数年前，特区内的购物商场大部分属中小型商场，但近年来随着人口、投资和经济活动的增加，大型商场计划已陆续推出。

设计和概念新颖的新商场，大大改变特区的零售领域景象。 

然而，在更多国际品牌引入之际，商场供应增加，自然加剧了业者争取租户的竞争。

竞争激烈  更多元化依区商场出招吸人潮

经济放缓引发连锁效应，商家普遍感受到行情不好，这对柔佛依斯干达特区的零售购物商场的需求带来冲击。 

新商场入驻，或是既有商场翻新和扩建工程完成，带动了零售领域的快速增长，知名品牌进入，令特区的零售市场百花齐放。  

商家有更多选择，但商场在招揽租户与知名品牌方面，竞争更显剧烈。

在商场林立的新山，若加上霸级市场，至少有数十间能够满足人们购物和日常需求的购物商场。 

行情不好，商家难免感叹生意越来越难做，既要冲刺生意销售额，若又面对租金的调涨，实为不易。 

然而，市道不景气，各大购物商场同样面对压力，唯有各出奇谋吸引人流及催谷生意，力保现有的租户，转型突围求存。 

只敢微调加租

根据《南洋商报》访问多名商场业者，占了地理优势的新旧商场，平均认租率皆可达80至90%以上。 

以当前的经济环境而言，商场业主想要加租，也只能微调，相对过去每次续约都上调10至20%租金，目前大概只敢小加3至5%，避免有更多选择的租户迁出。

营运成本没下降，但租金增幅只能微调，对业主来说，今年确实可说是充满挑战的一年。同时，消费意愿受网购打击，加上对经济前景不甚乐观，人人谨慎消费，业主更不得不各出奇招吸引人潮，周末活动自然不能少，但引进更多可吸引人潮的店面，例如餐饮业也很重要。

新山城市中心广场：新加坡人越堤消费

新山城市中心广场（JBCC）经理珍妮则指出，目前认租率达92%，预计在今年杪还会迎来至少7个租户签约入驻广场营业，届时认租率可提高至95%。

她表示，现有的租户营业额不俗，不少年轻人创业，也会选择JBCC高流量范围的小面积店铺单位，作为创业基地。 

“广场在地理位置上占了优势，因为靠近新山关卡，所以还是能够享有新加坡人的消费市场，他们的购买力也强。

“举凡餐饮业、电子产品、香水饰品、娱乐休闲等领域，都能够获得新加坡人越堤前来新山吃喝玩乐及消费而获益。” 

她也说，新山目前商场很多，尽管面对同业的竞争，消费者谨慎花费，我们会通过确保商场迎合市场的需求，继续招揽有素质的租户。

新山城中坊：黄金地段  租金最高

新山城中坊地处优越黄金地段，建筑物直接衔接新山关税、移民及检疫大厦（CIQ），以当前的商场租金来看，可谓租金最高的购物商场。 

城中坊早在2013年展开翻新提升工程，竣工后增加了10万6776平方尺的零售空间。 

新山城中坊副行销经理李安琪透露，现有330个租户，认租率达98%，租金行情依照市场走势。 

“很多租户想要租下好地点，但是广场面积就是那么大。” 

她说：“管理层努力引进新山未有的新品牌商店，一直都有在接触当中。” 

她说，目前为止，还没有看出市场有零售空间过剩的情况。行销团队希望接下来做得更好，吸引人潮和游客，带动人们的购买力。

士姑来五福城广场：保旧迎新微调租金

士姑来五福城广场总经理孙雪晶说，现有500多个单位，认租率达80%，希望努力招徕新租户。 

她说，广场开业8年以来拥有许多忠实租户，每两年更新租赁合约，今年有200多个租户即将续约。 

“我们力求保留现有的400多个租户，至于租金则视地点而定，靠近大门的店铺租金有稍微调整。” 

她表示，今年基于消费人购买力减弱，往年调幅介于10至20%，今年只微升3至5%，希望原有的租户不会离场。 

她也说，士姑来一带即将出现的新商场，也在不断广招新租户，孙雪晶的团队必须不时展开市场调查，以期获得新租户的青睐。 

“以目前这样的行情，每个人要开店营业都显得很谨慎。”

无论如何，孙雪晶认为，经济行情的好坏，不管是零售业或其他什么行业皆受影响，这攸关整个市场的问题。

新山KSL综合城广场：力招新知名餐饮业

新山KSL综合城广场经理陈爱美表示，目前行情不景气，管理层努力保留租户，并提供租户协助。 

“我们也计划引进新的知名租户，餐饮业很重要。” 

她说，今年租金的调整视地点和行业而定，商场要经营，管理开销很大，包括水电费、保安、清洁以及维修管理费。 

KSL综合城广场的底层中央大厅， 2014年杪从原有的会展中心打通扩建，增加了10间店面，包括名牌商品店如Levis、Converse、Sport Direct等，人流增加，酒店住客率也不俗。 

