众所周知，加息周期已经到来了。

当全球央行加息时，你会看到对股市受到冲击，原因是所有个人和企业都会面对更高的借贷和投资成本，这将影响上市公司的即期盈利和未来前景。

对于资本市场的大多数散户来说，如果他们不想持有股票或相关的单位信托基金，通常只会将钱存入银行的定期存款户口或投资于债券基金。因为散户不像基金经理那样在现货市场和衍生品市场有很多的投资选择。

债券/回教债券在淡市时经常被视为一种对冲资产并且可以达到长期稳定收入的工具。但是以往的债券/回债市场只有高净值和投资机构者才能参与。对于符合资格的老练投资者（Sophisticated investors），他们可以直接投资于最低额25万令吉的债券。

当然，在2013年2月8日，国家基建基金（DanaInfra Nasional Berhad）在马交所发行上市的交易所债券（Exchange Traded Bonds & Sukuk，ETBS）。通过ETBS，所有投资者可以通过股票市场来买卖债券/回债，与买卖马交所其他上市的股票一样。但ETBS的最低交易数量为10个单位。如果债券价格为100令吉，那最低交易额即为1000令吉。

然而，由于流动性低，对于大多数散户来说，ETBS不是一个可行的投资选择（事实上，没有多少散户知道这种在马交所上市的债券）。如果你想了解更多有关交易所债券的信息，请浏览马交所网站。

那么还有什么选择可以让散户在股巿下跌的时侯不持仓股票，但可获得像债券一样有稳定收益，同时又能享受潜在的资本增值？

转型管控负面因素

有的，那就是产业投资信托（产托）。产托是可以多元化投资在不同类型的房地产，而营业收入是以收租金为主的信托单位。投资的商业地产包括购物中心、医院、酒店和办公大楼等等。

那产托不会受到市场下跌的影响吗？不，我不是那个意思。

在办公领域，冠病大流行封锁导至很多人在家工作，并已经永远改变了全世界的工作文化和政策。现在许多公司都采纳混合式工作模式和政策。这将永久影响对办公空间、商场和零售空间的需求和前景，也为产托带来下行压力。

因此，产托肯定也会受到市场下跌的影响。由于经济疲软，个人购买力会受到冲击而机构的支出也将减少。如果全球经济衰退，我们的国家将无法幸免。

但是，过去两年内，疫情封锁已经严重影响了房地产行业和产托。由于封锁和经济不确定性，产托价格已经在很大程度上反映了负面因素。此外，房地产行业和产托管理者实际上已经采取了商业模式转型与负面因素管控的措施。

疫情封锁因祸得福

然而，塞翁失马，焉知非福。由于疫情封锁和电子商务的发展，导致对物流和冷藏设施的需求大幅增加。

由于云存储、视频会议、在线教育、游戏、社交网络和在家工作平台的活动增加，数据中心也是房地产投资者最喜爱的资产。

因此，工业产托，即投资于仓库、物流中心、工厂、数据中心和商业园区的产托，预计在市场将会占更高的比重。

所以，由于以上需求的大幅增加，即使明年真的面临经济衰退时，产托所受的伤害也会低得多。

另一方面，我国卫生部从今年5月1日（星期日）实施宽松的标准作业程序（SOP），因此我们看到越来越多的人返回购物中心，出外参加社交活动和旅行。

今年经济复苏的前景应该会让产托的表现更好，因为预期的复苏应能使产托获得更好的收益，进而转化为更高的可分配收入。

利率上升冲击

当然，利率上升会给产托的前景泼冷水。这是因为随着利率走高，产托需要为他们的贷款支付更高的利息，而且它们也必须提供更高的收益率才能保持其吸引力。

尽管如此，许多分析师认为经济重新开放的好处，将超过预计加息的影响。

如果你担心加息会影响产托的净利润，你可以查看他们的总借款与资产的比率。

其次，你也可以检查他们的贷款中有多少百分比是固定利率的。在利率上升的环境中，固定利率贷款是不会受到影响。

在房地产行业预期复苏以及国内经济普遍稳定复苏的背景下，产托的前景是不错的。

衰退影响不比疫情大

但，是时候捞底吗？

尝试问你自己一个问题。如果美国陷入经济衰退，它会在全球范围内产生强烈的影响，还是只对其国内或西方国家产生更多影响？还是比过去几乎完全封锁的影响更严重？

如果我们从这个方面考虑，我相信大多数人不会认为美国的衰退会比冠病大流行爆发时，全球或个别国家几乎全面的封锁产生更大的影响。如果这是大家的理解和共识，你认为产托未来的前景是好是坏？

马交所于2017年10月26日推出产托指数。从图表中我们可以看到，该指数自2019年10月以来，即2020年冠病大爆发之前一直处于下跌趋势。该指数从2019年10月高点下跌至2022年3月8日的最低点 746.13。

目前指数位于800点附近，接近200天简单移动平均线（SMA）线。 200 SMA被交易者和市场分析师认为，是确定整体长期市场趋势的关键指标。如果股票的交易价格高于200均线，则通常被认为是后市看好的趋势。

如果你想了解如何选择好产托和其它有关产托的信息，请浏览我之前所写的文章：

2018年10月24日：股市里的“房”事