红花国度的蓬莱仙境？（中篇）

从济州岛、海南岛、普吉岛，乃至希腊的海岛房产表现来看，就算全球经济放缓，也唯独海岛房产在全球产业市场中保持上扬的表现。

这除了有赖于海岛房产的属性外，更基于它的买家本来就是一群购买力极强的投资者或超级富豪。所以，我们鲜少看到这些买家会因为经济放缓而收手，反之经济放缓及汇率下滑时，更是他们出手的时机。

也因如此，不少洞悉这个机遇的国家纷纷制定政策、投入资源，为的就是要在海岛房产市场中分一杯羹。当中，又数柬埔寨、菲律宾，以及印尼最为积极。

看回我国，尽管我国发展海岛产业相对成熟的槟城与浮罗交怡，在过去几年均获得不俗的反应，但是要做到像上述国家的海岛产业般红火，或许还有很多细节需要留意。

《红花国度的蓬莱仙境》专题进一步探讨海岛产业的发展。

吴俊益：非仅凭海景或名气
4基本要素须达标

虽然普遍上皆有利可图，但却非所有海岛产业都能卖个满堂红，更不是单凭美丽的景观、最长的海岸线，又或任何国际殊荣，就能保证某个地方的海岛房产交易就能表现强劲。

拥有城市规划背景的武吉淡汶州议员吴俊益认为，要发展一个海岛的房产，首先需处理的就是岛上的电源、水供，以及排污3项基本要求。

吴俊益曾有7年时间在槟州发展机构负责规划槟州发展，他说，由于是岛屿，因此水电供应需要获得完善的设置。就这点，他建议以太阳能或风力发电以供应电源，排污则以环保技术处理。

“至于水源，新加坡有净化技术，不过成本较高，而且并不是所有人都敢用，倒是雨水采集可以是方法之一。”

交通系统须完善

他也说，除了上述3项基本要求，交通系统也极重要。

“由于是岛屿，所以若没有完善的交通系统，不仅游客很难抵达，要购买房产的投资者也到不了，更不用提发展商了。”

以邦咯岛为例，从红土坎去码头只需时30分钟，每趟渡轮15分钟，去吉灵丸（Sg Pinang Kecil）码头则仅20分钟，若从玛丽娜邦咯出发更只需10分钟。此外，邦咯岛基本设施完善，内有环岛公路，所以十分方便。

国外成功的例子如中国，该国制定邮轮旅游发展规划之外，也推进邮轮旅游基础设施建设，改善和提升港口、船舶及配套设施的技术水平，令海岛交通更加友善方便。

陈志成：退休宜居条件重要
若非旅游区难获青睐

解决了上述4项要素，不意味着我国的海岛房产就能像普吉岛、济州岛，甚至希腊般红火起来。

Full Homes 房地产经纪公司的陈志成分析，要致力发展海岛产业需了解其属性，同时掌握顾客群的类别。

“购买海岛产业的群体，不仅仅有一定的购买力，更关键的是他们很少会买来自己住，充其量只是定期去短住休闲，或做出租投资。”

因此，若有关地段不属于旅游区，也不具备退休宜居的条件，那么这样的海岛房产，是很难获得青睐的。

所谓的宜居条件，即需要具备完善的交通系统、达标的教育机构、先进的医疗体系、消费合理低廉，以及治安良好等。

以普吉岛为例，它拥有许多国际学校，吸引不少东亚、俄罗斯甚至欧美的家庭，把孩子送去就读。只要能让买家安居乐业，这样的海岛产业，自然具备一定的吸引力。

探讨符合市场需求

无独有偶，吴俊益也提出相同的看法。他认为，发展海岛房产要有一定的市场需求做前提，但是，这个前提不是说外国有多成功，我们就要跟着这风潮走，而是探讨我国究竟能不能符合市场的要求。

“我们要考虑到这些海岛是否具备休闲度假的条件、例如宜居度是否适合参与马来西亚我的第二家园计划者、是否适合养老。没有这些条件，打造了海岛房产，一样不会有人来。”

以邦咯岛为例，他指出，过去10年，邦咯岛涌现不少中小型住宿和餐饮业、零售业、休闲娱乐服务，完整的产业链，使邦咯岛成了国内十大投资热点的理由。

发展孤岛非填海伐木
张汉川：民间应配合推广

先天条件丰富、对准了买家与投资者的胃口后，还要保住后劲，这仍需要民间组织的配合才行。

槟州华人大会堂经贸组主任张汉川认为，我国不少非政府组织对海岛房产抱着负面的看法，殊不知这些看法有时候阻止了经济发展，更限制了大家的想象力。

他指出，以外国为例，不少海岛在房产的发展过程中，出现许多新概念，如海洋主题公园、森林保护园区、保育园区。而这样的结合不仅允许了房产的开发，也顺势打造出新景点，再借由这些新景点，带来更有意义的教育工作，并带动社会经济。

赞同发展木蔻山

他分享，很多人反对填海及伐林砍山，但是，如今只是在现有的孤岛上进行开发，在带动经济发展的同时，也能减轻对内陆的负担，可以是一举多得的。

“非政府组织其实可以中庸地，开明地、积极地看待发展。不然，砍山不能，填海不行，人民要住在哪里？经济要如何带动？让这些孤岛继续荒置着？”

