油价走高，加上全球经济出现改善的迹象，国家银行看好我国今年经济展望。因此，于上周四（25日）宣布升息，将隔夜政策利率（OPR）从3.0%，调涨至3.25%。

有经济学家认为，国行今年只会升息一次，但也有经济学家预计，货币政策委员会（MPC）可能在大选后再度升息25个基点。

若我国再次进入升息时代，对购屋者有什么影响？一起来了解与产业买家“息息”相关之事！

了解货币及利率冲击  

检视房贷防蝴蝶效应

油价高涨，身为产油国的大马，经济亦应声而起；加上全球经济展望乐观，刚踏入2018年，国行就宣布升息，是近4年来首次。

虽然经济学家认为国行之后将按兵不动，但也有经济学家预计，大选后国行可能还会再次升息。

理财专家们认为，这次升息对产业市场影响不大，但买家可借机检视房贷和财务状况，多了解货币政策和利率涨跌造成的“蝴蝶效应”！

去年12月13日，美国中央银行美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点，到1.25%至1.5%的水平；是美联储在2017年的第三度升息。

今年，美联储放口风可能还会有3至4次升息，突显美国乃至全球经济前景明朗。

自2016年7月降息以来，国行维持隔夜政策利率在3%长达18个月。直到今年1月，国行称需“先发制人”，防止长期处于低利率带来的风险，因此将OPR上调25个基点。

各国中央银行纷纷转“鹰”，显示经济展望良好。但利率上调，对于产业市场来说从来不是好事。除了意味着部分买家每月需缴的房贷变多，产业发展商的借贷成本也会走高。

信贷咨询与债务管理机构（AKPK）理财教育课程导师庄国辉博士接受《南洋商报》访问时指出，好在这次升息25个基点的幅度不算太猛，对产业市场带来的冲击应该不会太大。

“这要视乎买家的目的，是自住置业抑或投资。对于自住买家来说可能只是需要每月多缴一些利息，而对于产业投资者来说，在这个市场偏低迷的时候升息，无疑又是一次打击。”

他认为，投资产业最重要的是持有力。利率提升，对于首购族来说，置业门槛也变高了。

买家群有潜在减少的可能，而如卖家又不愿亏本脱售产业，那就要有能力每月偿还走高的融资成本（贷款）。

发展商无惧升息影响

至于产业发展商又如何看待这次升息？

林木生集团（LBS，5789，主板产业股）董事经理丹斯里林福山早前在出席股东特大后向媒体表示，认为升息对市场影响不大，更有信心达到年初设下的18亿令吉销售目标！

林福山称，其实这次升息幅度温和，且属意料之内，长远来看对国家经济有利，因此不担忧业绩会因此受到影响。

“轻度的利率调整不会对公司和产业市场有很大的影响。就如上一次降息时，我也不认为有很大的帮助，因此这一次利率调涨25个基点，也不会对公司造成很大的冲击。”

他表示，集团不会因为这次升息而更改销售计划或市场营销策略，并相信市场可消化这种程度的利率调涨。

每月多付更捉襟见肘

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭指出，以现在年利率4.6%的配套来计算，升息前，每月房屋分期付款为2320令吉，升息后则应每月付款2397令吉。

“每月要多缴77令吉，意味着一年下来付房贷者每年的可支配收入要少924令吉，这对于现金流捉襟见肘的人来说冲击相当大。”

再假设一项50万令吉的房贷，贷款期限为30年，当基准率处于3.65%，年利率4.45%时，每月分期付款为2518.59令吉，整个贷款期限内所需支付总利息为40万6693令吉。

若基准率上调0.25%，维持贷款期限不变，每月分期付款升至2593.19令吉，所需支付总利息为43万3548令吉。

基准率前后，整体要多付2万6855令吉的利息，每月供款也增加了74.60令吉。

银行陆续调整基准率

国行宣布调涨隔夜政策利率后，国内银行老大马银行（MAYBANK，1155，主板金融股）率先跟进，宣布上调基准率（BR）25个基点，从原本的3%升至3.25%。

过后，国内银行才陆续调整各自的基准率及基本贷款利率（BLR）。

国行在2016年时设下规定，国内所有商业银行必须在隔夜政策利率调整后的七个工作日内，调整基准率及基贷率。

理财专家教路选房贷

既然利率对于置业者有显著影响，精打细算的买家在选择房贷配套都会三思而后行。

马来西亚财务规划协会（FPAM）全国理事周志强建议，买家可根据自己收入方式来选择房贷配套，以达致银行和借贷者双赢局面。

“如每月都有稳定收入，赚取月薪的买家，可选择固定利率抵押房贷（Fixed rate home loan）。而收入较不稳定，如赚取佣金的销售业务员则建议选择浮动利率贷款（Floating rate loan）或很多银行提供的伸缩性贷款（Flexi loan）。”