陈爱美说：“广场毗邻是酒店，中国和新加坡游客多，也是固定客源。” 

针对新山再有新商场，她表示能正面看待，希望所有业者互相配合，互惠互利，好比新加坡乌节路，可让民众爱到那里逛街消费。”

料可媲美新山城中坊金马扬广场蜕变走高档

依区即将出现大规模的商场，废置多年的金马扬广场2013年公开招标，被WCT置地买下并开始翻新工作，将“变身”为高档大型商城，料可媲美新山城中坊！ 

这栋地标性商城命名为新山柏乐泰商场（Paradigm Mall），面积达130万平方公尺。 

新山柏乐泰商场总经理曾仁妮受访时透露，商场预计在2017年第二季度完成和启用，料将提供5000个工作机会。 

WCT置地一手打造

她说，在重新衡量市场的需要后，由WCT置地一手打造的商场建有6层楼建筑物，有600间店铺单位、6层停车场及超过4000个停车位，提供消费者大大的方便。 

“商场认租率必须达到70%以上才能开业，我们都按市场价租金来寻找租户，不过也会面对一定的挑战。” 

她说，值得庆幸的是，南马的经济不错，加上新币走势强劲，促使很多大马人越堤到新加坡工作，消费能力强。

拥新山首家SOGO百货

新山柏乐泰商场的数个卖点，第一是拥有新山第一家SOGO百货，这是吉隆坡以外的第二间大型店面。

预计许多知名品牌将入驻这个占地20万平方公尺的SOGO百货城，销售时尚品牌及家居生活用品。 

此外，该商场将设有逾3万平方公尺的美食市场，提供各种新鲜优质的食品。 

曾仁妮说：“Paradigm Mall也会设有大型电影院，内设包括16间小型戏院入驻运作，提供爱看电影者一个好选择。” 

“通过把新山人想要的大品牌集中在一起，再向商家招租，租户会更有信心。” 

她认为，随着特区的蓬勃发展，在大马乐高乐园的号召力带动下，不仅是国内外游客，新山也会吸引全柔各地的民众到来大开眼界，新山区商场也能达到一线城市的水准，带给大家焕然一新的画面。

不再只是购物场所
娱乐休闲成主旋律

商场转型突围，锁定新顾客，娱乐休闲成为主旋律！ 

现代人生活节奏紧凑，工作压力也大，下班或周末都希望找个喝茶、聚会的场所，与家人或三五好友相聚用餐，喝杯咖啡，放松心情。 

如今逛商场，人们不难发现，一些购物中心不再是单纯的购物场所，而是呈现日益多元化的姿态，“体验式”成为商业空间发展的主旋律。 

目前，各大商场大幅上调休闲娱乐和餐饮等体验式业务的比例，一改传统的商场定位，例如结合购物、影城、娱乐、休闲于一体的商场，可迅速吸引大量人潮，成为消费市场新亮点。 

士姑来属华裔人口密集区，五福城广场在2014年就扩建“娱乐城”（Entertainment City），完工后让该商场增加15万平方尺零售空间。

每个商场都有定位

孙雪晶说，每个商场都有自己的定位，强调商业与文化相融的五福城广场，不时会通过举办社区活动，可让学校与不同的团体参与，吸引更多的人潮。 

而新山柏乐泰商场通过打造健康运动休闲的设施，除了会有占地2万平方公尺的新山大型室内溜冰场，还有3层楼的室内攀岩中心，以及占地1万5000平方公尺的健身中心。 

曾仁妮说，人们去商场不再只是买东西吃东西，随着生活品质提高，商场亦可为社区提供加值，以健康娱乐平衡生活，成为家庭休闲的好去处，民众到商场花半天也走不完。 

另外，拥有20年历史的皇后广场也已展开第二阶段扩充工程，建有4层建筑物，可容纳更多租户，主要锁定家庭休闲的新顾客群。

创意主题活动带动商场人潮

为了刺激买气，各大商场纷纷出奇招，创意主题活动多，带动商场人潮旺，而各大商家因应行情不好，总需要促销来刺激销售量。 

每逢星期六和日，许多商场备有一系列精彩节目及活动，凭噱头赚人气，营造气氛以促进消费。 

注重佳节促销

李安琪表示，城中坊注重佳节促销，这是不可缺少的元素，通过推出主题布置及活动，运用目前流行的元素如卡通、动漫等加以宣传，可吸引人潮到访商场。

每年都有几个大节日是商界推广的黄金时机，包括农历新年、中秋节等等，商场业者受访时皆一致认同，不论是零售业或其他行业，办活动可带动人潮，租户也要自行办促销，吸金吸人气。 

有业者反映，百货和服装品牌零售商面临成本上涨和销售额缩减的困境，电子商务、网购趋势带来了冲击。

陈爱美指出，从事服装销售的租户必须应变面对挑战，除了引进特别的货源，也要顺应潮流，搭上网购服务的列车。