产业下挫财富大转移/林景清

2016年09月25日

过去15年，我国经济快速增长、大量财富累积，加上快速城市化与人口迁移，城市房屋供不应求，房价节节上涨。

延至2014年后，因世界经济放缓，涨势才稍微放缓下来。

因此这一次房价下滑，很多资金充裕的投资者视为房市抄底的大好机会，甚至认为这又是另一个难得的财富大转移契机。

近10年来，大马产业飙涨已到了前所未有匪夷所思的疯狂地步。

吉隆坡一间双层排屋，可以飙涨到逾100万令吉的高价，不仅让赚到的人赚得眉开眼笑，也教手上无房的人大叹十声无奈，慨叹更买不起了。

翻看大马的产业史，根据统计显示，从2000年至2015年，在过去15年里，大马的房价已上涨了127%，每年平均增长8.4%，比银行定存更高。

隆市房价最高

其中，房价最高的首推吉隆坡，每套均价73万9千令吉，是全国均价的2.3倍，远超国内其他州属与城市。

其次，为雪州、砂拉越、槟城，每户均价介于38万至48万令吉之间。

亚庇房价增长冠全马

就城市而言，吉隆坡的房价虽然最高，但增速却不比沙巴的亚庇。

15年间，吉隆坡房价涨了172%，年均增长11.4%；但亚庇却涨了190%,年均增长12.6%, 比吉隆坡略高1.2%。

而与新加坡隔峡相望的新山，2012年以前还处于负增长。但自从我国政府致力开发伊斯干达经济特区，带动柔州的经济发展之后，新山房价才反转上涨，到2015年已涨了45.5%。至于华人最多的槟城，15年间房价涨了158%，年均增长10%，为大马第二高。

租金方面，吉隆坡的租金水平，每月每平方米介于20至50令吉之间。位于吉隆坡市中心的以单位高级公寓，月租至少高达1万令吉以上，出租收益率介于4%至7%之间。

随着去年2015年吉隆坡的住宅成交量与成交额分别下降了8.3%和11.4%，相应地也影响了吉隆坡的租赁市场，加上新建公寓激增加剧竞争，造成租金下滑，一些房东甚至不惜调低房租留住房客。

不吃不喝5.7年才买得起

至于飙涨后的大马房价，统计也显示，若以大马人月收入4千585令吉计算，大马人要不吃不喝5.7年才买得起房，这一数字对中产阶级来说，或许问题不大；但对那些月收入在2千令吉的低收入家庭来说，却是可望而不可及的。

好比在吉隆坡市中心，一般市民最多可负担40万令吉的房屋，实际房价却高达70万令吉；又如槟城人最多可负担27万令吉的房屋，但实际房价却高企45万令吉。

直到2015年市场才开始放缓下来。今年首季，若与去年同期比较，大马住宅成交量减少16.6%，成交额下跌9.5%。

首季成交额下跌9.5%

如今这种放缓趋势，于今年次季，在家债高企、因消费税导致的通货膨胀、生活开销激增、就业与收入情况继续恶化等因素影响而持续下挫。

年增3%至5%属健康

根据财政部房产估价及服务局总监拿督费占阿都拉曼指出，房价每年增长3%至5%，实属健康水平，反之房价停滞不前对市场不利。

若与去年末季增长7.4%比较，今年2016年首季，房价增长降至6.8%,并预计今年全年房价指数增长低于6.2%。总而言之，任何城市的房价上涨或下跌都有一个理由，那就是投资者认为房价会继续上涨或下跌。

