作者：张宝/中交海外房地产有限公司董事

近年全球正值深度危机之中，先有疫情造成工业链供需错配，为了挽救经济，货币的超发导致全球通胀。后有俄乌冲突升级导致全球能源价格和粮食价格上涨，使通货膨胀进一步加剧。

为了对抗通胀，各国央行不得不“出手”升息，引发有史以来最猛烈的升息浪潮。

数据显示，今年上半年各国央行累计升息高达80次，对比2021年全年仅101次的升息次数；而在疫情爆发的2020年，全球央行总计仅有6次加息。

与过往数次全球处在艰屯之际的升息表现相比，今年的升息次数亦堪称历年之最。

比如2011年以亚洲为中心的通胀升温时，各国央行一共升息56次。就目前的升息频率看来，今年的总升息次数甚至有可能接近2006年经济繁荣时期创下的119次纪录。

新兴国家更是出于对通胀和本币贬值连锁反应的恐惧而一同加速升息步伐。在今年首半年的全球近80次升息次数中，新兴国家就占了60余次。

大马国家银行也在9月8日宣布将隔夜官方利率（OPR）调升25个基点，从2.25%升至2.5%，为12年来首次连续3次升息。

隔夜政策利率是大马货币政策中重要的一环，任何调整都将在金融市场激起一系列连锁反应，例如对存款利率、货币汇率、经商成本，以及房屋贷款利率等金融活动带来显著的影响。

借贷能力下跌

就房产市场而言，隔夜政策利率越高，贷款的成本就会越高。一旦贷款成本上涨，企业和人民的借贷能力就会随之下滑，进而对房市造成明显的冲击。

不过，大马国家银行在2011年5月至2020年1月22日这段接近10年的时间内，维持隔夜政策利率在3.00%至3.25%水平，直到2020年疫情全面爆发后，才开始陆续减息，在2020年7月达至1.75%的史上最低水平。

年轻人改租房

即使今年起接连升息，目前的水平依然被视为偏低利率，且国家银行的举动是顺应市场的适度调整，预计不会对房产领域造成严重的负面冲击，大马的经济增长强劲，上季度的GDP增加达8.9%。

因此，在当前升息、疫情、大马全国选举预计来临在即等多项利空罩顶的前提下，选择投资项目更须谨慎，需慎重考量房产的租金回报和增值空间。

升息首先将加重房产买家的购买成本，使房产市场流失很多年轻的潜在买家。负担不起拥屋成本的年轻人，便会转向租房，让租房市场因此繁荣发展起来。

地理位置优越的房产更容易给予高租金回报，特别是高收入群体汇集的地区，租金回酬也更高、房产更有增值空间。

位于城市发展核心区域的房产更具保值效果，因为每当风险来临时，这些房产项目更能稳住阵脚，房价不会随大市骤然下跌，故更能抵御风险。

以跨国资产配置而言，大马的房价相对较低，因此溢价空间更大，且在全球经济逐渐复苏、大马经济条件改善的前提下，房市的增长前景将进一步得到扶持，预计在2023年有更多利好予以支撑，加速成长步伐。