春节期间，几乎所有中国人都在忙着干同一件事，就是政府忙着卖地、银行忙着审批放贷、发展商忙着起价、投资者忙着排队或拿着钱冲向销售柜台……说穿了，大家都为了“房”而忙！

自中国采取货币宽松政策和去库存政令后，北京、上海和深圳的房价纷纷飚升。

大家都在好奇，为何中国房价就打不下？刚刚才说冷缺，现在又开始热起，难道泡沫魔咒已经破灭了？

刚过去的农历新年，中国大城小镇的市民抵着寒流，漏夜在发展商销售处排队购房，似乎楼市又迎来了“牛市”！

政府卖地忙得无法开交，而且都拍得好价格，例如北京大兴、门头沟两块地皮每平方米拍出了4万1000元（约2万5400令吉）的天价。

而被誉为中国最贵的楼王润泽御府样板间，也顺利以3亿元（约1.86亿令吉）出售。

市场在这些利好推动下，显得涨潮汹涌，形成了突如其来的牛气。

根据中国统计局公布数据 70大城市新建商品住宅和二手住宅环比涨幅扩大，一线城市北京、上海、广州和深圳尤其明显。

中国指数研究院发布的数据显示，2月15日到21日期间，北上广深的销售套数最低的是深圳，销售958套；最高的是上海，卖出了2740套。 

一二线城市供需两旺

北京房地产一名销售经理透露，近期他销售的楼盘一次性提价了10%，销售量也比过去两个月大。 

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，在降首付、降税政策双重利好下，迎来了楼市的销售旺季。

随着各地相关政策逐步实施，一和二线城市楼市将出现供需两旺、量价齐升的状态。 

以深圳为例，投资购房比例已从2014年10月的10%，涨至目前的25%。 

在房价处于上涨通道中，市场中多次出现通过“假离婚”和“养房票”，从而规避限购的政策。 

连续7个月双涨

中国指数研究院在本月1日发布百城房价，指数环比和同比都反映了连续第7个月双涨的好势头。 

数据显示，2月全国100个城市（新建）住宅平均价格1万1092元（约6877令吉）/平方米，环比上涨0.60%，涨幅比2月扩大0.18%。

同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价也比去年上涨5.25%，涨幅比上月扩大0.88%。 

从涨跌城市来看，61个城市环比上涨，38个城市环比下跌，1个城市持平。 

北京、上海十大城市中（新建）的住宅均价2万842元（约1万2922令吉）/平方米，环比上涨0.51%，涨幅比上月收窄0.03%；同比上涨9.94%，涨幅比上月扩大0.75%。 

在2月22日至28日，54城市合计签约住宅是6.2万套，数量的环比平均涨幅68%，其中二线城市最火爆，环比涨幅92.4%，一线城市涨幅78%。 

泡沫不破神话

似乎人人都是造成“恐慌性”购房的祸首。

中国房地产泡沫破灭的说法，已经传了10年，如今房价依然在涨，换成美国或日本，早已破灭，为什么中国不破？

导致楼市暴涨的原因，包括去年起，股市和高收益理财受挫，资金流向楼市；由于三四线库存多，所以资金流向一二线。

在房市泡沫的忍耐力，中国比其他国家强，主要归功于三大要素：

城市化进程

美国和日本房价泡沫破灭的共同点是，完成了城市化；因为没有更多人口从农村流入城市，使到刚需降低。

数字显示，中国在2014年城镇化率是54.77%（2015年56.1%），按照籍户统计城镇化率是36.7%，两者存在18.07%的差距。目前中国有1.8亿人生活在城镇，因此真正的城市化率也只有45%。 

美国2008年的城市化率是82%，农民只占人口1.8%，其他人则生活在村镇。

发达国家平均城市化率75%，英国达到90%。若以70%做为标准，中国还有25%上升的空间，从乡镇移向城市的周期还很长，而且会不断的提供刚需，恰恰也是中国房地产泡沫不破的原因。 

