【“疫” 无返顾的广场转型路（ 下篇）】

这是个有趣的现象。当购物广场的租用率连续4年下滑之际，广场可出租空间却是连续6年逐年增加。

尽管新冠状病毒来袭，刹时间广场门可罗雀，但业者丝毫没有退缩之意。其中，根据产业顾问公司莱坊的报告显示，仍有不少广场正摩拳擦掌，准备在下季度开始加入战围。

不难发现，广场业者已在众多挑战和考验中，找到了经营下去的可能，而疫情则加快了他们转型迎战的速度，而我们也将在未来看到更不一样的购物广场。

以下是购物广场迎战未来的8大方略。

方案1 改成办公楼出租

根据2019年出炉的国家产业资讯中心（NAPIC）报告显示，2013年至2018年的购物广场租用率，在过去4年来有下滑的迹象，其中2018年更跌至79.3%，堪称过去那么多年来最低的一次（见表一）。

然而，广场可出租空间却在过去6年来不断增加。尽管2019年全年数据尚未出炉，今年开年更偏逢新冠病毒肆虐，但目前市面上暂未传出任何广场计划被搁置的消息。

这是因为广场业者已从早前网购冲击中，寻获另一种经营模式：打造成办公楼供出租。

世界不动产联盟马来西亚分会会长倪川鹏就向《南洋商报》指出，当网购逐渐取代原有的消费模式之际，购物广场早已悄悄转型。

“一些广场已腾出空间，转为充作办公楼的用途，这种做法不仅节省空间，也让工作的人十分方便。”

他指出，广场里头的停车位足够、餐饮不成问题，加上具备戏院、健身中心、卡拉OK等休闲场所，如此一应俱全的地方，对工作人士而言是十分便捷的。

他说，当零售因为网购而受到冲击之际，将广场的部分空间打造成办公室，不仅对私人企业来说十分受落，同时也能惠及广场内的零售租户，一举多得。

据了解，目前不少广场均腾出一些空间让私人企业充当办公楼，其中槟城的高端购物广场葛尼百丽宫，就让多家全球知名跨国公司入驻。

设邮政局方便上班族

其中，长时间经营的书局、几乎不夜天的健身中心、卡拉OK、火锅店及戏院，都令该广场成为白领阶级最爱的工作地点之一。

此外，槟城E-GATE的特易购内部也设有邮政局，大大方便了里头工作的人，而前往邮政局办事的民众也有机会到里头消费。

显然的，将广场出租成办公楼可以是方案之一，尤其是它可以减低网购所带来的冲击，而若未来再有类似新冠病毒事件，广场也不会因为前来购物的人潮大减，而陷入苟延残喘的局面。

方案2  打造网购枢纽

纵横产业界30年的倪川鹏，也有一顺应网购作息的大胆建议。

他发现，正当越来越多人趋向网购之际，广场或许可以成为一站式的网购枢纽，负责代领、接收、寄存和转寄的中心。

“很多人喜欢网购，更因为双薪家庭的关系很少在家，所以邮寄包裹始终需要接领的基点，广场无疑是很好的选择，而且还能避免车龙。”

不仅如此，他还建议，一些知名品牌也能与网购平台合作，在零售店面提供体验服务，进一步将中心打造成一站式网购中心。

值得一提的是，疫情期间的作息虽然导致人潮流动锐减，但另一方面却也带动了线上作业及运输。其中，中国在疫情期间的网上作业变得更多面，且使用率也更成熟。换言之，将广场打造成更顺应线上作业的方式，无疑是未来的趋势，而疫情则加速这样的验证结果。

方案3 翻新建筑拥抱科技

产业顾问公司莱坊指出，在竞争加剧、挑战与日俱增的艰辛营运环境下，特定的购物广场已采取“资产加强措施”，通过重塑方式，来迎应消费市场不断演变的消费形态与购物习惯。

坐落在吉隆坡闹市内的老牌购物中心金河广场，就重新打造其占地17万1000平方尺的空间，转型为以生活方式为主调的家居产品专卖店。

该命名为[email protected] Wang的新零售空间，是于去年9月启用，并已取得约85%的承诺租用率。

同样坐落在武吉免登购物地带的升禧广场，也将展开一项重大的转型计划。有关翻新计划将涵盖革新公共空间、空间布置及流通等。

以上列举的多个现有购物广场转型或翻新实例，是现有业者在购物中心持续增加及网上购物浪潮冲击下的应战策略。

莱坊指出，随着零售消费趋势继续朝向网购为主，要在数字时代继续求存，国内购物广场必须重新整装待发，进行重塑。

“短期至中期内，我们预期更多的购物中心与零售业者拥抱科技的改变，并与消费群进行更多的互动，以吸引购物人潮及提振销售业绩。”

方案4 缩减规模分店数目

“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”！

在营运环境面临各项严峻挑战下，去年下半年，国内有多家霸级市场展开“瘦身计划”，缩减营运规模或分店数目。

国内最大超级市场与霸级市场业者GCH Retail（马）私人有限公司，就关闭了全国各地20间表现欠佳的巨人霸市和Cold Storage超市。

接下来，该集团将持续翻新全国各地的分店，以迎合市场需求和保持竞争力。此外，随着政府改弦易辙，允许霸市业者开设规模较小的霸市，特易购已开设了旗下第一间，占地2000平方米的霸市。该集团计划未来开设更多这类小规模的霸市。