他接受本报访问时指出，槟岛传出要发展木蔻山，并在那里打造主题公园和房产项目一事，就是一个很值得鼓励的做法。

“我就很期待这个项目，因为它不仅带来新的景点可带动旅游，也能带动当地的经济活动，甚至提高整体的经济水平。”

他说，槟城已失去了新的旅游景点，所以是时候打造一些新卖点，不然不仅失去经济动力，更会被外国淘汰。

据了解，我国一共有879个海岛，其中418个在西马地区。此外，我国的岛屿基本上可分为4大类：

1）发展型

2）度假村型

3）海上公园

4）无人岛

“然而，至今很多岛屿仍没有被善用，或开发不完整。”

保持海岛活力

另外，他认为，要海岛房产保持温度，民间也可以多主办一些活动，让海岛更有活力与吸引力，这样才能让海岛产业不会沦为只是充斥着房产的孤岛。

张汉川的看法，无疑与外国海岛产业的发展趋向类似。在普吉岛，当地就有海鲜节、素食节、海滩狂欢节和普吉三项全能比赛等活动，吸引不少国内外游客，更进一步令该岛成为投资者的热门投资地点。

他强调，海岛产业的成败，不仅仅是发展商，政府或需要扮演角色，民众更是不可忽略的一环。

我国可向中韩取经
推动海岛经济吸资

满足了发展海岛房产的基本要求、了解了房产属性与买家群，甚至想方设法吸引买家与投资者后，不一定就能成功留住这些人。要保住这类房产的后劲，政府或许能向中国和韩国学习。

以中国为例，为促进该国的海岛开发建设，中国政府近年来推出了多项政策，其中，《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》就主推动发海岛经济，如支持海南利用南海资源优势发展特色海洋经济，建设青岛蓝谷等海洋经济发展示范区。

鼓励建海洋公园

另外，中国也有效利用海岛生态，鼓励新建国家海洋公园。不仅如此，该国海洋局也在2008年也发布《关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务保障工作的通知》，提出要加快推动以无居民海岛为主的海岛开发和建设。

2011年，中国国土部则颁布了《无居民海岛保护和利用指导意见》，让无居民的海岛可以合理开发利用。这不仅能达到善用海岛的目的，更规范好民众的发展尺度，达到双赢局面。

当然，中国的做法不是肆无忌惮地开发，而是注重消费需求和生态功能，合理开发近岸海岛，这些都是较积极可取的努力。

置产给永居签证

韩国方面，在济州岛拥有房产者能获得居留权。韩国政府为了推动海岛产业，早年前就宣布外国人只要在济州岛制定地点落户或投资，只要投资额达5亿韩元（约合170万令吉）以上的房产，5年后便能获得韩国永居签证。

这也是为何济州岛目前吸引了世界各地的富豪去置产，其中，根据2017年的数据，中国、美国和日本分别是在该岛置产最多的国家，而且还有增长的势态。

东家集团海岛产业链完整

或许你会认为，成功的海岛房产只发生在国外，但是槟城的海岛产业却在在地示范完善的产业链如何造就海岛房产，而海岛房产又是如何刺激当地经济。

东家集团在槟岛西北一带的发展项目，集合了排屋、海景排屋、高级公寓、购物广场、表演中心、海景酒店、游艇码头，以及公园。

这样的产业链成就了海岛房产，同时也是海岛产业完整了整个经济产业链。

不仅如此，东家集团不时举办节庆庆典，而民间组织也经常在当地的广场举行各类型活动，因此成功令当地房产变得热络起来。

另外，该区的游艇码头带来了不少的国际游客，进一步刺激当地的房市。

显然的，我国的海岛房产是有成熟完善的一面，更反映了我国能发展出一套成功的海岛房产模式。

人为因素阻碍发展

海岛房产的开发，不是没有挑战与局限的，其中，很多是人为因素。

张汉川分析，我国的海岛资源开发层次低、相关产品创新不够，宣传欠奉都是关键。

他指本身接触过不少外国人，但是外国人谈到岛屿旅游，都只提普吉岛、巴厘岛、马尔代夫，就连大马，也只是提及浮罗交怡和纳闽，显然，外国人对我国其他岛屿的认知不足，我国海岛的宣传力度也很不足。

吴俊益则指出，国内的海岛基础设施建设滞后，交通系统不完善，都是令海岛房产开发受阻的原因。

“登嘉楼就被发现只有20%的客运船只是合法的。”

他说，由于相关的政策未完全开放，导致投资的规模体量不大，所以海岛的开发建设难度相对较高，进度也缓慢。

陈志成分析说，由于海岛房产始终得依靠海岛旅游产业链为主，因此，若整个产业链僵化，或水平不齐，很可能影响整体表现。

这也是为何，目前涉及海岛房产投资的大多数为资金实力较强的企业，而投资业务则多以酒店、购物商场为主，反观房产则较少。

他说，海岛房产的建设需要整体产业链的配合，加上海岛房产的技术本来就难度较高，限制多，因此成本不低，这也是为何较少本地发展商会投入开发。

尽管海岛房产的局限与挑战很多，但是，却都属于人为因素，也绝对可以克服。只是这间中的政治毅力与民间的配合是关键。

大马海岛绝对是蓬莱仙境，投资潜能则取决于如何去打造它，成就它了。

投资海岛房产好处：

1.地少屋为稀具增值潜能

2.无敌海景和高隐私

3.大众爱旅游趋势促进出租潜能

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