●吉隆坡垂直城市（KLVC）发展项目

土地贱卖董事局不知情

白皮书指出，吉隆坡垂直城市（KLVC）项目属于联合发展项目，其地点为联邦土地发展局位于吉隆坡士马勒路的24块面积达20英亩的地段。

“在2014年1月16日，联邦土地发展局投资机构（FIC）董事局同意遴选一家房地产公司（F公司）为KLVC项目的主要发展商，尽管FIC不具备该地段的所有权，以及未被联邦土地发展局委托负责处理该项目。

“联邦土地发展局董事局是在2014年9月2日，也就是约7个月后，通过有关委任。”

白皮书指出，根据FIC与F公司在2014年6月2日签署的发展协议，KLVC项目将自发展准令发出后的10年内分阶段发展。F公司则须支付5亿令吉或发展总值的10%（视何者为高）予联邦土地发展局。

“在2017年3月17日，联邦土地发展局董事局被告知，在未获该局批准的情况下，该局位于士马勒路的大部分土地的拥有权已在F公司与联邦土地发展局根据全权委托书（POA）授权下，通过4份买卖协议（S&P）被转移至F公司及联合公司（G公司）名下。”

白皮书指出，法务审计发现，由于有关地段的价格被低估，导致联邦土地发展局只能获得较低的回酬。

承担租赁风险亏15亿

“根据独立估价师及产业估价及服务局（JPPH）的评估，有关地段的平均市价达6亿1800万令吉。此外，若与毗邻的4块商业地段的价值比较，有关地段的市价预计为10亿6200万令吉（即平均每平方尺1215令吉）。”

白皮书补充，FIC同时还与F公司签署了高风险的租赁合约，包括在未展开任何研究的情况下，承诺将在20年期限内，向F公司即将兴建的大楼，租赁面积达70万平方尺的办公室空间。这导致FIC在20年期限内，将面对至少15亿令吉租金的亏损。

白皮书强调，FIC真正的需求只是70万平方尺的3.6%，以及该租赁合约没有任何“退出条款”，即使FIC董事局已指示必须纳入有关条款。

白皮书指出，KLVC发展项目的问题，还包括管理不善、通过不透明的方式遴选发展商、FIC董事局没有针对土地被低价转售的交易采取及时行动，以及由F公司拟定的买卖协议条款，存在明显的不合理。

●英国伦敦Grand Plaza服务公寓

违反企业经营准则

白皮书指出，联邦土地发展局为在2013年7月31日购买英国伦敦的Grand Plaza服务公寓（GPSA），因而成立了FIC UK Properties私人有限公司（FUPSB）。该“服务公寓”属于四星级。

GPSA的售价为9800万英镑，其中9715万英镑支付给GPSA，剩余85万英镑支付给负责管理该公寓的GPSA子公司。

白皮书指出，经审查后发现，该交易是在2013年6月6日由当时负责有关事务的部长批准，而董事局则是在2013年7月30日批准，时间间隔约两个月。

“这违反企业经营准则。”

白皮书说，该交易所衍生的其他问题，还包括存在买价过高的可能性、GPSA财务报表只显示接获8370万英镑（即剩余1430万英镑不知所终），以及没有遵守联邦土地发展局的投资政策。

白皮书补充，GPSA的差劲表现导致FUPSB无法摊还其早前购买该公寓时，向联邦土地发展局借贷的贷款。

“这情况导致FUPSB在联邦土地发展局担保下，需向金融机构借贷4800万英镑，以摊还积欠联邦土地发展局的欠款。

“GPSA持续亏损的情况，也导致联邦土地发展局必须承担GPSA的营运开支。”

白皮书指出，截至目前，FUPSB因为经营GPSA，平均每年承担1982万令吉的亏损。

●沙巴亚庇婆罗洲大酒店

多付840万买婆罗洲大酒店

联邦土地发展局白皮书指出，根据8宗资产交易或投资的法务审计，联邦土地发展局管理层并没向董事局提供重要讯息。

白皮书针对联邦土地发展局在获得董事局同意后，于2013年5月28日以8640万令吉买下的沙巴亚庇婆罗洲大酒店(Grand Borneo Hotel Sdn Bhd)的交易指出，法务审计估计该酒店当时的市价为7800万令吉。这意味联邦土地发展局是以高出市价840万令吉的价格，买下婆罗洲大酒店。

报告称，该宗交易不具策略性及可行性，以及没有遵守联邦土地发展局的投资政策。

报告补充，尽管董事局知悉购买该酒店所面对的风险（例如该酒店已是多项贷款的抵押品），惟董事局还是批准了有关交易。

“会议记录没有阐明决策背后的原因，以及将如何提升婆罗洲大酒店的营运。”

报告指出，整个交易的付款程序，也是在短时间内完成，包括在2013年5月28日及29日的两天内，付清98%的余款。

报告补充，联邦土地发展局与婆罗洲大酒店在2013年6月21日同意签署附加合约，以更改两笔付款的条件，而有关更改并没有提呈至董事局。

●购买种植公司Dataran Aras

高价购“冬眠”种植公司

在联邦土地发展局白皮书中，同样揭露了联邦土地发展局在2011年高价购买了一间处于“冬眠”的种植公司Dataran Aras。

根据白皮书，位于砂拉越林梦的这间公司虽于2007年成立，但截至双方交易时仍未有运作。

“联邦土地发展局在2011年1月27日，以1亿4820万令吉的价格，向该公司的两位持有人购买了该公司所有股份。

“1万907公顷的地段是被规划为棕油种植，但基于土地问题，有关发展并未能进行。”

白皮书揭露，若未在考量当地人民以土著习俗地理由而索赔事项，有关地段的价值为1亿1560万令吉，而联邦土地发展局在比交易中，多支付了约3300万令吉。

双方在交易中，并未将重要资料传达予董事局，而董事局在获悉有土著习俗地的风险下，也未采取应对措施。

“在2012年7月进行的环境冲击评估后，才发现这片地段有高达54%为原住民习俗地，意味着仅有4145公顷的土地可用来种植。”

此外，在双方买卖合约中，Dataran Aras被赋予允许，委任另一家公司在未支付任何款项下，于2011年至2013年在有关地段进行伐木活动。

“2012年联邦土地发展局的财务报告，也没记录有关的价值损失。”