近年我国房屋价格，尤其首都吉隆坡以异常的速度暴涨，人民购屋能力也瞬间缩水；现在许多人连可负担房屋都大叹负担不起。 

惟，对许多人而言购得一间屋子，有瓦遮头，更有安全感。因此无论市况如何，仍有房屋需求。

逆势中买房，只要有规划，有策略，用心寻找仍可找到符合负担能力的心头好！ 

本周，《南洋商报》为大家综合可负担房屋购房策略，和一些大吉隆坡或近郊区内，价位在50万令吉左右的可负担房产计划。

房价高涨精打细算  可负担屋一宅难求

近年我国房价暴涨，短短几年，尤其隆市产业价格几乎涨到天价水平，顿时让人遥不可及！ 

就连国行的数据都显示出，我国可负担房屋也太贵，马来西亚被视为“中度负担不起”。 

话虽如此，产业市场再低迷，潜在购屋者的需求仍在，因此耐心寻找，细心规划购屋策略，还是可在逆势中找到本身想要的房子。 

俗语常说购得一间屋子，就是“有瓦遮头”，更有安全感；但房屋价格不菲，对很多人来说，买屋是一辈子的事，更是梦寐以求。 

全球金融风暴后，2009年至2013年期间，我国产业市场经历价格暴涨阶段。短短5年内，一些地区的产业价格暴涨一倍。

尤其是首都吉隆坡的产业价格，顿时让人遥不可及！

随着产业价格暴涨，不同于手续简单和贷款额不大的买车，买屋对某些人来说简直是“工程艰巨”。

就连国家银行总裁拿督慕哈末也深表关注可负担房屋计划。他7月接受访问时说，去年，市场上有20至25%房屋为可负担房屋，不过大部分房价都超过50万令吉以上。 

且他认为，对于许多大马人来说，50万令吉的房屋也太贵，可负担房屋难负担。 

这位国行新任总裁直指：“在可负担房屋方面，马来西亚被视为‘中度负担不起’。 ”

国行多次强调，不会限制借贷阻碍国人购房之际，也多次指出，房价才是影响人民购屋能力最主要的问题。 

根据国行2015年年报，自2005年，10年内，大马的房产供应增加了35%，供应增长率相当庞大，但供应还是不足。 

而且随着产业价格又一再上涨，人民的可负担能力进一步缩水。

16万内才算可负担

国行报告指出，在2014年，我国家庭月入中位数是4585令吉及以下。 

国行根据世界银行推介的“中位数倍数”法计算，可负担房屋价格应低于家庭年收入3倍，以此类推，对大马人民而言，可负担房屋价格仅16万5060令吉。 

但2014年内，仅有21%新推介的房屋价格低于25万令吉。 

反而是价格高过50万令吉的产业供应过剩，虽然也仅占全部新产业供应36%，但也只符合5.4%人口的需求。

因此，国行指出，可负担房屋供应不足，和可负担房屋价格迅速上扬，冲击人民的购屋能力。 

严打房市场陷寒冬

2009年至2013年期间，国内产业价格暴涨引起关注，政府在2014年祭出一系列打房措施。

这包括上调了产业盈利税（RPGT）、将外国人购买国内住宅产业的门槛调高到100万令吉、废除发展商利息承担计划（简称DIBS）。 

打房措施奏效，成功压抑投机活动，加上经济不明朗，购屋情绪持续疲弱，去年开始房市真正感受到寒意。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）比较前年，去年的住宅产业交易数量和价值分别跌了4.6%，和10.5%。 

发展商也纷纷以负面的消费情绪和消费税推涨生活成本为由，暂停新项目推介计划。国内房产市场顿时陷入寒冬期。 

700房贷仅批15%申请

国行发出更严谨的贷款指南，要求银行更严格审核房贷申请。

另一位房产中介受询有关房贷情况时指出，该公司独家经销的某发展项目，两周内售出了约700个单位，业绩亮眼，发展商和中介都很满意。

“但最后，却只有大概100位购屋者成功申请到房贷，也就是真正售出的才不到购屋意愿的15%。”

他苦笑称，最后，只好放弃继续代销，因为中介薪酬低，靠的都是销售后的佣金，就这个案，让这600个单子达成的中介，最终无法享受到佣金。

综合国家银行的月度报告，这半年下来，银行对房屋贷款申请的批准只有约40%，但业界人士指出，真正促成交易的必比40%低。

一位业界人士受询时指出，假设银行批准了40%的房贷申请，但当中很多可能并没有批出购屋者要求的贷款总额，如此一来，会继续购屋程序当上业主的事实上更低。

“例如一位购屋者申请90%房屋贷款，但因为银行收紧放贷条例，最终贷款是批准了，但是只是批出屋价的70%贷款额，这位购屋者必须多凑20%现金给发展商，才能完成交易。”

他续说：“可是，现实是，要多凑20%现金来支付房价，并非人人都办得到，最终，这位购屋者虽然拿到了贷款，但还是被逼取消订单。”