经济发展阶段

做为世界第二大经济体，中国人均GDP只有7500美元（约3万1125令吉），属于偏低，但这也说明中国劳动生产率提高的空间很大，中国人收入水平提高的空间也很大。

也就是说，只要中国经济继续保持稳健发展，那么购买力还有很大的增长空间。 

发达国家的劳动生产率很高，人均GDP也无法实现高速增长，一旦发生泡沫，自然崩盘。因此只要中国维持中高速增长，在未来一段很长的时间里，以上现象相信不会出现。 

人口基数庞大

中国人口基数大，城市化进程比普通发达国家要长很多，其中除了存在很大的投资空间，也有有巨大的住房需求增长空间，这种增长将会对房价构成支撑。 

发展商忙调涨房价

之前，发展商几乎严重“缺水”，忘着申请贷款来周转，现在的发展商是忙着调整房产售价。

当中，豪宅市场更可说是欢欣鼓舞。

就在万科刚刚宣布楼盘涨价没几天，另一巨头金地中央世家就爆出了别墅狂涨800万到1000万元（约500至620万令吉）的惊人消息。

而且，据称北区刚开盘，一夜就售出8套且突破2亿元（约1.24亿令吉），如今只剩最贵的10套尚未转手。 

另外，润泽御府装修约8000万元（4960万令吉）的样板屋，也被神秘买家以3亿元（约1.86亿令吉）买走，刷新中国总价成交纪录。

这也反映出市场如今陷入了恐慌性抢购的地步，不管价码，只要能够将手上随时会变小的人民币，变成看得见、摸得着的资产就好。

是的，人民币贬值、资产荒和一些政策的刺激下，激起了人民想要买房的欲望。

中国房市的春天是否又来了？或许还需要一些时间才看清。

泡沫若破危害大过股灾

虽然有不同的基本面来支撑，但并不代表中国房地产或中国经济完全没有风险。 

房价过高会占去太多资本，大量资本堆积在房地产行业，会影响资本在实体经济的通畅循环。

结果是，如果高房价和需求出现脱节，房地产泡沫非但破灭，也会导致中国经济硬着陆。

一线城市是核心资源、稀缺资源，如果出现泡沫破灭，也令市场人心逆转，进一步的使到房产市场崩盘。

目前的一线城市房价依然很高，依然有支撑点，惟涨幅不停，这是风险的累聚，将来会发生什么事，无人知晓。 

这个原因也令人心焦焚，所以专家们主张三四五线城市去库存应该和一线、二线城市区别调控，区别对待。

一旦一线城市出现泡沫破灭，三四五线城市去库存将出现问题，这个危害不小，甚至比2015年6月股灾要大得多，且对中国经济造成影响。 

北京房价出现落后 

货币政策宽松，资金急求避险港口，使投资者涌向一和二线城市。

这一轮恐慌抢购风潮吹袭后，炒客给一线城市带来了累积泡沫的风险。 

值得留意的是，被视为楼市风向标的北京房价，开始出现落后。 

北京成交均价3万4704元（约2万1516令吉）创下历史高位，环比上涨9.5%，同比涨幅26.4%。数据显示，北京的环比涨幅落后深上广。

超越纽约成危险信号

从同比涨幅看，深圳以50%、上海以15%的同比涨幅跑赢北京；而北京的楼市库存已经下调至6.25万，相比2015年1月的7.7万，有所下降。 

事实上，很多专家之前已经提醒相关部门和发展商，防止东京、香港楼市惨剧的发生。

他们认为，北京的房价已经超越纽约，东京和香港的房价早前就是超越纽约而陷入没有翻身之地。

北京与上海的房价超越纽约已成事实，如果超出太多将成泡沫。 

地产龙头企业万科集团一名高层告诉市场：目前北京和上海仍然安全，不会发生东京和香港的崩盘。 

纽约是全球地产之“锚”，全球房地产都要通过与它的价格比对来评估风险。

1990年，东京每套房屋中位数价格是纽约的3.2倍，香港房价最高峰是纽约的6至8倍。但是，北京和上海不同，与纽约持平，最多多出0.5至0.8%，风险依然受控。 

每周新花样

眼下，中国房市，几乎每周都有新花样，例如降低揭首付比例、降契税、降准。

对投资者来，目前购房比买股票好，就连央行行长也认为，如今个人的购房贷款占了全部贷款的比例，而且还有翻倍能力。 

货币政策去年降准降息，5年期贷款利率降到4.9%、首付比例下降、公积金首付调到20%、商贷调到25%。

再加上房地产市场迎来降税和减费的刺激，以及地方政府鼓励买房，这些都说明现在是信贷政策最好的时机。

一二线热点城市有机构推波助澜，于是杠杆炒房手段应运而生，而主要的手法包括：

自买自卖转按揭 

通过担保公司的过桥贷款还清房贷，然后去另一家银行按涨价后的的房价办理房产抵押贷款，套出70%的房款。

这种自买自卖的方式，在没有购房者接盘的情况下反复套利，扩大了炒房者的头寸。

众筹炒房

去年，某个二手房众筹平台拼上线后，针对想要购房资金周转惟银根暂时不松动的个人，通过众筹方式完成房产购买，最低的投资金额1000元（约620令吉）。 

互联网金融炒房

很多机构于去年推出了高成本的互联网金融产品——“首付贷”。在无抵押贷款下，“首付贷”最低贷款1万元（约6200令吉），最高贷款是房价的20%。流程是：平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，然后对外发售。

应增京沪库存稳房价

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵警告中国政府，万万不能为了短期去库存而“饮鸩止渴”。

他认为，采取零首付、场外配资的方式，等同埋下房地产泡沫的种子。 

谈起楼市，李稻葵表示，应该增加京沪库存，以稳房价。 

另外，北京和上海库存不足，所以他认为，应该增加库存增加建设，这样才能稳定房价。 

他也建议，政府买下三四线城市的房屋，然后租给农民，这能使到房子有人住而不会空置。 

可再降低首付款

政协李晓林认为，去库存买房首付，可考虑低于二成。

也是北京林达集团董事长的李晓林说，房地产去库存主要压力是在三四线城市。

造成一线城市房价暴涨的原因是：一是宽松的货币政策，二是北京和上海土地稀缺、地价贵。

北京每年有60万外来人口流入，住房是刚需，股市不好也使到民众转向楼市。 

根据央行新政，非限购城市首套房首付比例最低二成。

谈到去库存，李晓林建议，可考虑再降低首付款，比如降至一成。 

他说，这么做也许会对银行产生风险，惟在去库存的压力下，仍可考虑首付低于二成。