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掌握经济学运作 学会如何作决策

2020年12月30日

书名：《图解个体整经济学》修订版
作者：管原晃
译者：傅莞云
合作单位/本地代理：有店
https://www.got1shop.com/

整理|编辑部

著名济学家曼昆（N. Gregory Mankiw）的“经济十大原理”，说明人们如何作决策、如何互相影响，以及整理经济如何运作等。本书为经济学入门书，是想了解经济学如何运作的职场而写的。

[内容整理]
·边际革命带来的新观点

19世纪后半，提倡“商品价值是依据人的主观而变化”的观点。而且，追加了导出供需曲线的新观点。

亚当史密斯和李嘉图等为主的古典派，认为财的价值（价格）是依据投入的劳动量来决定的（劳动价值论）。

另一方面，1870年代，由英国的威廉杰文斯（William Jevons）、奥地利的卡尔门格尔（Carl Menger），以及法国的里昂瓦尔拉斯（Léon Walras）不约而同提出了“边际效用递减定律”。

辛苦工作后喝一瓶啤酒，或激烈运动后的运动饮料，第一杯的效用（满足度）非常高，然而随着第二杯、第三杯……尽管内容物是一样的（同质），但是效用却会越来越低，最后会变成“已经不需要了”（没有效用＝不需用钱交换饮料）。

越是接近最终（边际），其中的效用则越来越低。

如此一来，财（商品）的价值会因为主观的感觉不同而改变。

（1）杰文斯“边际效用递减”
    最终（边际）增加或减少财（商品），所达到的效用

（2）门格尔（稀有性）
    需求<供给＝非经济财（例如：空气）
    需求＞供给＝经济财←经济学探讨的对象

（3）瓦尔拉斯“一般均衡”
多人多财，无数的交易人在进行无数的财（商品）交易时，达成某种均衡。将交易对所有人的效用提升到最大，到达需求与供给一致的某个点，这个点即是被作为交易的财的边际效用一致点。

·“奢侈品”课税，受影响的是一般人？

相同的财（商品）、服务，针对不同的需求者与需求期间的弹性也会不同。价格的差异，就是利用这个弹性差。

电影院或飞机的票价会依据购买者的年纪产生差异，因此就有学生票或敬老票等机制，这就是依据弹性不同，价格也不同的代表事例。这些商品称为腐败性商品（用过一次就不能用，逾期也无法使用），也就是说一旦电影开始、飞机起飞后，票就不能再转卖了。另外，这类商品每增加一位客人的边际成本也非常低。因此，电影票或机票通常是以客满为目标来设定票价。

价格弹性高的是学生和老人，这两种人的闲暇时间较多，若是设定老人与学生的价格较低，则需求量就会大幅增加。另一方面，上班族的弹性就比较低，总是不确定下一次的出差时间，一旦决定了即使机票再贵也势必要买。由此可知，即使同一个座位，在不同的时间、日期或不同的时期，票价也会有所差异。

在这里分享一个不考虑价格弹性而导致失败的例子。

美国曾经实施针对有钱人课税为目的的游艇税（游艇价格因而上涨：需求曲线上的变动，参考下图）。

结果，10万美元以上的游艇业绩减少71%，游艇业界的就业也减少了25%，以惨烈的失败画下休止符。这是因为有钱人转而在不用课征游艇税的国家购买游艇，或将资金转为休假基金、购买别墅等。

然而，制造或贩售游艇的大多人并不是有钱人，此种针对有钱人所课征的“奢侈品”税，结果反而将负担强压在供给游艇的中产阶层。比起当初预期能增加的税收，损失更为巨大，于是游艇税在1993年废止。

·年薪600万，却选择500万的公司！？

价值函数的原点＝参考点，并非绝对的点，而是自由变化的点。依据设定不同的参考点，对于盈亏的看法也会跟着改变。

价值函数的参考点就是人内心的参考点，因此会依据一开始设定的方式改变。举例来说：年终奖金。

当景气好的时候，公司的业绩也会好，去年的年终奖金如果有30万日圆，于是就会抱持“今年营业额成长了10%，应该可以分到33万吧”的想法，参考点因此就被设定在33万日圆。另一方面，也可能有人会有“今年的奖金若是和去年一样的话，我就满足了”这样的想法，就会将参考点设定在30万日圆。

于是，假设公司今年发放32万日圆的奖金，以绝对金额来说是比去年多了2万日圆。但是参考点设定在33万日圆的人，会因为实际拿到的奖金比预期少（也就是比参考点低）而感到“失望”，因为从参考点来看，损失了1万日圆。另一方面，参考点为30万日圆的人，则是“什么？完全没有预期会增加，还多了2万”，而感到非常高兴。

参考点会因为“框架效应”而改变。

将焦点放在获利还是损失上，即使不论选择哪个的效果都相同，作出的判断还是会不同。在以下图Q1是强调获利面的状况下，就会选择A方案。比如“有救”这句话，相对也是以“谁都没有得救”作为参考点，将“有救了”这个行为作为“获利”，以这个例子画成价值函数的图表，会变成y轴的右侧。

Q2的状况则是强调损失面，因此选择方案B。“成为牺牲”则是以“不会有人牺牲”为参考点，将“牺牲了”这个行为作为“损失”。在价值函数上，位于y轴左侧。

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房产投资的第一桶金 改进缺点安全投资

2021年08月04日

书名：《我要财务自由！零基础入门房产投资》
作者：拿督倪益江
出版社：大将
合作单位/本地代理：有店
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整理|编辑部

身为地产企投家的作者倪益江，并不讳言房产投资让他赚到人生的第一桶金。他表示，按照传统思维去储蓄足够的钱才买房，是最慢也未必成功的方式，因为物价上涨的速度永远比你打工存钱来得快。

