股市前辈冷眼大师在《南洋商报》撰文鼓励民众“置业此其时”，我也相当赞同，并正在心仪的地点物色单位，希望可以居住在环境更好的地方。

但产业这个东西，真的是个不简单的资产类别，所以不管是自住或是投资，我们都应该思前想后，充分了解利弊，并全面掌握自身的财务状况才做决定，不然真的会让自己后悔莫及。

“杠杆”小兵立大功

房地产这个东西，最美好的地方就是杠杆，这是其它资产类别望尘莫及的。比如，你投资50万令吉的房产，不需要拿出真金白银50万，顶多需要给一些头期钱(很多新产业也豁免了)、律师费、印花税、装修费，可能只是5万令吉，其它的欠款就用银行贷款每个月一点点偿还。

撇开RPGT不谈，之后房子如果卖了70万，等于你用5万赚了接近20万(还要扣除利息费用)，这个就叫作杠杆，小兵立大功。所以，在房地产业火红的2010-2015年，有多少人用这个方式滚出巨额财富，也让多少人心心念念着有朝一日一定要投资房产，因为赚钱太容易啦！

房产债务是双面刃

那个时候也出现许多guru，开班授课教大家投资房产，甚至组团买房，还教大家善用债务，“负债为王”，让人眼界大开。结果大家都忘记了，债务这种东西就像是双面刃，可以帮你也可以害你，尤其是在房地产投资。

因为房地产不是容易套现的东西，也不是想要放弃就可以放弃的资产，所以那个时候如果大量贷款买了几间，在这个房地产过剩的此刻，守着又不是(因为供期会成问题)，放弃又不可能(谁会和你买)，更不可能和银行说，“我最近周转不灵，可以通融几期吗？”真是进退两难。

因此，当你想要把房地产纳入投资组合时，切记一定要好好审视现金流及资产负债表，到底是不是融得下这个巨无霸。比如，如果你是想买来自住，不要忘记除了买房的前置费用，你还有后头琐琐碎碎的装修费，以及购置家具的费用。搬一次家，可能会耗尽你的现金流，这是现阶段的你可以负担得起的吗？

所以，罗伯特青崎在其著作《富爸爸穷爸爸》里，就把购屋自住当成负债，因为他说这个房产是无法帮你赚取收入的资产，反而会不断从你口袋拿走钱。如果还在理财的初期阶段，他不鼓励买大房开大车，反而建议我们先努力累积可以带来收入的资产，比如股票或做生意，以此累积被动收入、创造更多现金流，等到达成财务自由，那就是可以享受住大房开大车的时刻了。

产业较稳套现较难

如果你是想买房产来投资，我觉得考虑的前提，是你的流动资产是否足够。流动资产的意思，就是容易套现的资产，比如信托基金、股票等，都算流动资产。流动资产在理财里之所以重要，而且是重中之重，是因为如果你需要钱时，却套不出来，那即使这个资产未来可以给你带来巨富，可是现在却无法帮你解决燃眉之急，那你连这关都过不了，不管它未来可以帮你赚再多钱，也没有意义。

所以，有些朋友会觉得公积金回酬很好，而把钱存进去。但你有没有想过，如果你在55岁之前，真的有什么“冬瓜豆腐”急需大笔钱，公积金要怎么领出来？

产业也是如此，它的确是比较稳定的投资，但如果你的财务出状况，它的难以套现性真的会瞬间从资产变负债，所以若要投资产业，你真的要确保已在流动资产部署完整，那才是明智之举。

比如这次的疫情，许多先前地点优越的商产，在多次MCO、租客难以撑下去的情况下选择关门大吉，在这种难以找到新租客的情况下，如果你的流动资产不足，你要怎么应付贷款供期和一连串的费用？但如果你拥有足够的股票或基金存款，在这种十万火急时刻，至少可以快速套现，自己救自己。

不要奢望他人或银行给予援助，很多人认为，“我可以拿房产去再抵押给银行啊！”我的确有朋友这么做，但历时3个月才拿到钱，你真的可以等吗？当然，还有更多被银行拒绝的例子，你说到时要怎么办呢？

所以，投资房地产就要做好“长相厮守”的最坏准备，预备好充足的流动资产。如果可以快速赚钱，那恭喜你；如果不行，至少不会搞得满身蚁。

祝福你投资愉快，赚大钱！