香港楼市的低迷气氛已经持续数月，无论楼价还是交易量都处于低位。即使特区政府对楼市全面“撤辣”（撤销所有住宅物业需求管理措施）引起了市场的积极反应，香港一手楼盘的价格也并未出现明显上涨，甚至还有所下跌。整个市场呈现出“量升价不升”的僵持局面。

今年4月，卸任恒隆集团兼恒隆地产董事长不久的陈启宗在一场研讨会上表示，香港经济不能主要靠房地产。他认为，香港在1997年后，房地产发展非常火热，但如今香港的地价和楼价已达到世界最高峰，楼价上涨不可能永远持续。当其他方面的经济稍有差池时，楼市价格就难以维持在高位。

陈启宗此前已多次表达对香港楼市以及经济环境的悲观看法：香港房地产业正经历结构性变革，不仅因为“移民潮”及三年疫情令许多本地港人离开香港，也因为土地供应增加，楼价增长将放缓。

安邦智库（ANBOUND）首席研究员陈功先生认可陈启宗对香港未来和经济的看法，但他表示，认为香港可以发展其他产业而不搞房地产是一种错误的直线思维。

“两枝独秀”撑经济

陈功认为，香港就是应该搞房地产，但同时也要发展资本市场。这个基本逻辑是，香港需要以资本市场为本，筹集资金，筹集资本，然后才有能力去整个世界投资各种产业，让香港的产业实现“硬化”。

经济发达了去投资房地产没错，但很多香港人大错特错的地方在于，认为房地产可以发展一辈子。与之相对的是欧美国家，房地产发达之后政企用赚来的资金去发展科技产业，投资位于其他国家和地区的项目。这是香港应该研究的政策思路。

因为香港的文化和地理因素，这个城市的特色是“银行多过米店”。又因为制造业产业纷纷转移到大陆地区，香港失去了制造业后只剩下了发达的金融业以及房地产作为经济的支柱产业。

不过，房地产的繁荣又带来了成本价格的上涨，这便导致其他一般的产业难以落地生根，受到了打压。所以，香港经济锁定了金融和房地产两大产业部门。这种“两枝独秀”的现象是对香港经济的发展非常不利的，因为它让这个城市失去了产业变动的空间，居民就业和收入提升的渠道变得非常狭窄。

现在的香港，因为中美地缘竞争、冠病疫情、国安法等事件的影响，局势发生了重大变化。作为区域性的国际金融中心和自由贸易港，香港未来发展将面临与过去不同的方向和道路。它的国际化色彩将会淡化，呈现出明显的“内地化”趋势。

亚洲旧金山

因此，香港集聚国际资本的能力将会下降，本地资本也会继续转移。对于“两枝独秀”的香港经济来说，香港资本持续流出，导致原本活跃的房地产市场出现萎缩，物业价值持续下降，资本市场继续走低，资本地位和物业价值不断下降。

不过，香港的金融和经济地位还有其重要性，一些资本和投资人还是很看重这个市场。陈功曾经指出，香港的定位应该是变成“亚洲的旧金山”。

这需要香港制订清晰明确的产业政策，寻求良好的产业协调模式，集中资源加以发展。

实际上，香港政府很早之前就开始进行产业改革，比如投资科技产业，建立产业园区等。但陈功认为，虽然大致方向明确，但香港的产业政策存在问题，比如野心过大，产业分布面过大，还有跟风投资最热最火的项目而不是追求稳健。

在追求发展资本的同时，香港也要学习产业发展的规律。这样，香港的未来既保留“两枝独秀”的经济传统，还能有新的一到两个产业来创造更多的机遇和财富。

安邦智库（ANBOUND）创建于1993年，是一家富有影响力的独立智库。

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