地产

产业众筹难助多屋人/张仰荣博士

证券监督委员会公布了最新的产业众筹架构,为潜在购屋者提供替代购屋管道。



新推介的架构可能可以帮助到潜在的购屋者,但未必可以帮助到过去5年内,已购买了许多住宅产业的购屋者。

我在之前的文章就提过,没有一个国家能够独自生存,而我国经济赖于各国,因此欧美、日本和中国的动向都会冲击大马经济和产业市场。

接着我下一篇文章结论是美国经济正迈向衰退。

证券会公布了最新的产业众筹架构,为潜在购屋者提供财务便利,帮助他们因为银行更严谨的贷款,而无法购买的产业。

滞销产业超过3万单位



媒体报道也指出,由于银行谨慎放贷,大马滞销的产业超过3万个单位。

“众筹”的概念是向大众筹集小额款项,集合成的一种资金来源。接着,通过产业众筹,买房不是依靠银行批准和批放贷款。

证监会所推介的产业众筹架构,也放眼减少3万个,总估值达200亿令吉的滞销产业单位。新推介的架构可能可帮助到潜在的购屋者,但未必可能帮助到过去5年内,已经购买了许多住宅产业的购屋者。

我认为,在过去5年内,购买了很多产业的购屋者最糟糕的情况还没有结束。

且在寻找买家或租客,以获得收入偿还银行贷款时,还面对困难。

买家多观望产业众筹

就在中美贸易战开始前,全球经济前景就处于稳健下滑的趋势。随着中美贸易战升级,两国针对各自产品额外征税,将加速全球经济崩溃。

中美贸易战升温,以及大马股市表现下滑,更冲击我国住宅产业的潜在买家。

现在,即使可以通过最新的产业众筹来获得融资,许多潜在产业买家将采取观望策略。

我是一名产业及索款顾问,帮助客户解决房屋贷款问题。

最近,找我协助的客户,在2013至2018年的5年间,都购买了2到6间产业,并总共支付了300万至1300万令吉。

但是,这些产业大部分都无人租用,或者是以非常低价位出租,每月租金仅足够支付每月银行供款的40%到50%。

房贷问题速与银行面谈

当我协助客户解决他们的未偿还贷款时,首先,会劝告他们,必须承认在2012年到2016年间所购买的产业,价值已经下跌了。

当产业价格在2016年触顶后,赖于地点和种类,大马的产业价格自2016年已下跌20%到40%。

当这些客户接受了他们的产业价值已经下跌的现实后,我接着就会帮助他们,在目前非常挑战的市况,以最好的价格卖掉相关产业。

在售卖产业的同时,我会通知相关的银行,他们的贷款者有意把产业卖掉来偿还剩余的贷款。

而当以最好的价格卖掉这些住宅产业后(很可能还是少过贷款余额),贷款者扣掉佣金后,就把买房所得偿还给银行。

卖掉屋子的款项不足以还清银行贷款,所以剩下的部分可能就要转换为个人贷款,分成120个月的分期付款。

我提供的解决方案,是目前银行和所有相关单位所接受的方式,助解决拖欠房屋贷款的问题。

我奉劝,无法偿还每月房屋贷款的大马人,要在银行采取法律行动之前,尽快去与贷款的银行面谈,以解决困难。避免更加严重的后果,包括可能会进入破产程序。

张仰荣博士, 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com
意见 |屋理絮闹
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财经新闻

聚焦柔新特区和数据中心 产业领域明年期望高

(吉隆坡9日讯)随着柔新特区和数据中心主题的持续推进,市场对于明年产业领域抱有较高期望,但分析员认为,有关利好已基本消化,进而下调该行业评级至“中和”。

马银行投行研究指出,原本备受期待在周一完成的柔新特区(JSSEZ)签署,展延至明年1月。

“关于柔新特区,我们认为,目前市场已进入期待兑现预期的阶段,因为自去年7月以来,该主题的利好因素已基本被市场消化。“

分析员指出,根据早前报道,柔新特区范围将涵盖由柔佛依斯干达特区和边佳兰,涵盖6个地方政府管辖地带,这意味着所有土地所有者,将享有公平的竞争机会。

“因此,我们相信,企业在这些地区的竞争力,将取决于强大的过往业绩纪录,以及卓越的管理能力。”

与此同时,分析员预计,明年产业行业的主题,也将聚焦于数据中心与企业活动进展。

“2025将会是非常热闹的一年,包括双威(SUNWAY,5211,主板工业股)医疗业务,以及实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)、WCT控股(WCT,9679,主板建筑股)和IOI置业(IOIPG,5249,主板产业股)投资资产的潜在上市计划。”

与此同时,与数据中心相关的投资和脱售土地,仍是支撑市场对相关产业股感兴趣的主要因素。

利好因素已反映

例如,12月初森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)宣布与谷歌旗下的大马Pearl Computing签署建设数据中心设施和租赁协议,租赁协议将长达20年。

除此之外,实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)预计,位于柔佛的丹绒古邦工业园联营项目,将在2025年上半年完成。

“尽管对即将到来的柔新特区、数据中心及企业动作等潜在发展持正面看法,但我们认为这些利好已基本反映在股价中。”

基于此,分析员将产业行业评级从“正面,”下调至“中性”,首选股是实达集团。

同时,该投行也倾向于基本面良好、具备优秀记录和增长潜力的公司,即森那美产业和绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)。

第三季表现参差不齐

在刚结束的第三季业绩表现中,多家产业股受到显著的一次性项目激励,主要是脱售土地所得收益。

分析员指出,在追踪的5家产业开发商中,表现超出预期的森那美产业和双威,前者是因赚幅改善,双威则得益于新加坡项目的一次性收益确认。

另外,都脱售了土地获益的实达集团和UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股),表现则符合预期。

唯一未达标的恒大置地(TAMBUN,5191,主板产业股),主要是项目推迟所致。

销售方面,实达集团和双威的全年目标进度良好,恒大置地表现滞后,而森那美产业和UEM阳光已超越内部目标。

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