关效率

除了交通拥堵，两国出入境其实最耗消时间的是过关卡。柔新捷运若要发挥最大效益，就必须改善过关程序和时间。

如果新山与新加坡能有一个有效的过关安排，拥堵难题就能减半。

柔新捷运系统一旦竣工，将成为新加坡人投资柔佛房地产市场的一道重要桥梁。马新之间的出入境通道，主要是靠柔新长堤和马新第二通道，然而这两条通道长期受到交通拥堵困扰。

跨境房产收购的最大障碍正是繁忙的边境，每天有35万人过境。虽然两地的行程仅需20分钟，但是在高峰时段和周末，可能需要90分钟到3小时才能到达。兀兰和大士关卡的高峰时段交通量，已恢复至冠病疫情之前的水平。

柔新捷运可以缓解出入境拥堵的现象，新加坡陆路交通管理局甚至将柔新捷运描述为“游戏规则的改变者”，将显著改善新加坡和新山之间的连通性，并缓解长堤沿线的拥堵。

捷运发挥乘数效应

捷运的落实让买家能够有更大的期待，如果他们现在购买新山物业，他们的产业在几年内的价值可大幅上涨。

计划中与柔新捷运共荣发展的南马经济中心，乃希望能因此发挥乘数效应，需求和跨境房地产交易将大幅增长。南马经济中心计划的所在土地是属于政府地，计划将改善新山可供发展的土地稀缺的问题。

武吉查卡周边房产林立

在武吉查卡周边的高端物业，向来提供无与伦比的奢华生活，但是买家主要对其位置感兴趣，即距离武吉查卡站仅100公尺之遥。武吉查卡站周围约有11个项目，平均售价为每平方公尺1000至1300令吉。

与2022年第4季度相比，新山的房地产经纪人和开发商，开始接到来自新加坡买家的大量新询问。2023这一整年，需求将继续增强。

新加坡的房价比起柔佛来得高，一般大约200万新币（约679万令吉），甚至可以达到600多万，相差6倍之多。

对于新加坡买家来说，他们有能力购买新山的物业，换来的是比新加坡房屋更大的空间、更好的景观、更有价值的土地，这些都是他们在新加坡没有能力得到的。

捷运竣工后，不仅跨境人流更加密集，未来也可能吸引其他州属的马来西亚人移居柔佛并在新加坡工作。这些是南马经济中心以及新山市物业发展，甚至整个大马经济起飞的催化剂。

投资者新标的

港铁合作打造的南马经济中心借着捷运的连通，势必成为国内外投资者追捧的项目。

陆兆福指出，首相安华7月份宣布的“昌明经济”框架，是政府将新山打造成重要城市战略的重要组成部分。

大马政府将在当地建立一个特殊的金融区，为入驻的公司提供特殊激励措施，为专业人士提供特殊税率，并为在那里工作的外国人提供专门的出入境通道。

武吉查卡的振兴计划将重新定义新山的城市生活，并通过集成软硬体设施和移动性精心策划的混合开发，提供全新水平的交通和生活便利性。

另外，其他有利于新山房地产市场的利好消息，包括大马第二家园计划申请条件放宽；吸引更多外国人来大马退休、柔佛州政府有意打造柔佛——新加坡经济特区，以及吉隆坡——新加坡高铁项目最近开始寻求融资以探讨重新启动的可能性。

港铁指出，他们不是纯粹将香港成功的一套搬到其他地方，而是会针对每一个城市修订细节，以迎合个别的需要，为他们度身订造的模式，才是真正的吸引人之处。

“铁路加物业”可推广隆槟

港铁更坚信“铁路加物业”综合发展模式，能够缔造可持续铁路发展及健康的生活环境。

大马正在朝向这个方向前进，新山捷运站周边发展会是试点，南马经济中心一旦成功复制港铁的模式，可以推广到大马其他城市，包括首都吉隆坡、槟城等地，这两大城市尤其需要更完善的公共交通系统，尤其是捷运，而“铁路加综合物业”模式更适合人口密集的槟岛。

新闻来源：亚洲周刊