独家报道：李治宏、黎添华、苏欣恩

还有不到2个星期，2021年财政预算案即将出炉。

每年的这个时候，正是各界对来年预算案抱持各种期许，希望自己能从预算案分得一杯羹的一刻。

产业发展商们自然也不例外，尤其是今年2019冠状病毒病疫情重创各行各业，他们希望2021预算案能带来哪些“糖果”呢？

放宽银根与房屋贷款条件、延长拥屋计划（HOC）、重启发展商承担利息计划（DIBS）和“马来西亚我的第二家园”计划（MM2H）、开放滞销土著单位、调低外国人置业门槛，以及降低发展商的各项合规成本，无疑是发展商大致上希望看到的举措。

《南洋商报》透过书面专访国内其中8家产业发展公司，得出上述结论。

产业发展商对预算案的期许
1.放宽银根与房屋贷款条件
2.延长拥屋计划（HOC）
3.重启发展商承担利息计划（DIBS）
4.重启马来西亚我的第二家园计划（MM2H）
5.开放滞销土著单位
6.调低外国人置业门槛
7.降低发展商各项合规成本

提高债务偿还比率

龙城集团（BCB，6602，主板产业股）董事经理丹斯里陈成龙博士坦言，购屋者不符合房贷资格，仍是所有发展商面临的主要挑战。

他说，因此，放宽房贷将是一项推动房市交易的关键，如把债务偿还比率（Debt Service Ratio）从约60%提高至75%、提高融资限度及延长贷款期限。

除了贷款指南，他建议政府考虑降低个人所得税税率，并为国人的雇员公积金第二户头提供较高分配额，以方便偿还贷款，如30%至40%不等。

贷款期恢复45年

马星集团（MAHSING，8583 ，主板产业股）希望政府配合现有的拥屋计划，推出更多奖掖及放宽房贷条件，以提倡居者有其屋尤其是首购族拥屋的梦想。

创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金说，这包括将贷款期限从现有的35年恢复为45年、允许更高的债务偿还比率，以及在审批房屋贷款申请时，以总收入而非净收入作为评估标准。

免买卖合约印花税

金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）指出，产业可负担能力的问题，也可以通过检讨当前的放贷指南来解决，以确保购房者可获得充裕和有吸引力的融资。

集团董事经理何官训说，这将需要在更高的债务偿还比率、更高的融资额度，或是更长的贷款期限之间，取得一个平衡点。

他说，政府近年来公布了专为刺激产业领域的各项措施，但收效参差不齐。为配合现有的各项措施，以支撑产业领域复苏，人们拥屋的所有障碍都须获得解除。

“撤销房屋买卖合约及金融协议的印花税，将减低购屋者的每月供款，同时允许更灵活地提取雇员公积金存款，以支付购屋订金和每月分期付款，这将进一步提高房屋的可负担性，尤其是那些最弱势的购屋者。”

保证金助申贷

金务大置地（Gamuda Land）建议政府考虑让合格的低收入群体，享有房贷利息税务减免。

该公司总执行长颜志明说，政府也可通过贷款保证金计划，协助低收入购屋者获取银行贷款。

这项计划适用于那些希望拥有本身房屋，但因未有足够的收入，而未能如愿获得房贷的购屋者。

在这方面，也许政府可以充当他们的贷款保证金担保人，以符合贷款审批的最低准绳。

“这将需要政府拟订一个准绳、适当的机制和合格条件/收入范畴，以确保这些措施不会被滥用。”

首5年免付利息

和丽园发展有限公司创办人兼董事经理拿督张润安则建议，房贷的新条件应包括首5年无需缴付利息、贷款期限最多40年或最高70岁。

协商取代拍卖房产

世界不动产联盟（FIABCI）大马分会前主席倪川鹏则希望，政府能让银行以协商方式，取代拍卖房产活动。

他说，2020年对大马的经济历史来说是非常艰难的一年，而政府也确实落实了不少方案来振兴房市，不过，失业率之高和生意疲弱却也是不争的事实，因此房市必定受到影响。

就此，他希望银行能采取更通融的方式，以协商来解决房贷拖欠一事，而非直接进行拍卖。尤其拍卖会拉低整体房市的价格，长期且全面来说，这不是好事。

重启MM2H

汇华产业集团创办人兼执行顾问拿督斯里许廷忠表示，若政府能在2021年预算案重启MM2H，就是对房产界最大的喜讯，符合了业者们的期待。

他说，本地房产向来以内销及外资两大市场为主，其中，一些房产项目的内销市场饱和后，自然需要依赖国外买家，所以随着政府因为疫情而暂搁MM2H后，不少发展商其实多少都受到影响。

“政府应重启这项计划，带动本地房产之际， 也能刺激方方面面的经济领域。”

许廷忠指出，MM2H参与者一般都是高阶人士，因此引发社会问题可能性相对较低。

此外，由于MM2H参与者的经验分享，以及他们对房产水平的要求，也能提升我国房产界的规格。

张润安同样认为，为进一步刺激产业市场，政府应重启及加速审批MM2H。

张润安也是马来西亚房地产发展商会（REHDA）柔佛分会前会长，他认为，政府应充当领头羊，加大力度宣传大马的优势，加强国人的信心，并做好准备，在疫情后到外国推介大马的房产、医疗和教育等。

“政府可用数据说话，政策不应朝令夕改，移民局和各政府部门也要协调与合作。”

