房市未来4大趋势（上篇）

早前公布的2020年财政预算案，公布了多项旨在刺激国内产业领域的措施，其中包括备受热议的调降外国人买房门槛。

综合各方舆论，预算案各项措施虽将带来一些激励，但要就此提振低迷多时的产业市场景气，仍需一段时日和努力方能见效。

那低迷已久的本地房产市场，何时才重新迎来春天？一家主要券商就点出4大未来趋势，或有望在中期推动本地产业市场增长。

这4大趋势分别是：（一）大型项目重启，森州房市崛起、（二）工业产业迎来好景、（三）商业模式变更，发展商转型成为屋主/融资提供者，以及（四）为买家订身打造的各类产业。

《南洋商报》产业专区今期及下期分上、下篇，为你整理银河-联昌证券国际私人有限公司（CGS-CIMB Securities）一份有关这4大趋势的研究报告，以飨读者。

今期先分析未来趋势（一）和（二），下期则为大家讲解未来趋势（三）和（四）。

未来趋势（一）:

东海岸铁路和森美兰州马来西亚宏愿谷2.0的重启，料将令在该州拥有地库的发展商，如森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）、金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）受惠。

东铁重启及重新调整路线，将森州日叻务纳入所经路线，料将令森那美产业在马来西亚宏愿谷2.0的新发展计划相辅相成。

宏愿谷2.0是由森州大臣拿督斯里阿米努丁于去年杪正式推介，而森州政府与森那美产业签署一项协议意向书，委任该集团为宏愿谷2.0的主导开发商，令这项计划成为州政府主导、私人企业推动，并聚焦高科技与工业园发展的项目。

宏愿谷2.0首期占地2万7000亩，由6区组成：

A区（2838亩）作为高科技与工业园

B区（8796亩）作为综合交通区

C区（3100亩）作为体育与休闲城市

D区（5000亩）作为世界知识城市

E区（5000亩）作为生物与健康城市

F区（2300亩）作为旅游区及鸟类与河流保护区

汝来至机场车程缩短

宏愿谷2.0的基本设施已开始动工，包括兴建一条全长16公里，连贯汝来-拉务-Enstek的四车道免费新大道。

这条由联邦政府拨款兴建的大道，将把往返吉隆坡国际机场和汝来的车程，从目前的30分钟缩短至16分钟。

这条大道目前已完成三分一工程，预计将于2021年7月全面竣工。

与此同时，估计发展总值高达约80亿令吉的宏愿谷2.0A区，将是首个启用的区块。

由于宏愿谷2.0即将兴建的多个工业园，将与多条大道及吉隆坡国际机场拥有良好的交通衔接，前景备受看好。

目前，邻近的现有工业园，如芙蓉新城的绿色科技园，以及汝来第二工业中心的平均租用率达84%。

森那美产业地库充裕

数城镇计划带动产值

CGS-CIMB指出，在宏愿谷2.0拥有2838亩地库，并可在行使选择权下向母公司森那美（Sime，4197，主板产业股）购买另8796亩地库的森那美产业，是宏愿谷项目的主要受惠者。

该集团目前正拟订宏愿谷2.0大蓝图，并放眼明年上半年推介该项目首期。

该行预估，假设上述地段价值为每平方尺8令吉（过去土地交易平均土地发展价值），该集团可从中取得最高10亿令吉。

同时，该集团在附近拥有多个现有的城镇发展计划，如Nilai Impian、Planters’Haven、Bandar  Ainsdale及Chemara Hills，预料这些地区的产业价格和房屋需求都将水涨船高。

该行也预计，其他在周遭地区有发展计划的发展商，如芙蓉达城（Bandar Sri Sendayan）发展商金群利集团、芙蓉新城（Seremban 2）发展商IJM置地等，也将从中受益。

在东铁项目方面，重启及调整路线后的东铁将横跨布城和5州（雪兰莪、森美兰、彭亨、登嘉楼和吉兰丹），相对原本的路线只涵盖4州（雪彭登丹），分布更广。

东铁设站刺激物流

新路线中建议兴建的森州日叻务及雪州万宜/加影站，或将与宏愿谷2.0相呼应，刺激沿线地区的物流与工业产业需求。

东铁沿线地区的城镇计划，如马星集团（MAHSING，8583 ，主板产业股）在万宜的Southville City城镇、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）的Setia Almsari、美景控股（MKH，6114，主板产业股）的加影城镇等，预料将从东铁带来的经济活动得到一些溢出效应。