过去15年间，随着大马经济快速增长、大量财富累积，加上快速的城市化进程与人口迁移，导致城市的房屋供不应求，房价节节上涨。

延至2014年之后，因着世界经济放缓，涨势才稍微放缓下来。

因此，这一次房价下滑，很多资金充裕的投资者视之为房市抄底的大好机会，甚至认为这又是另一个财富大转移的难得契机。

决胜关键在时机

从一线城市到二、三线城市的房价轮番上涨，每个上涨的背后，都有一个基建与城市化的进程在支撑。

而资金的流动，从一线城市辗转流到二、三线城市，带动的除了地方经济的蓬勃发展，连带也造就了地方上新一代的豪绅。

产业作为抵抗通膨、资产保值与创造财富的最佳投资工具之一，自然成了许多投资者竞逐抢购的组合。

特别是际此产业低潮，现金为王的时代，财富重新分配或转移，就看谁的手上持有多少资金，抢得多少社会资源了。

沧海桑田，世界本身就是一个轮回。世上多少人因投资产业发家致富，又有多少人因投机产业倾家荡产，决胜关键就在一个时机。

时机对了，投资对了，一切都对了！

房价

产业

丹斯里林景清, 林上海资本有限公司非执行主席、怡克伟士董事经理、依斯干达海滨控股董事

意见 |产业倾情

丹斯里林景清, 林上海资本有限公司非执行主席、怡克伟士董事经理、依斯干达海滨控股董事

意见 |产业倾情

趋势

6%房贷利率恐成新常态美国民众2年内想买房……难

2024年12月03日

根据专家预测，至少未来两年内，美国房贷利率都将维持6%以上。

美联社

（华盛顿3日讯）在美国，如果打算未来两年内买房，恐怕要面对诸多难题。

房贷利率居高不下是最大难题。

全美房贷利率去年底濒临近20年高点8%之后开始下降，9月跌至将近6%，但是在那之后便一路稳定上扬。房地美（Freddie Mac）11月21日表示，当周最具代表性的30年期固定房贷利率平均6.84%，过去八周以来第7周上扬。

根据经济学家和最近诸多预测研判，至少未来两年内，房贷利率都将维持6%以上。

全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, NAR）22日公布最新预测，该协会首席经济学家云恩（Lawrence Yun）在电话会议上对记者表示，房贷利率新常态将是6%左右，不会再重新回到过去房贷利率3%、4%或5%那时候的条件。

在最新公布的报告中，富国银行（Wells Fargo）经济学家预测明年年底全美房贷利率平均达到6.3%，2026年将继续维持该水平，房利美（Fannie Mae）上周表示，已大幅上调房押贷利率前景，预计明年房贷利率平均6.4%，2026年为6.1%。

通胀恐卷土重来

在房价上涨、房贷利率持续维持高档之下，房屋全年销售恐将创1995年以来最糟糕纪录。全国房地产经纪人协会数据显示，房价已经一年多没有下跌，再加上今年房贷成本短暂缓解时机出现得太晚，无法刺激购屋。

此外，根据多位经济学家的说法，新当选总统特朗普所提诸多经济政策一旦实施，可能重新引发通货膨胀，进而阻止美联储两个月前降息后再进一步降息、甚至促使升息。

特朗普也承诺进一步减税和赤字开支（deficit spending），恐导致国家债务增加数万亿美元，迫使政府向债券持有人借更多钱，预计将发行大量美国国债，导致美国国债价格下跌、收益率（通常与债券价格走势相反）在选举日前后上升。

房贷利率向来与10年期美国国债殖利率密切相关，国债利率上扬，房贷利率随之走高，对于需要借房贷买房的人来说很头痛。

最近房贷利率走高主要源自于强劲的经济数据，可能阻止美联储降息脚步，连带的将阻止明年、乃至于2026年利率下降。

房贷利率9月底触及6.08%的两年低点后，就业和零售支出等强劲数据导致债券殖利率攀升，上周的通胀数据升温，导致殖利率再次走高。

此外，28兆美元的美国国债市场可能也反映了特朗普胜选对美国经济的潜在影响。

经济展望集团（Economic Outlook Group）首席全球经济学家鲍莫尔（Bernard Baumohl）11月间在一份分析报告中指出，债券市场对通胀动向一直非常敏感，已显露出担忧。

在特朗普的经济政策蓝图中，政府将严格征收关税、大规模驱逐出境，这些可能引发通货膨胀、推升消费者物价。

传奇性的亿万富翁投资人琼斯（Paul Tudor Jones）10月间表示，特朗普领导下不断膨胀的国债将引发债券市场不满，除非认真对待支出问题，否则人们很快会破产，他说，“我显然不会拥有任何固定收入。”

买房民众续观望

印第安纳州居民尼克杜斯（Nick Dus）9月接受媒体采访时说，他许多朋友想买更大的房子，已观望一段时间，等到利率下降。

杜斯和他的妻子在疫情期间借到超低利房贷，15年期利率2.75%，但他们知道，他们的孩子日后几乎肯定不会同样那么好运；他说为孩子们担心，真的很担心孩子们能否找到一个完善的住家。

云恩表示，全美就业机会持续增加，而且开始出现更多待售屋存量。

就业市场健全至关重要，如果薪资稳健增长，人们更容易因应房贷利率上升的问题。近几个月来，全美劳动市场放缓，但失业率仍处于历史低点。

另一方面，今年全美房屋总库存（亦即：市场上的房屋总量）持续改善，近几年通称的“锁定效应”（lock-in effect，对于低利借贷买的房屋惜售）慢慢消失；锁定效应下，全美许多人为了维持较低房贷利率，宁愿不卖掉2022年美联储开始升息之前以低利借房贷买的房子，不过云恩说，有些人就算万般不想卖掉低利借贷的房子，却因离婚、结婚或生孩子等人事大计划而不得不卖房。

云恩预计明年多数时间房贷利率都差不多在6%左右徘徊，他认为消费者已习惯了，一旦人们开始接受房贷利率 6%、7%并视为新常态，那么就业增长、待售屋库存增加等要素都有助于推动房屋销售。

新闻来源：世界新闻网