大马有得天独厚的优势，包括阳光明媚的气候，以及丰富多元的文化底蕴，是举世闻名的必访旅游国之一。

有游客的地方，就有商机。眼光独到的国内发展商，已经在瞄准这片商机。

近几年，当人人都说房产供应过剩房市低迷，旅游+房地产这个组合会不会是突破瓶颈的良药？

创新发展模式
旅游房地产带动房市

阳光配海滩、古迹与美食，大马几乎具备了一切成为旅游天堂的条件。

近年，有发展商开始打造新旅游地标，之后在周边发展房产，并以旅游主题作为新产业卖点。

由于大马政府仍会积极发展旅游业，可以预见的是，类似的房地产发展未来可能还会更多。

大马旅游局资料显示，去年抵境的国外游客接近2600万名。

另外，去年游客的总消费额高达821亿令吉，显示旅游是大马经济重要的一环。

同时，近几年已有一些发展商看中这片蓝海商机，企图结合旅游与房地产，开创新的发展模式。

永大（YONGTAI，7066 ，主板产业股）总执行长拿督威拉巫光伦接受《南洋商报》专访时指出，旅游+房地产的发展模式虽然正在逐渐兴起，但尚未真正形成一股大趋势。

“旅游房地产在一些欧美国家已经相当成熟，大马仍然不能与它们相提并论。”

旅游产业发展商不多

而且，大马主打旅游的产业发展商屈指可数。

“云顶（GENTING，3182，主板贸服股）算是比较接近（旅游房地产），但该集团业务庞大繁多，又有赌场，分析员通常更倾向将云顶归类为博彩公司。”

已故丹斯里林梧桐在近半个世纪前开辟蒂蒂旺莎山脉的乌鲁加里峰，打造了大马唯一合法赌场和世界闻名的避暑胜地——云顶高原，每年吸引不少游客登山游玩。

云顶绿野仙踪佼佼者

云顶除了开发了酒店与服务式公寓项目，也带动了高原周边地区的房市。尤其以半山小镇梧桐再也为最，不少云顶以外的发展商在当地推出服务式公寓、度假村等项目。云顶这成功例子，可谓最早期的大马旅游房地产模型。

云顶之后，另一不得不提的例子是绿野集团（CHHB，5738，主板产业股）。创办人丹斯里李金友成功将一个大型废矿湖，转变成消遣胜地绿野仙踪（The Mines）。之后该公司也有在周边地区推出一些度假屋、办公楼、零售以及综合式产业项目。

而开发“又见马六甲”（Encore Melaka）剧场的永大，则是近年崛起的新贵。该公司一直将自己定位为旅游产业发展商，开发的印象城项目里除了有文化表演剧场，还有酒店和服务式公寓项目。

刺激产业销售

自诩为旅游产业发展商的除了永大，还有开发M101 SkyWheel的M101集团。

M101 SkyWheel是位于吉隆坡甘榜峇鲁的高档综合产业项目。建成后将会是亚洲最高的摩天楼，项目内有公寓、小型灵活办公室（SOFO）、小型家庭办公室（SOHO）、酒店和购物商场。

截至今年1月，M101 Skywheel已达到5亿3000万令吉销售额。

根据总执行长拿督叶廷浩表示，该公司在房市低迷之际依然可以交出亮眼成绩，归功旅游房地产的生意策略。

首创大富翁主题酒店 

除了M101 Skywheel，M101集团另一结合旅游与房地产项目——M101武吉免登，将设有世界首家大富翁主题酒店Monopoly Mansion by Sirocco，预料会在明年开幕。

巫光伦说，旅游结合房地产是非常可行的，谁先捕捉到契机，就能在大马开创新的产业格局。

不过，他也直言，在大马打造旅游房地产是相当困难的。发展旅游房地产，大马到底还缺些什么？

大马旅游房地产3障碍：

障碍1：前期投入大  

融资有困难

巫光伦向记者坦言，如果时光倒流，再让他重新发展“又见马六甲”剧场和印象城，他可能会放弃。

“个中过程太艰辛了，前期投入太大，如果一不小心就会满盘皆输。”

他解释，旅游房地产大部分属于商业房产，不同开发住宅房产，获得有关当局批准后就可以开始预售。发展旅游产业前期，公司一般都不会有收入进账。

他也举例，好比早几年有6%消费税时，因为永大旗下开发旅游产业的公司没有收入，不能成为消费税注册公司，也不能索回多缴的税。

“我建议政府可以多出台一些奖掖机制，让旅游产业发展商在开发前期得到更多融资的帮助。”

障碍2：艺术旅游工业冷清  

文化瑰宝未尽其用

巫光伦认为，大马没有拿得出手、吸引国外旅客不远千里来观看的文化表演。

“如果你有国外朋友来到大马旅游，你肯定只会想到带他去吃美食逛古迹，但肯定找不到多少可以推荐朋友去观赏的文化表演。”

他举例，艺术旅游工业在国外都相当发达，先不说远至欧美的百老汇剧场，近在亚洲的韩国也有乱打秀，甚至是邻国泰国，也有自己的Siam Niramit。

他认为，大马绝对有足够的文化底蕴，但是没有善加利用。

“文化艺术表演是占用游客时间的好方法。由于基本上一定会在室内，因此不论白昼黑夜旅客都能参与。”

