何谓建筑物状况评估报告？（Building Condition Assessment Report）？ 简单来说：“就是医生出诊”，当我生病时，我会先去诊所见全科医生（General Practitioner）寻求专业意见，全科医生主要是评估与管理疾病的早期阶段。

他们一般的做法是通过了解病人的生理和心理状况，评估该病状（symptoms）在给予相关的医药护理与治疗。 如果遇到紧急事件，或是病人行动不便，有些家庭全科医生（Family Doctor）有时有出诊服务。（注：此服务在马来西亚很少见，有也是富人专用。） 所以全科医生就成了病人看诊的第一关，如果他认为有需要，就会推荐病人给相关的专科医生，让专科医生给予下一阶段的治疗建议。

而对于被归类为不动产的共管公寓来说，如果要知道该栋大楼的“健康状态”，即是否存在结构崩坏风险，与是否还适合居住，上门看诊的这个动作就被物管人称为建筑物状况评（Building Condition Assessment）。

建筑物状况评是最直接的就是通过目测检验，来了解该楼宇的健康状况以及破损。

因为楼宇测量报告将为业主提供有关楼宇：

1.缺陷的资料

2.楼宇的危害和性能

3.解释楼宇缺陷的原因

4.并建议适当及有效的补救工程及所需的维修工程，以维持物业的使用。

建筑物状况评估对物管人来说就是一种以预防为核心的维护策略，通过审查该楼宇的状况，即从我们在现场收集来的照片、测量的尺寸、现场状况的笔记，和其它相关的讯息作为基础数据。

通过数据分析，我们将进一步评估该楼宇的结构与机械系统，才能为客户提供有效的建议，然后将调查结果和改善建议的最终报告呈报给客户，交由他们去定夺处理方案。

而物管人虽然是专业人士，但我们的专业是管理与协调，通过我们的视觉调查（Visual Inspection）近距离观察该建筑物是否出现了不符合常规的状况。

如果一旦发现问题，身为物管人，我们的责任就是与建筑结构有关方面的专业人士（通常都是工程师）接洽，以安排进一步审查。

物管人就像是总协调，协调居民委员和专业人士，为该大楼进行适当的维修和保养。

海外国家的建筑物状况评估已经发展的十分专业，每个评估小组至少必需三名专业人士：

1）领导/协调：通常物管人

2）建筑专员：通常是结构工程师（Structural Engineer / M & E Engineer）

3）预算专员：通常是工料测量师（Quantity Surveyor）这样的勘察报告，对物管人来说十分重要，它提供了我们对该楼宇各阶段的了解，而这些数据与报告，同时也包含了该楼宇的“经济状况”，也就是联合管理机构（JMB）或管理委员会（MC）持有的管理费（Management Fund）与储备基金（sinking fund）。 楼宇维修有先后缓急，确保资金链跟得上也是物管人需要考量的细节之一，要维护大楼就得花钱，没钱就绑手绑脚，大事难成。

提供准确评估报告

然而，物管本身就不是营利机构，所以资金十分有限，我们得规划好，尽量提供准确的建筑物状况以技术性评估报告，才能把行动建议与所需的成本预算呈报给管理委员会，以协助委员会做决策。同时也需确认当前的缺陷是否需要即可处理。每次的建筑物状况评估报告让物管人能够根据该楼宇的健康状况，提供适当的建议，也可以让我们依据储备资金，安排事情的先后缓急，一步一脚印的改善有关楼宇，打造良好居住环境。

我们考量的范围和次序如下 ：

1.安全

2.实用

3.功能

4.美观

但物管人毕竟不是业主，不能代管理委员会做决策，我们提供的是建议，最后判断与决定权的还是交还给委员会。

建筑物状况评估细节如下：

● 结构（包含主墙、外墙、柱子、人行道、排水系统、通风系统、排泄系统）

● 冷水系统

● 停车场/位

● 机械系统（包括发电机、电梯的垂直运输系统）

● 消防系统

● 泳池系统

●  ELV系统（Extra Low Voltage）

● 通行卡系统

作者小贴士 ：

管理楼宇就得面对居民，技术型的维修保养动作虽然非常重要，但是非技术人的居民看不到也不容易理解。推广时要面对的阻力相对的比较大。

虽然很多时候美观不是最重要的项目，但美观的楼宇确实更容易获得居民的配合，并展现良好管理成果。（Cosmetic Project )

为了获得好评，管理委员会很多时候虽然不愿意，但还是先做好美观，以期能进一步鼓励居民缴交管理费，这样才能确保资金链不断裂，机械设备的维修保养费用才有保障。