开放土著单位

开放滞销的土著单位，让非土著购屋者购买，同样是许多发展商的共同心声。

怡克伟士（EKOVEST，8877, 主板建筑股）希望政府在2021年财政预算案中宣布允许开放土著单位，在发展计划完工后，无条件或无限制的将未售出单位卖给所有购屋者。

怡克伟士董事经理丹斯里林景清指出，在售出所有单位后，发展商可展开下一个发展项目，进而进一步刺激国家经济。

颜志明指出，合规成本当中，包括发展商释出土著保留单位让非土著购买时，必须缴付给州政府的转换税（Levy）。

目前，每一个产业发展项目须保留特定百分比的单位（每个州属的百分比不同）给土著购屋者，他们可享有额外15%的折扣优惠。

他说，在某些情况下，在一段指定期限内仍滞销的土著保留单位，可在州土地局同意下，“释放”及卖给非土著。在这情况下，发展商须缴付转换税给州政府。

“ 基于当前经济下行，土著保留单位的认购率也受影响，并加剧额国内产业滞销的情况。结果，发展商却因释放有关土著单位而被“惩罚”。

“政府应评估这种情况，废除有关‘罚款’，好让所省下的成本可以转嫁给购屋者。”

房屋建好前无需付费
盼为首购族重推DIBS

多家发展商希望政府考虑为首购族重新推行DIBS，因为目前的利率偏低。

DIBS意即购屋者支付首期后，房子在施工期间，发展商将为购屋者承担银行贷款利息，购屋者无需支付贷款利息和租金。
在该计划下，购屋者可以花很少的钱购买房屋，而且基本上在房屋建好之前，无需支付任何费用。

这项简略的购买方式，是于2009年在大马面市，此举是为了促销房屋，以尽快走出2008/09年国际金融海啸带来的销售业绩低潮。

当时，这项行销模式是由一家富有创意的发展商首创，其他发展商随后一窝蜂跟进。

助长投机政府喊停

DIBS曾在过去协助不少人居者有其屋，甚至刺激了房市交易，成为当时极具回响，被誉为是推动房产十分奏效的举措之一。

不过，这项措施也被视为推高产业市场投机风气，以致大幅推高国内房价导因之一，结果于2014年被政府喊停。

由于在不必掏出一大笔头期钱，就可一圆居者有其屋的梦想，购屋者莫不为这个革新的购屋方式疯狂，这也导致房屋价格被推高到高度不健康的水平，当中充斥许多投机炒风，市场也冒现一些所谓的“投资大师”。

当政府于2014年祭出多项冷却市场炒风的措施，收紧房贷发放并取消DIBS计划后，已明显过热的房产市场顿时冷却下来，本地房产市场自2015年开始走下坡，连续多年的房产成交量都呈跌势。

过去6年来，呼吁重启这项措施的呼声此起彼落，但始终未见当局放行。

应降低外国人置产门槛改善滞销

虽然我国因冠病疫情而自今年3月18日起封锁边境至今，但降低外国人在大马置产门槛，仍是发展商一大期许。

梁海金建议各州，尤其是产业滞销单位偏高的巴生谷、柔佛和槟城，把外国人购买产业的门槛降低至50万令吉。

“此举非但有助改善滞销，也继续刺激产业市场。”

他补充，产业领域对逾140个周边行业带来溢出效应，而且非常依赖国内消费。因此，刺激产业领域，将对整体经济有更大的影响。

何官训说，为了营造一个更蓬勃的产业市场，我国可以实行短暂性的措施，如暂时豁免产业盈利税及降低外国人购置产业门槛，以吸纳处于记录高点的滞销房屋。

建议减合规成本
释发展商现金流

为配合政府降低房价的持续性努力，多家发展商再度建议政府检讨并削减合规成本。

梁海金指出，合规成本依然是影响发展商现金流最主要因素之一。根据马来西亚房地产发展商会，它平均占发展计划总成本约20%。

林木生集团（LBS，5789，主板产业股）董事经理丹斯里林福山说，合规成本是指发展商为遵守行业法规而产生的费用，涵盖发展费用、服务提升基金(Improvement Service Fund)缴费、分层地契申请费及土地拥有权转换税（Land Conversion Premiums）。

公用事业资金偏高

他指出，合规成本和发展商资本摊缴对发展项目的可行度有着一定的影响，尤其对于可负担房屋发展计划的影响。

梁海金说，除了土地拥有权转换税及发展费用，发展商缴纳给私人公用事业的资金也偏高，这包括移交土地、兴建基本设施，以及发展商在其发展项目提供污水处理、电讯服务、水源和电流供应时，缴纳给国家能源、雪州水供公司、马电讯及英达丽水公司的发展商资本摊缴（Capital Contributions）。

“因此，我们希望个别资产业主能分担诸如缴付给私人能源公司的资本开销等合规成本，以便所省下成本的利益，可以转移到购屋者。”

林福山指出，发展商支付给英达丽水的费用是房屋售价的1%。在特定情况下，国能相关费用甚至可超过百万令吉。
若发展商将这些成本转嫁给买家，将拉低住房负担能力。因此，政府若减征各方面的合规成本和发展商资本摊缴，有助于发展商调低房屋售价。

林景清希望政府为发展商和私人发展项目提供财务奖掖，以及在2019冠状病毒病疫情期间暂时豁免地方政府的各项发展收费及大马建筑发展局工程税（CIDB levy）。

他说，上述暂时性的措施可鼓励私人项目和发展计划，而当市场情况改善时，才重新征收有关费用。