我们为了能顺利和尽快拥有自己心仪的房子，很多时候会不计成本让梦想成真。一旦开始要还房贷时，可能又会后悔当初借贷过度的决定，很是懊恼。

鱼与熊掌能不能兼得，有需要注意什么？如何可以平衡？

这一期，我们就谈一谈购买房子时，如何能更好地做财务决定。

财务考量

如果我们已决定要购买房子，就要小心跟随以下的一些建议。

毕竟是要向银行借贷，动辄需要每月还贷至少10至30年。

评估负担能力

衡量你的现金流量和净资产，确定自己的财务状况。当你需要做一些钱财上的决定时，你需要细读以下作为参考。

首期和相关费用

通常一间房子的首期，是卖价的10%至20%。

此外，你也必须要有额外的5%至10%的预算来支付其他费用，比如律师费和印花税。

你可用以下选项来支付费用：

●个人存款或投资

你可以选择以个人存款或投资来支付房子的首期。

首期付得越多，房贷就越少，你的借贷成本就越少了。

●公积金储蓄户头

你可以提出公积金第二储蓄户头的存款来支付房子首期。

请到邻近的公积金办公室询问详情。

向贷款机构贷款

大多数人都会选择申请贷款来支付结余。在这之前，你必须先评估以下的事项：

·债务对收入比率

要记得，你每个月所要偿还的贷款包括其他的债务，最好不要超过收入的40%。

如果你每月须付汽车贷款，那你必须审查你目前的收入是否还能负担得起其它债务。

假如你每月所付的车贷和高教贷款（PTPTN）已超出收入的40%，建议你把买房子的计划延迟。

你必须确保你准时缴付每月的分期付款。请看以下例子：

房价 =RM250,000

首期(10%) =RM25,000

贷款(90%) =RM225,000

贷款利率 =每年7%（固定）

贷款期限 =25年

每月需偿还=RM1,590

根据以上例子，你每月需偿还的房贷是RM1,590，那你的月收入最少必须是RM3975（RM1,590除以40%），才能让你宽松地偿还贷款，也就是债务对收入比率不超过40%。

尽管如此，这个假设的前提是你没有其它贷款负担。如果你还要偿还车贷RM938，那计算法就不同了：

房贷分期付款=RM1,590

车贷分期付款=RM   938

总共 =RM2,528

债务与收入比率是40%，

每月的收入=RM2,528/40% =RM6,320

抵押递减定期保险（MRTA）

这是一次性的保险费。

万一投保者不幸遇到重病、残疾或死亡，保单将支付尚未还清的房屋贷款。

贷款对价值比率（LTV）

LTV一般是指融资幅度。通常银行会批准高达90%房价的贷款，但是也会因房屋类型、现有负债及偿还贷款能力而有所不同。你也必须先准备一笔钱，来支付房子的价钱与贷款之间的差额。

如果你购买房子是作为投资，建议你把LTV降到最低。原因是当产业价格大幅度下降时，你可以避免很多麻烦。

遇到这种情况，通常银行或金融机构会要求借贷者偿还更多的贷款，或者提供额外的担保以保持LTV。

贷款的种类

评估了自己的负担能力后，你就需要查询市面上哪一个贷款配套符合你的要求。

以下是一些不同的贷款类型：

●传统型贷款/回教金融融资

●固定或浮动利率

●短期或弹性的贷款

●等额年金或渐进式付款

这些看起来复杂又令人困惑的配套，其实不难明白，你只需要花点时间来研究和探讨哪一个配套最适合你。

大多数贷款配套，都会根据我国基本贷款利率（BLR）来计算。

目前，很多金融机构都推出很多比BLR更低利率的贷款来吸引借贷者。

但你必须注意，这些配套大多数都采用“利率锁定”的形式，通常是五年期限。

如果在这期间赎回贷款，你将可能遭受到罚款。

基本贷款利率的算法，是依据金融机构的资金成本和其他行政费用。

BLR会：

●提高或减低还款

●延长或缩短借贷期限

欢迎查询国家银行的网站www.bankinginfo.com.my以了解更多详情。

固定或浮动利率？

固定利率，就是在贷款的期限里利息都不会改变。换句话说，你每一期偿还贷款都是一样的。

浮动利率是和基本贷款利率（BLR）挂钩的。当BLR上升时，贷款的利率就会上升，而你所要偿还的还款也相对增加。而当BLR下降时，你就会受益于偿还较低的利息。

此外，还有一个配套就是浮动利率与固定的还款。

利率的变动将只会延长或缩短偿还期限，还款的数额完全不会被影响。

每月负担不是问题

你清楚了解自己的能力范围后，再问自己一些小问题来评估：

●我准备好承受长期负担吗？

●我能每一期都还钱吗？

●如果是买房子做投资用途，你能否在没有租金收入时偿还每月贷款呢？

请想清楚，如果你无法确保每一期都偿还贷款，到最后你所损失的不只是你的房子，连之前买房子所付的钱都一一蒸发。

假如银行决定拍卖你的房子，你还必须承担房子被拍卖后所造成的差额，也就是拍卖价和欠款的差价。

财务个案：你准备好了吗？

甘尼申有一张信用卡和一辆价值RM50,000还在偿还贷款的车。他过着简单的生活，而且谨慎花自己赚的每一分钱。

由于他是长子，他扛起了照顾双亲和兄弟姐妹的责任。

然而，他的薪水仅足够花在家庭一些开支和他的车。

过了几年租房子的生活后，他的家人也尝试说服他给自己买一间房子。

他们认为自置居所不会造成他任何的损失，而且偿还完了供款后还可以拥有自己的房子。

甘尼申对于这个想法显得很兴奋，并认为他能以用津贴和加班费来还银行贷款。他听取了家人的建议，随后申请了RM150,000的贷款来买房子。

起初，他在偿还贷款时没遇到什么问题。可是，经济风暴给他带来了财务负担。

他的津贴没了，加班费也没了。因为这样他还无法同时偿还车贷和房贷。

甘尼申清楚知道他必须选择放弃其中一个以纾缓他的财务困境。然而比起房子，他更需要车子来工作。

很快，他停止偿还每个月的房贷。

最后银行决定拍卖他的房子。

由于房子的地点有点偏僻，银行拍卖只能填补他70%的欠款。

那拍卖和欠款的差额高达RM50,000。

他终究没办法偿还那笔钱，到最后银行决定把他列入破产名单里。

他很担心因为破产会造成他失去工作，他决定去求助信贷咨询及财务管理机构的协助。

购买房子摘要

●购买房子是重大决定，你需要花时间来考虑清楚，物色一间你喜欢和预算以内的房子。要做适当的功课！

●如果你无法承担买房子的负担，可以选择先租房子。

●在决定买房子之前，要评估一些财务与非财务的因素。

●如果你买产业来投资，请确保自己是有能力偿还贷款和利息，尤其是如果那产业没出租。

总结：

最后，我要恭喜你终于准备好开心拥有自己的房子。希望大家可以共同努力，把我们的房子打造成一个梦寐以求的家。

当我们开心会想回家，当我们受伤害的时候：有家，我才不会害怕！