正面临通缩压力的日本，迎来海外投资者狂扫房地产，可以说外资对日本房市，甚至是经济作出巨大贡献。

当中又以中国人的买力尤其强劲，甚至可用“来势汹汹”来形容。 

数据显示，中国人去年开始爆买日本房地产，而此热情延伸至今年依旧不退。 

到底是什么原因，让日本成为了中国人眼中的“钻石宝地”？ 

近几个月，房地产专家们都被中国人纷纷前往日本投资房产的新闻冲昏头。 

日本近两年的房价上涨大约30%至35%，就是归功于中国买家对日本房地产的需求节节攀升，只是其目的并非为了自己住，而是为了投资。 

购买房产主要为投资

中国居外网（提供海外房地产信息的网站）用户，在2015年对日本挂牌房产的询问量，按年蹿升了1.9倍，超过73%的居外网用户表示，在日本购买房产主要为了投资。 

《中国经营报》引述房地产业者田中吉报道指，继美国、加拿大和澳洲之后，日本已成为中国人海外房地产投资的第四个热点区域。

一直担任中国人前往日本购买房地产中介的田中吉表示，几年前，每个月只有一两名中国客户，但现在每月必须带上10批中国大陆的客户到日本看房产。 

去年迄今，中国购买海外房产的趋势不断上升，也因为日本祭出“安倍经济学2.0”的宽松货币政策，使中国人将目光从欧美转向日本，出现爆买日本房产的情况。

据纽约研究公司（Real Capital Analytics）的数据显示，2015年来自中国大陆的投资者总共投资了3.4亿美元（约14亿720万9044令吉）于日本房地产市场，占市场总交易额的4%，为第四大外资来源地。

今年1月26日，日本央行针对民间银行的超额储备金，实施-0.1%利率。超低的利率以及不断涌入的外国资金，让人联想起了前文提到的泡沫经济时期。

泡沫破裂可能性不大

《21世纪经济报道》报道，第一太平戴维斯中国市场研究部主管詹姆士麦多纳麦克唐纳（James Macdonald ）认为，负利率提振日本房地产市场投资情绪。

“但此前利率已处在低位，且住宅价格处在近几年高位，住宅成交量可能不会显著增长。” 

因此，在专家看来，日本楼市不太可能重蹈覆辙，再次产生泡沫破裂的可能性不大。 

在日本的各大城市中，东京是最受中国房产投资者的欢迎，尾随的则有京都、大阪等。

吸引中国人优势文化差异小
日本的经济成就，甚至与中国地区紧密联系的利好因素，大大受到中国投资者的欢迎，看好东京作为房产投资的地点。 
从个人投资者的角度来看，相对去美国或欧洲，中国家庭及学生更乐意到只需3小时飞行就能抵达的日本深造，并能在短时间内适应气候、饮食习惯等天然因素。 

租金回酬高
最吸引中国人到日本投资房地产的因素，非租金高莫属。
据相关数据显示，东京市内有将近60%人租用房子，房产租赁市场相当可观。 
在租金回报率上，日本房地产投资的租金回报率基本在6%至12%的区域内，但中国则只区在2%至3%之间。 
按照国际通用的租售比（租售比=月租金/房价）标准计算，日本国土厅公布的同季资料显示，在东京和大阪的中小型房产租金回酬，达4%至6%，其租售比在1:200至1:300的健康区间（即200至300个月的租金收入，就能收回购房的成本）。
而小型房产租金回酬可达8%至10%，租售比则位于1:120至1:150，投资价值可谓连城。
 

国际旅客多
近年，日本旅游市场叫好声连连，部分机构投资者便以旅游地产为主，多为投资在回酬佳的酒店及公寓。
全球房地产顾问之一高力国际（Colliers International）在今年日本房地产次季报告中指出，2015年到日本的外国旅客，达到1973万人次，估计2020年能达到4000万人，尤其是在东京和大阪。
高力国际报告也显示，今年次季的办公楼市场，也出现租用率上升，以及空置率减少的情况。

奥运会效应
日本房产受欢迎，莫过于在日本东京取得了2020年奥运会的举办权后，加强了中国人投资的欲望。
奥运带来的效应，就是在吸引该国人进入该城市后，间接地带动当地物质的需求，包括下榻旅馆、酒店、房屋租用等，带动房地产的发展。
日本也因此着重于基础设施的建设，赋予完善的交通网络，从而又吸引中国人的目光。
资料显示，以往每每奥运会举办后的5年，各国的房价都有一定程度的涨幅。
 

住房需求大
此外，日本的市场需求大、政治稳定及坚固的建筑物，皆为推动中国买家购买日本房产的因素。
日本人口1亿3000万人口，东京就有超过400万人，虽然总人口日趋减少，但东京及其他大都市不减反增，而总人口量的18%都居住在租赁住宅里，专家预计，今后的租赁需求在人口逐渐增加后会越滚越大。
另外，因日本建筑法规非常严格，每每发生地震后，都会作出检讨及修改对策，只要依照新耐震基准加强的建筑物，几乎没有倒塌的现象。
这些点足以让买家安心前往日本投资房产。

日本房产4大比拼
1.投资回酬率高
●租赁收益介于6%至12%之间 
●中国租赁收益大约在2%至3%左右 
2. 投资风险小
●租赁市场成熟、回报率稳定 
●每月拥有稳定的房租收入 
●人口密度高、消费集中，入住率维持在90%以上 
●房产不受通货膨胀影响 
●即时地产价格根据行情变动，租金不受影响 
●从房产合同、订金支付、房屋验收、取得产权证件，到房产出租、再出售等过程，皆受到严密的系统监督，保证投资人的合法利益 
3. 房产永久性
●房屋所有权、土地所有权，属于私人所有 
●可自由重建、改装 
●中国只有使用权，无所有权，不可重建 
●中国土地使用权最长达70年 
4. 省心、省力、省时
●房屋属于精装修（免受再装修之苦），可立即出租 
●出租时，无需配备任何家具电器 
●拥有专业管理公司处理、清扫房屋、安排入住者 
●房屋面积皆为使用面积，不包括阳台 
●购屋时，没有资产来源要求以及背景调查

中国人投资3特色
2015年到日本买房的中国人，投资特色包括三种： 
第一，以机构投资者为主，出于投资获利保值增值为目的的投资方式
采取此投资方式的投资者，占赴日买房的中国买家的60%，其中的55%投资于大阪房产，40%投资东京房产，5%投资神户房产。
第二，以个人投资者为主，出于自住为目的的投资方式
采取此投资方式的投资者，占赴日买房中国买家的15%，其中的50%投资于东京房产，25%投资于大阪，15%的目光则投向京都地带，10%投资于北海道地区。
第三，以双重目的：投资和自住
采取此投资方式的投资者，占赴日买房的中国买家的25%，其中40%投资于东京房产，30%投资于大阪，20%投资在京都地带，10%投资于神户地区。

中国人顾虑中日关系
日本不动产研究所分析员对《21世纪经济报道》记者表示，日本房地产的投资环境在外国人看来，首先是保证永久的所有权、长期稳定的收益，同时又具备一定的市场规模（保证流动性）等等优点，是较为安全的投资标的。
只是，田中吉认为日本处于环太平洋地震带，而频频发生地震的问题，让买家对固定的资产投资有所顾虑。 
此外，中国人也有普遍的顾虑，就是中日关系的问题，深怕有朝一日中日关系紧张，无法保障自己的利益。