任何投资都有风险，我认为相比债券、基金和股票等投资工具，房地产是比较安全的选择。因为房子是必需品，在土地面积变少，人口不断增加的情况下，房产的价值会随着时间而稳步增长，很少会像股票般涨幅激烈。

我曾经也只懂得使用传统方法去投资房地产，面临许多难关如资本不足、出租率低下、投资技巧和知识未能解决眼前问题等，促使我不断思考和进修，改进投资缺点。

    [内容摘录]

·房地产的投资优势：

时间，是房地产投资者的好朋友。

房地产投资 图表

图/Vince Academy
关于房贷、供期、租金和资本，必须洞悉它们各个的变化走向。

马来西亚的房贷供期最长35年，房贷将随着时间减少， 但正确的投资产业，房价却会持续倍增。如果你出租，租金一般每2年便调涨一次，房产则通常每10年迎来一次涨幅。这些都是房产投资可预见的特点。  

[租金回报率你该这样算]

每一名投资者在开始之前，必须学懂计算租金回报率（Rental Yield）。你若是房产经纪，学会替客户计算租金回报率，会为你的服务加分不少。

租金回报率的作用是衡量投资的收益情况，从而了解该房产到底值不值得投资，或是否继续投资。

正常的租金回报率介于3%～7%，而7%以上或超过10%，则属超良好状况。

假设你的租金回报率低于3%，租金收益情况属于有点糟糕。不是吓唬，我必须让你知道这情况说明你没有足够的现金流周转，这可视为“危险”情况。你知道吗？一旦现金流不足以支付运营成本、供期以及很多无法预知的费用时，那该如何解决？

如何得知产业的租金回报率是否合理？根据我的经验，国内以下地区平均的回报率：
●雪隆是3%～5%
●柔佛是3%～5%
●槟城是2%～4%

以下范例中的房产带来的一年回报率是7.9%，因此可说是理想目标。

房地产投资 图表

[0%首期买房No Money Down]

不要用自己的钱去买房地产。即使你有现金，也不要用现金买房地产，想要赚更多的钱，就要善用财务杠杆——贷款。

“无首期买房”策略的精髓是，房产的交易价要比市价便宜至少20%。

2种操作方式：

A.资本游戏（Capital Game）
目的：拥有现金去解决债务，周转生意，但仍有风险，请小心规划。

B.现金流游戏（Cash Flow Game）
目的：创造每个月有被动收入。

A 资本游戏（Capital Game）

房地产投资 图表

计算下来，学员B每个月要给的固定费用一共是RM3300。他询问我投资建议，我给了两个方案：

房地产投资 图表

投资就是要稳当地赚钱。这时你手上有RM135,000的资金套现，我建议你分成布谷部分：

第一部分RM67,500存起来不能花掉，作为供期。选择“家庭方案”的话，可以供45个月；选择“宿舍转租方案”，可以供225个月。

第二部分RM67,500再投资进生意。对我来说，半年到一年半回本的都是好生意。

朋友，你会选择哪个方案？

注意：玩资本游戏必须严格遵守规则，千万不能动用第一部分资金，否则就得自己掏钱去供期。若你手上房产数量超出能力范围，恐怕会破产告终。

[存翻耕·Keep Strategy, Flip Strategy, Farm Strategy]

招数是死的，人是活的。何谓：存、翻、耕。

1.存策略Keep Strategy：只存不卖，看长期回酬

这一招的精髓，就像别人是定期存款，而你是存房产。买了以后不卖，享受房产带来的被动收入。

设定好你的被动收入目标，那么你就知道该买入怎样的房产，多少的租金，5年、10年后便可达标。这一切，都可通过计算出来。

例如，你想要在第15年取得一共RM60,000的被动收入，那就是1年买2间房产。

房地产投资 图表7

第一年买了一间RM800K的产业后，跟着策略，收回的租金不仅可以低消房贷（instalment），还有RM4K的被动收入。

第二年再买第二间RM800千的产业，以此类推。

5年下来，屋主总共买了5间（每间）RM800K的产业，总累计产业价值是RM4M，被动收入累积到每到月RM20K。

房地产投资 图表

10年后，当产业价值（以上依据Brickz.my数据推算，预测房价10年翻倍一次），租金肯定也会提升。预计10年后，每间单位可为投资者带来RM6000的被动收入，那投资者的被动收入就会变成每月RM30K。

Keepk Strategy的精髓，就是买了过后不卖，存、存、存，等10年后产业价值翻倍，利润也随之提升。

2.翻策略Flip Strategy：买了再卖，看短期利润

还记得“低买高卖”原则？这个翻策略的中心思想就是如此。以前你买时RM500,000的房产，卖出RM600,000，便可赚差价。但如果你现在还要这么玩，不简单，需要一些技巧。

再次声明，这些策略是说明概念，细节如房产盈利税（RGPT）、律师费等，并无囊括在内。
这招是买了再卖，属于短期投资。

我不采用此策略，因为我看的是长远的回酬，5年、10后赚的是大钱。

3.耕策略
 

耕策略 图表

·方式A买进产业，SPARM500,000，10年后翻倍卖出，RM1,000,000， 赚RM500,000利润

·方式B同样以SPARM500,000买进产业，但不卖，反之再融资套现RM500,000。以每个月房贷供期RM2500来说，租养贷是可以实现的。换言之，你不用拿这笔再融资的现金去缴房贷，租客在帮你供期，它完全是你赚到的钱。

想一想，同样是花RM500,000，结果却大不同。保有屋子赚更多，那为什么要卖掉？你要确保的一件事就是能够推高租金，让租户帮忙供屋。

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