换言之，目前一些霸级市场从广场抽身出来，并以小规模方式来经营。

根据2018年马来西亚购物广场行业调查显示，目前全国有约671间购物中心。

据了解，中马地区拥有最多购物广场，占总数的263间或39.1%，其次为北马141间或21%，南马139间或20.7%。

东马则有86间或12.8%，以及东海岸42间或6.3%。

中马地区购物广场的可租用面积占总面积的46.3%，南马购物广场则占19.3%、北马 18.5%、东马10.7%，以及东海岸5%。（见表三）

方案5 打造共享空间

大马购物中心协会主席丹斯里张昌国早前接受本报访问时指出，迎合新世代的共享办公方式，共享办公室可以是方案之一。

他认为，一些业者也开始将广场空置单位打造成共享空间，让更多年轻的创业者聚集起来，带动人气外，更具活力。

此外，他也建议，广场业者正出现零售组合的变化，特别是在药品和个人护理以及餐饮等零售业。再来，商场业者和零售商都必须重新考虑零售趋势和模式，使行业朝更高层次发展。

除了打造成共享空间外，设立培训中心也是可以考虑的方案之一。

澳洲最大房产开发商EndLease就在欧洲建立了一大型购物广场，并设有许多培训中心，为当地人提供在职培训，直接带动人潮。

新加坡方面，购物中心也成为很多科学中心的战略合作伙伴。另外，香港也有不少广场打造出敞开的空中花园，意外地让这些广场成为“社交场地”。

方案6 引进独一无二品牌

广场业者也敏锐地察觉到如今的消费者需要社交休闲的环境，加上零售业者也随着电子商务转向打造体验店，就此，广场业者在策略部署上也引进更多独一无二的品牌才行。

以槟城百丽宫来说，该广场尽可能引进知名品牌入驻，甚至是市场少见的品牌。

再来，考虑到广场必须得是社交休闲的场所，该广场也大量带来餐饮业入驻，其中不少更是北马第一家的品牌饮食店，如米其林一星的莆田、很久苡前烧烤店、以及即将开业的海底捞等。

张昌国就强调，在局势的演变下，广场业者及零售业必须得更灵活地做出调试，这样才能站稳市场，甚至领先一步。

较早前，他也引用马来西亚零售集团的数据，指药品和个人护理以及餐饮零售业在2018年分别增长了10.2%和2.6%。这也意味着，广场可以从多引进上述两种零售领域入驻。

另外，他也建议引入高端及科技产品来吸引年轻消费群及白领阶级。

方案7 往生活面转型

倪川鹏也建议，其实广场不一定要局限在购物休闲的定位，反之可以转型成更具生活面向的广场。

“其实广场内可以安设诊疗所、托儿所等，那么这将让工作人士觉得有关广场一应俱全，同时也进一步带动人潮。”

以中国为例，上海市面积最大的广场巴黎春天118广场店为缓解网购带来的冲击，因此转型成生活广场。

当时，该广场增加了戏院、亲子乐园、个性化办公室等生活服务业态，打造全方位的生活购物广场，最终成功吸引各阶层人士。

这样的转型是可以理解的，过去近10年，广场的零售表现逐年下滑，其中中国方面在2011年至2016年就下滑了4%，反之餐饮、娱乐、休闲、个人服务等领域增长了12%，显然的，人们的消费习惯已经转变，而广场也开始进行转型。

在我国，不少广场也开始端出以家庭亲子和个人服务为代表的“新体验型业态”，如举办亲子工作坊、室内游乐场等活动来刺激人潮。

另外，倪川鹏也提议，若广场内有套房酒店，那么这也能刺激广场内的人潮。

方案8 允租户较短营业时间

大马购物中心协会建议，购物广场业者可考虑允许租户较短的营业时间，具体取决于各个购物中心业者，以降低营运成本。

该会发文告指出，依据过去的记录显示，广场业者过去面对的困难时期（例如在非典型肺炎爆发及1997年金融危机等）都会为租户提供帮助。

类似的方案也曾在欧洲落实，早年前的“雷曼兄弟”股灾事件期间，英国德国不少广场就以较伸缩的方式，助业者减低开销外，也鼓励更多的小型零售商入驻，进一步确保租用率维持在健康水平，一举多得。

疫情验证商场韧性与实力

有人指疫情是验证商场的韧性与实力的一次考验，本地广场是被淘汰，或进化，或许就看本地业者如何看待今次的挑战。

而无论是网购冲击、广场单位过剩、消费市场低迷，抑或新型管状肺炎事件，一次次的挑战，其实也广场业者一回又一回的转机。只要能紧贴局势，调整得宜，那么业者不仅能跨越难关，更有望迈向另一格局。

如今，广场的转型已是大势所趋，而疫情的发生则加速了转型的必要，同时也意外地让广场的转型多了一种可能面向。

当然，各别等级与路线定位的广场除了得掌握当下的趋势外，也必须做出最符合本身格局的调整，这样才能有更贴切合宜的部署。

值得注意的是，尽管根据国内贸易及消费人事务部副部长张健仁指出，我国的购物中心零售业在受到新型冠状病毒疫情冲击之下，生意额下跌约20%，但是，疫情总有结束的一天，反之广场的经营确实长远的。因此业者的部署不妨以长远角度出发，甚至借助疫情来突破本身的营运格局和模式，这样才能在疫情后走得更稳健，而就算再有类似事件，业者们也才更有韧性。

84.9%为小型购物广场

国内购物广场可分类为3个组合，即

1）小型购物广场（少过50万平方公尺）

2）中型购物广场（50万至100万平方公尺）

3）大型购物广场（超过100万平方公尺） 。

国内84.9%广场为小型购物广场占多数，其可租总面积为61.1%。

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