他补充，后者可利用贷款配套优势灵活处理房贷，如趁利率低时多还一些贷款，但最重要的是要有紧急备用资金或“雨天基金”，以备不时之需。

梁键铭也同意，对于买家来说，市面上没有最好的房贷产品，而是只有最适合的配套，所以买家能做的是货比三家，再谨慎行事。

“选择房贷配套时要留意是否有锁定期限（locked in period），这会影响买家日后提早还清贷款的计划。”

有些银行为确保利益得到保障，都会设定锁定期限，通常介于2至5年，如借贷人提早偿清房贷，还要被罚总贷款的2至3%不等，因此，这罚款也有提前结算费之称。

举例

谢小姐向银行借贷50万令吉，按照合约，她的房贷锁定期是4年，如在4年内还清所有房贷，她将被罚借贷总数的2%。罚款=2%X50万令吉=1万令吉

做好信贷评分免“走宝”

信贷咨询与债务管理机构理财教育课程导师庄国辉博士提醒民众，除了了解货币政策对房贷的影响，有意置业的买家平时就应做好信贷评分成绩单，以免在买房临门一脚时因信贷问题而“走宝”。

“信贷评分不足，借贷成本将会提高，更甚者，有的买家在找到‘心水’单位后，因信贷评分差劲而不获银行批准贷款，因此错失置业良机。”

他建议，民众买房置业时应记得3个“P”——“Purpose”（目的）、“Payment Capability”（还贷能力）和“Payment History”（还贷历史）。

“第一个P是指买房者的目的，是自住还是投资，对于制定房贷策略相当重要。第二个P则是指买家还贷能力，确保债务和收入呈健康比例。”

至于第三个P，就是指买家应确保信贷评级健康，或至少没有欠债不还的“黑历史”。庄国辉点出，民众可善用信贷情报服务公司（CTOS）的平台。

国行提供免费CCRIS报告

除了CTOS，民众还能通过国行提供的中央信贷参考信息系统（CCRIS）监督信贷健康水平。

国行在1月时宣布推出CCRIS线上平台（eCCRIS），让公众可随时随地浏览该网页，获取本身在国内各银行的信贷记录。

从1月19日起，全国各地的公众可通过浏览eCCRIS网站，免费获取个人的CCRIS报告，以了解过去12个月，本身向国内银行融资与摊还贷款的纪录，监督与确认信贷状况。

用户也可通过eCCRIS，直接向参与该平台的银行核对借贷与摊还贷款等资料，并更正CCRIS报告中任何不正确之处。

再融资须注意开销成本 

国行调涨利率后，其他银行虽然也会陆续跟进，但各家银行可能都会有不同的涨幅，有如之前的图表显示，不同银行有都有不同的基贷率，因此买家可趁此机会检视房贷配套是否划算。

不过，庄国辉却不鼓励产业投资者贸然再融资房贷，因折腾一番后可能没有从中争取到多高的利率优惠，但却在过程中因有不少开销支出而得不偿失。

庄国辉尤其强调，不建议动用雇员公积金的第二户口来进行再融资或其他产业投资，因买家可能要面对产业价格波动的风险，还会错失雇员公积金每年的派息回酬，最终两头不到岸。

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭则指出，再融资过程需支付的“搬家费”，包括贷款协议的律师费及印花税等。

“因此，在再融资之前，你必须确保另一家银行的房贷配套值得转投怀抱。如果你的住房贷款已接近到期日，那么建议需仔细考虑‘搬家费’，以及如何能在再融资后实现的储蓄保本。”

那如何决定再融资是否划算？

梁键铭点出，买家首先需了解当前的房贷利息配套，如果房贷的实际利率太高，那么才值得去做再融资。

“例如，我看到一些人仍在按照利率结构（例如基贷率 + xx％）缴付房贷，因此他们的房贷实际利率接近每年7％，远高于目前市面约4.5％平均水平。”

他补充，如果买家及早留意到这种差异，平时做好了充分的调查并不时审查贷款，那就有机会早日还清债务。

报道:梁仕祥

报道:梁仕祥