名家专栏

房贷比重过高生乱象/白文春

我在本栏上篇文章中提到,截至去年10月底,私人消费信贷占家庭贷款总额不到30%;诚如我在有关文章中所提及的种种原因,我认为,上述水平不算偏高。

其余家庭贷款则涉及房屋和商用产业贷款,以及股票融资。

其中,房屋贷款高占截至10月底家庭债务总额的63%。

我认为,这个水平偏高,因为23年前即2000年,房贷在家庭债务所占比重只有48%。而且,10年后即2010年,它仅稍增至约49%。

不过,到了2020年,比重在这10年内急速上涨了约10个百分点,来到60%水平。

房贷在家庭债务所占比重显著攀升,与前朝国阵政府2010年推行的经济转型计划(ETP)不关关系。

难以持续

我认为,ETP是其中一个推动因素,因为它把许多产业发展项目纳入其中,以显示经济转型计划取得良好进展。

不过,我曾在本栏中提到,把产业发展项目纳入ETP不是一个好主意,因为这不是经济转型的好办法,也难以为继。

人们只会在需要时(例如成家立业)及收入增加时,才会购买房屋。因此,一项只是要促进产业发展的政策不太可能持续下去,尤其是当人们的收入追不上产业价格上涨的速度。

ETP推出的时间也恰逢发达国家(尤其是美国和欧洲)推行量化宽松政策,把基准利率推向零利率,并大量印制钞票(这是近代史上首见),以拯救2008/09年美国次级房贷危机引爆全球金融海啸,遭遇重创的美欧经济。

当美欧经济开始回稳及逐步复苏后,它们所印刷的钞票并未被回收,反而继续留在银行系统内。资金泛滥加上低利率环境,导致大量流窜的资金涌入产业市场,大幅推高发达国家的产业价格。

羊群效应发酵下,房价的大幅上涨也波及亚洲国家和马来西亚。当时我国的利率也非常低,隔夜政策利率在2009年降至历史低点2%。

家庭债务激增

这种低利率环境是推动大马产业市场需求繁荣的另一个推动因素,同时也引来了很多炒作活动(我记得当时很流行“团购”这个词)。

强劲的产业需求也带动融资需求,进而导致房屋贷款需求大幅上升,也造成家庭债务激增。事实上,2008年家庭债务仅占国内生产总值(GDP)的60%,但2015年已大幅上升至88%的高位,然后在2018年回落至82%。

打房导致产业滞销

与此同时,许多发展商也信心十足,不少企业(非产业发展商)也纷纷涉足产业发展,拟从中分得一杯羹。

在产业市场充斥投机炒作氛围下,国家银行和政府2015年祭出多项“打房”措施,力图让过热的产业市场降温。

在采取更严厉的措施之后,就像他们所说的那样,这一切现在都成为历史了。当尘埃落定后,发展商被发现过度建设,导致2018至2019年滞销房屋(不包括服务式公寓)超过3万单位。

如果算上服务式公寓的话,滞销产业数量会更多。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的数据,截至2023年第三季,住宅滞销情况依然严重,高达2万9534单位,涉及总额接近200亿令吉。

与此同时,许多购屋者也措手不及,据我了解,一些投机者同时持有多间房产,但却由于需求和价格疲软,而无法立即脱手。

另一方面,国内家庭向银行贷款购买证券(主要是股票)和商用产业的比重相对较低,据我估计,占家庭债务总额的比例不到10%。我认为,这可能是因为银行放贷给散户投资者借贷购买股票和商用产业,所涉及的风险通常较高。

事实上,在我看来,散户投资股票一般来说并不容易,因为有很多风险(比如整体经济、政治局势、行业景气和公司管理)需要他们评估,有些是他们无法掌握的。

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要闻

占比里:相信能为学子制定最佳方案 高教部不干涉PTPTN决策

(鹅唛17日讯)高等教育部长拿督斯里占比里表示,高教部不会干涉国家高等教育基金局(PTPTN)对未来资助高等学府学子的规划,并且相信该基金局将制定最佳措施。

他表示,高教基金局所采取的每一个决定和观点都是经由会议商讨而定的,高教部不会干预他们的决策。

不过,他保证,高教基金局所采取的方案都是基于详细考量,必定会全面考虑学生所面临的任何情况。

“我不想进一步阐述或评论,因为高教基金局将发布官方声明,他们已经成立一个委员会。就让他们根据已经举行的会议,以及会议所提出的观点发表声明。”

占比里今天出席马来西亚国际伊斯兰大学(UIAM)第40届毕业典礼后,接受媒体访问时如是表示。

媒体早前报道,高教基金局正在考虑一项新措施,若个别大学课程还款率低于50%,则未来将停止贷款给该科系的学生。

对此,占比里表示,最重要的是找出那些从未偿还PTPTN贷款的毕业生,而不是针对那些曾经有还款纪录但后来却停止还款的人,因为这些人可能处于失业的困境。

他也解释,高教基金局事实上收到不少建议,其中包括限制欠款者出国。

“好的建议我们都接受,但是我们不想成为一个残酷无情的机构,在没有了解欠款者的情况下就采取行动。”

因此,占比里强调,高教基金局在做出任何决策前都会全面考量所有因素,呼吁各造不要急着下结论。

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