障碍3：缺乏高档度假别墅

第一太平戴维斯（Savills）（大马）私人有限公司执行主席拿督克里斯托弗认为，大马房市仍然缺乏高档的旅游房产，特别是度假别墅。

“尤其是位于山顶和海边的度假别墅，在大马仍然供不应求。”

他指出，类似房产在邻国的峇厘岛、普吉岛和苏梅岛等地都有很多。

“这种海滨豪华别墅，租金可以高达每晚3000令吉或以上。大马山明水秀，又有这么多美丽的海滩，只要提升可支配收入和更好的对外宣传，绝对可以创造一个潜力巨大的市场。”

他建议，可以多开发海滨或丘陵度假别墅和公寓，并打造类似高级酒店的品牌。

“市场营销可以通过路演、社交媒体和广告等。但一定要塑造品牌，或者至少尝试让潜在客户可以联想到高级酒店，这样对发展旅游房地产也有帮助。”

大马旅游房地产3优势：

优势1：政府提供税收优惠  

鼓励旅游房产发展

仲量联行（JLL）大马研究与顾问部副董事骆钰莓指出，我国政府提供了许多类型的税务优惠，来鼓励旅游事业发展。

“有资格获得税务优惠的旅游项目，包括生态旅游和农业旅游项目不等。”

可享税务优惠的有酒店与各种旅游房产项目，包括室内外的主题公园、度假与康乐营、以及可容纳至少3000人的会议中心。

另外，一些从事新酒店和旅游项目投资的公司，也有资格获得新兴工业（pioneer）地位、享有免税投资优惠和新投资奖励。

根据大马投资发展局（MIDA）旅游局官网资料，获得新兴工业地位的公司可享长达5年的税务优惠，只需为30%的收入缴税。

优势2：汇率占优势

旅游成本低

仲量联行新加坡投资销售高级副总裁亚当布里指出，与新加坡毗邻的柔佛每日都吸引不少新国访客，包括医疗旅客。

“新加坡的治疗费用高昂得让人望而却步，比较起来大马的医疗成本更可负担。”

除了医疗旅客，由于汇率优势，加上商场林立，大马在外国人眼里好比购物天堂。

优势3：航空业发达

克里斯托弗指出，要发展旅游房地产，航空业是否发达将会是关键。

“要成功，必须要有良好的机场、廉价和频繁的航班。”

可喜的是，大马具备上述条件。根据大马航空委员会的报告，大马机场服务的航线可飞往全球116个目的地，位居东盟第三，仅次于泰国和新加坡之后。

另外，有全亚洲最大廉航公司之称的亚航集团（AIRASIA，5099，主板贸服股），其总部就在大马，创办人亦是大马人丹斯里东尼费南德斯。

骆钰莓也点出，吉隆坡、浮罗交怡和槟城等地的旅游业发达，也要归功得益当地有好的机场以及国内发达的航空业。

短租共享平台崛起
酒店无用武之地？

近几年有不少犹如Airbnb等的短租共享经济平台出现，抢滩酒店生意。发展商以后会不会减少开发酒店，多开发服务式公寓，主打短租投资主题？

目标客户市场不同

巫光伦认为，短租单位与酒店其实并非天敌，因为两者的目标客户市场都不同。

“Airbnb比较适合单身旅客或自由行，而有很多旅客还是会嫌弃短租平台麻烦，最终选择酒店。”

他也指出，酒店可以招待团客，有更安全的保安措施和齐全的设备。

因此，巫光伦也相信发展商不会开发过多服务式公寓，因为相似产业供应过多也会形成恶性竞争。

“需要多少间短租单位或客房，是由旅游市场来决定，不管是Airbnb单位或酒店也好，只要供应过剩，发展速度和价格都会放缓。”

在旅游房地产项目规划方面，他认为还是一定要以旅游元素为主，而酒店还是有开发的必要。

“必须有一个平衡，服务式公寓的单位可能只需占用项目空间的10到20%左右就够了。”

传统酒店业者迎挑战
未来更多收购整合

仲量联行新加坡策略顾问与资产管理高级副总裁艾斯珀西托指出，Airbnb和HomeAway一直被视为传统旅游产业市场的“颠覆者”（Disruptor），就好像优步（Uber）与Grabcar冲击传统召车或计程车行业。

不过，近几年起，传统酒店与短租平台间的界限开始模糊，主要是因为酒店业者没有坐以待毙，开始踏入新兴工业。

“传统酒店业正在积极地适应挑战……例如，法国著名酒店集团雅高酒店（AccorHotels）近几年起一直在收购新型的线上短租平台。”

他点出，雅高酒店收购的对象包括有主打高档别墅的旅游中介Travel Keys、豪华服务式房屋短租平台Onefinestay，以及一家数字平台SquareBreak（专门在度假胜地提供高级住宿的线上中介）的股份。

“传统业者和新兴业者还有很多合作空间和协同作用。我们预见，未来还会有更多类似的整合和并购。”

另外，艾斯珀西托也认为，新一代的旅行者要求变得越来越多，如希望可以体验深度旅行，或者去到一些荒山野岭，而这些时候传统商业酒店将很难可以满足这些旅客的需求。

“旗下有线上平台，就可以为这些旅客提供额外选择。”

报道 ：梁仕祥

报道 ：梁仕祥

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