问：你好，觉得近期因为2019冠状病毒病的疫情，许多业主将房地产出售以套取现金，也正因如此，很多房地产的价格都暴跌。恰巧我遇到一位业主告诉我说他有一块位于森美兰州的工业地要出售，而且价格会比市价便宜30%，但是其中一项要求是我必须先缴付50%的订金。问题在于，他说因为前一阵子在搬家时不小心把地契遗失了，所以需要时间申请。请问不见地契了的房地产，我是否还能购买？

答：马来西亚所有有关土地或产业的法律源自澳洲的托伦斯系统（Torrens System），也就是说依据土地登记制度上来运作。属于马来西亚半岛的森美兰州的土地法是被国家土地法典（National Land Code, 1965）所管制的。换句话说，如果要证明土地或产业属于自己的，那就要靠地契，也唯有地契是土地拥有的最终证明。

如果你遇到的卖家告诉你地契不见了，要等待土地局发出新的地契，那么你要特别小心。因为根据国家土地法典第340条文，当地契已经被登记于你的名字后，拥有权是不容废除或不容侵犯的权利（Indefeasible Title）。

当地契不见了，确实有一个可能说该土地可能会被不法之徒通过非法手段或欺诈的行为把土地转让给他人，所以要特别小心。

在这种情况下，土地法典第340条文可能就不能够确实的把土地转让给你了。

当我们提到地契不容侵犯的权利或权益时，会联想到由马来西亚联邦法院裁决的以下案例：

（1）    Adorna Properties SDN BHD v Boonsom Boonyanit @ Sun Yok Eng [2001]
（2）    Tan Ying Hong v Tan Sian San [2010]

以上两个联邦法院的裁决都针对国家土地法典第340条文的不容侵犯的权利作出了不同的诠释。

对判决议论纷纷

在Adorna案件，Boonsom女士的土地被不法之徒冒充签名并出售和割让给Adorna了，Boonsom女士就入禀法庭要求法庭把土地转回自己名下。高庭否决了Boonsom女士的诉讼，Boonsom女士就上诉于上诉庭而且成功扭转了高庭裁决。虽然如此，Adorna作出最后的上诉于联邦法院，联邦法院认为由于Adorna在交易上属于诚实或没有不好的念头（Acted in Good Faith），所以依据土地法典第340（3）条文下，土地已经成功转让给Adorna，并且该拥有权是不容废除或不容侵犯的权利。其实人们对这个判决议论纷纷，觉得这样对买家很不公平。

10年后纠正不公判决

所幸的是，在10年后的一个联邦法院案件已经把这个不公的判决纠正了。在Tan Ying Hong案件里，陈先生是关丹一片土地的拥有者，但该土地被不法之徒通过授权书把土地抵押给了银行了。虽然高庭裁决提到陈先生未曾签署授权书给任何人，但是基于Adorna案件的先例，高庭仍裁决银行已经获得了有效的抵押（Charge is Indefeasible）。

由于不满该判决，陈先生上诉至联邦法院。联邦法院提出的判决是说如果土地拥有者以诚实并通过有价值的回报（Value in Consideration）来购买或获得该土地的权益，那么他将会享有土地的不容废除或不容侵犯的权利。也正因为如此，因为该银行是直接从不法之徒那儿得到土地的抵押，所以所被抵押的都被判无效。

小心土地买卖陷阱

打个比方，在Tan Ying Hong的案件之后，如果说第一位买家通过不法之徒获取了产业的拥有权并且获取了地契名字转让，那么第一位买家不能依赖土地法典第340（3）条文的保护。也就是说，该土地的转让实属不合法。

但是，如果第一位买家通过不法之徒那儿获取了土地权的拥有并在之后转卖给第二位买家，第二位买家就能获得第340（3）条文的保护并且能名正言顺的获得土地的拥有权，这纠正了Boonsom案件里的判决（也就是说第一买家可以依赖第340（3）条文获得土地拥有权）。

无论如何都好，在土地买卖上买家要特别小心，我不会建议你一次过把50%的订金缴付给那位卖家，或许你可以把该50%的订金缴付给他的或自己的律师作为信托金（Stakeholder Sum），直到土地局发出新的地契而且他能证明自己是该土地的拥有者之后，才决定如何将钱转给他。

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