上个月，我的文章讨论了大马的发展商在过去10年里（自2008年），为了卖出他们的屋子的新招，包括：

第一：发展商承担利息计划（DIBS）；第二：无头期款买屋；第三：产业众筹平台。

这个月的文章，我将会和读者分享一个购屋者的个人经验。

故事的主角，是一个大马发展商“零头期购屋+现金回扣”计划，一群受害者的其中一人。

我们就称他为“容易上当的先生”。

一开始，我问“容易上当的先生”：那些‘产业大师’有答应你，会获得很高的租金收入和发展商的庞大现金回扣，并会让你拥有很多现金吗？”

他回答说：“如果有一件事感觉太美好，它可能就是不真实的。我们大部分人，都是在面对着如何不要让自己被判入穷籍的困境，拥有负资产（产业价格贬值），而且为了支付每月的供款，都已经付出了储蓄或甚至是雇员公积金（EPF）。”

他还说：“我们的故事是真实的。请仔细阅读。”

现金回扣非免费

未来需偿还银行

现在就要开始叙说“容易上当的先生”不幸的经验。

他说：“我们根据产业导师的推介，购买了‘空中花园’（这文是以另一名称代替）的单位。这个产业的价格原本低于100万令吉，不过被提高到超过100万令吉。”

现在列出“空中花园”公寓单位在2018年8月到10月间的数个交易，其中包括了买家直接向发展商购买的交易，和买家通过产业导师购买的交易。

从图表1的交易记录可以看到，一共有4项交易，是购屋者直接向发展商购买的价格，都低于100万令吉；而一个买家通过产业导师所购买的产业就上涨到了125万令吉。

“容易上当的先生”继续叙说他的不幸经历。

“发展商之所以会提高‘空中花园’的售价，从低于100万令吉提高到超过100万令吉，目的是要给购屋者现金回扣。但其实现金回扣并不是免费的。为了要给购屋者现金回扣，发展商就加大买卖协议（SPA）的最终售价，比原本的卖价高出超过40%。”

提高售价换回扣

高卖价的买卖协议，产业导师就能够帮购屋者安排与他们关系比较密切的银行贷款。因为房贷和产业的原价有很大的差价，发展商就能大方的给予“现金回扣”。

“现金回扣不是免费的！这些钱都是借给我们的，还要在未来30年内还给银行。

“我们多个买家现在每个月要偿还贷款都非常困难。必须要从银行提取存款，或者领出公积金来支付庞大的每月供款。

“那些无法继续支付每月房贷的购屋者必须要把产业卖掉，我就是其中一个。而在二手市场内，购屋者购买一间‘空中花园’单位只需69万令吉，这等于是2018年时，125万令吉售价的45%折价，时间才过了短短的1年而已。”

“我们一直都用所获得的现金回扣来支付每月供款。因为产业导师保证，这些回扣的现金将足够支付每月供款超过5年，直到以更高的价格卖出产业为止，并且相信产业价格会上涨到超过签署买卖合约时的价位。”

“不幸的是，现金回扣在1年内就差不多用完了。我们现在全部都在解决问题以避免被判入穷籍。”

“太美好就是不真实”

投资产业须亲力亲为

基于自己的不幸，“容易上当的先生”警告说：“如果有一件事感觉太美好，它可能就是不真实的。请从我们的经验和错误中汲取教训。”

如果要投资产业，要自己去研究和精密审核。想要买的产业，要先检查目前的市价，不要支付过高的代价。如果要用租金来支付每月供款，去检查一下租金市价，确保每月收到的租金足以偿还每月供款。

勿太相信产业导师

不要依靠或相信产业导师。在还没有购买产业前，要做好自己的研究和精密审核。

“记得，当你购买产业并申请银行贷款，是一个30年的贷款。那个贷款不属于任何人，而是你自己。银行会向你讨债，而不是向产业导师追讨，追的是你！

“我们的故事和经验都是真实的。千万不要像我们这样，成为产业导师容易上当的受害者，也千万不要陷入产业导师和发展商的陷阱。”

看了上述受害者的故事，我建议潜在的产业投资者要避免跳入这个“零头期购屋+现金回扣”计划的圈套。

如果你需要私人咨询或帮助，可以致函到我的电邮[email protected]或 [email protected]，或手机012-363 9232。