未来趋势（二）： 

贸易战僵持  电商增长快  

工业产业趁势壮大

中美贸易战悬而未决，以及国内电子商务增长迅速，料将带动工业产业的蓬勃发展。

CGS-CIMB就指出，那些财力雄厚，有能力大举收购地皮，并拥有兴建工业区专才的城镇发展商，将从这次的工业产业好景中受惠。

去年，国内工业产业的交易创下10年新高。根据国家产业资讯中心（NAPIC），工业产业的交易总值按年激增29%，创下10年新高。

这获得去年工业产业供应按年增长2%的支撑。去年，待售工业产业单位，只占全国待售各类产业总数的1.5%。

CGS-CIMBB指出，也许这是中美贸易战下，中国的工业供应链转移至邻近国家包括大马所赐。

随着中美贸易战扩大，大马等东南亚国家预料正从制造厂商将生产线外移的趋势中受惠。

成贸易战避风港

大马的政治稳定、人力资本发展正在加速，以及富饶的天然资源，已证明是那些寻求规避贸易战关税风险者有很大的吸引力。

事实上，近年来，我们可看到，马中两国之间的经贸与投资往来进一步升温。

举例说，绿盛世（ECOWLD， 8206，主板产业股）早前就宣布与中国电建集团签署两项协议，将联手竞标我国基建工程，并探讨在莎阿南的本查阿南，联合发展绿色工商业园五（EBPV）第二期117.35亩的工业地段，开启了与中国企业合作的窗户。

CGS-CIMB认为，这显示，大马有潜能把握从中美贸易战带来的机遇，尤其是工业产业领域。

今年首季，东南亚国家尤其是大马、泰国和越南，所批准的外来直接投资大增。

而且，若中美贸易战持续恶化，预料流入大马、印尼、新加坡和泰国的外来直接投资将进一步增加。

去年，大马批准的外来直接投资已创下历来新高，达到805亿令吉，主要由制造领域带动（约占总额72%）。

电商刺激工业需求

明年料达20.8%

过去5年来，中美两国一直是大马批准制造业投资十大来源国的其中两个国家。去年，中国就占了大马制造业批准外资总额34%，美国则占5%。

该行相信，大马制造业中资大增，与中美两国2017年爆发贸易战后，中国制造业者转移生产基地来大马有很大关系。因此，若中美贸易战继续悬而未决，这股趋势会持续下去。

电子商务崛起，激励工业产业需求。根据国际贸易及工业部，电子商务对大马国内生产总值的贡献，已从2010年的377亿令吉，于2017年跃升至858亿令吉，平均每年录得12.5%增长。

料贡献GDP 2千亿

国际贸易及工业部也表明，我国电子商务有望于明年录得20.8%增长，这将远胜于2016年的10.8%，而且预计明年对国内生产总值的贡献将达到2110亿令吉。

过去多年来，我们可以看见，在以日新月异的科技引领下，零售业的生态已出现重大的变化。

在认知电子商务对国家经济的影响与日俱增下，国际贸工部也已和大马数字经济机构（MDEC） 联手成立了国家电子商务理事会，以加强该领域的发展。

高特质货仓需求高

数字自由贸易区（DFTZ) 是政府推动电子商务发展的另一项努力，旨在促进跨境电子商务活动。

CGS-CIMB指出，电子商务领域的崛起，将进一步推高工业产业的需求，这是因为货仓和产品配送中心是电子商务不可或缺的重要组成部分。

根据产业顾问公司大马莱坊指出，市场对拥有更高特质货仓的殷切需求，料将推动工业产业增长，这是因为这类货仓现有和未来的供应有限。

AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股） 总执行长梁洁美指出，国内电子商务领域的神速增长，驱动了配送中心的发展，以处理与日俱增的交易。

消费者对线上交易当天或隔天交货服务的需求，也预料刺激建造更多货仓。

事实上，这些利好因素已推动了工业产业市场更蓬勃发展。