首购族需求仍强劲 

大马仲量联行（JLL）最近一份住宅产业报告指出，无疑短期内，我国住宅产业市场前景依然不乐观，但只是情绪上的问题，不是基本面的问题。 

该行说，政治不稳定、令吉贬值和油价暴跌等较呆滞的经济前景减少了房屋需求。但该行认为，尽管特定地区还有供应过剩的问题，事实上，产业需求，尤其首购族的需求仍强劲。 

该行指出，房贷申请依然趋扬，惟银行未跟随需求趋势批准并放贷，将问题归咎于贷款未获批准。

二手屋晋买家市场

大马仲量联行还说，尤其是二手市场，现在是“买家市场”状态，因此拥有贷款能力，或有财物实力的买家，料可以找到一些不错的交易机会。 

亨利行（Henry Butcher）最新研究报告也显示，今年上半年内，吉隆坡市的新住宅产业项目推介按年减少了一半，但单位数量却有稍微增加。 

该行指出，发展商已调整发展策略，将焦点转向可负担房屋，以调整产业密度或房子面积来降低整体销售价。 

该行资料显示，上半年内所推介的新产业，55%的价位都低过每单位60万令吉，去年同期60万令吉以下的38%，和36%下半年。 

因此，用对购房策略，掌握大吉隆坡或近郊区内，价位在50万令吉左右的可负担房产计划资料，即使产业市场低迷，有需求的潜在购屋者，仍可在逆势中找到本身想要的房子。

高房价时代拥屋策略1.二手市场捡宝：

大马仲量联行指出，DIBS已在2014年废除，严重冲击目前的产业市场市况。 

当时因难以获得银行贷款的屋主，通过DIBS购得房子，这些实际上没有贷款能力的屋主，可能很快就要放弃他们所购买的产业。 

“目前趋跌的房屋租金市场中，若无法即时找到租客，屋主可能被迫放弃他们的产业。” 

因此，在这样的情况下，现在拥有贷款能力或有财物实力的买家，正是买房的好机会。 

该行也说，银行平均的贷款利率自2007年来持续下滑，从6.6%降至目前平均4.5%的水平。对产业投资有利，也有助提升购屋能力。 

根据iProperty网站，购屋者协会秘书郑金龙去年底一篇文章中也提到同样的看法，还说今年内二手房产市场将更加有趣。 

他指出，在经济没有复苏情况下，早前透过DIBS和零头期计划等入市的屋主，现将面对很大的冲击。 

“一旦交屋，很多投机分子将无法承担每月分期付款，要开始脱售手上产业。当市场供应更多，甚至要以更低价位脱手，才能获得买家。

2.凡事量力而为：

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）卸任会长西华山卡尔接受访问时说，年轻人想要当业主，首先必须调整一下个人思维，必须量力而为。 

他认为，能力有限的首购族不应要求太高，只要能力所及，就该先置业，价位低或地点不完美是次要，重点是先当业主，未来才有机会升级。购屋要求必符合本身能力。要明白，要求高，房价也高的道理。 

西华山卡尔认为，首购族应先买价格较低的房屋，待房价上涨后转售，然后再升级买更贵的房屋，不断的换屋，终会换到一间自己理想的安乐窝，且还能从中累积财富。

3.折中置产地点：

虽说影响产业价值最重要的因素为地点，但吉隆坡市房价直线上飚，既然能力不逮，因此西华山卡尔建议，到远离市中心一点的地点置业。 

他指出，吉隆坡方圆50公里以外的房产还有一些首购族可负担的房屋。 

比如吉隆坡南部的万宜、芙蓉和士毛月，北部有万挠、武吉柏伦东、巴生港口等。 

50万可负担房屋项目万宜：Cerrado Residential Suites

由马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）发展的Southville [email protected] South，Cerrado Residential Suites于7月30日推介。 

售价从35万7000令吉起，共有2种选择，即面积为656平方尺的2房公寓，和825平方尺的3房公寓。 

该计划坐落在Southville City城镇，有四栋楼寓，属于永久地契，发展宗旨达11.1亿令吉，估计在4年内完成。 

由于可负担房屋的需求依旧稳健，Cerrado Residential Suites的A座，已取得100%认购率 

此外，在青年房屋计划（Youth Housing Scheme）之下，马星集团也针对Cerrado Residential Suites和Greenway @ Meridin East，与国民储蓄银行（BSN）合作。 

若所购买的房屋房价低于50万令吉，该计划为年经夫妇提供达100%的房屋贷款。 

此外，南北大道的新万宜交叉道提前竣工，Southville City投资变得更诱人。 

武吉加里尔：The Havre

由Aset Kayamas集团旗下子公司Sinerjuta私人有限公司推出的The Havre，秉持 “价廉物美”的一贯理念，提供50万令吉起的公寓单位，并附有精心的策划与完善设备。 

Aset Kayamas董事经理丹斯里蔡景康表示，武吉加里尔处于战略性地点，连接很多高速公路，因此有大量的发展项目，锁定中等至高收入的民众。 

由于公共交通充足，这里将是许多万宜及加影人迁居的理想地点，方便他们在吉隆坡值勤上班。 

占地3.58英亩的The Havre，属99年地契，分别兴建2栋楼高40层的大厦，共1052个单位。

其预定的售价由每平方尺530令吉起至570令吉，管理费每平方尺30仙。 

The Havre共分为2款不同建筑布局设计，即：A型面积1023平方尺，设有3卧室及2+1浴室；B型面积1239平方尺，设有3卧室及3浴室。 

The Havre预计2020年竣工。 

太子城：BSP21

由林木生集团（LBS，5789，主板产业股）发展的太子城（Bandar Saujana Putra）BSP21服务式公寓发展总值达14亿令吉，共分为4期发展，目前已经推介第三期。 

第一期为A，B，D，E座，将于2018年12月竣工。第二期为C座，及第三期为F和G座。首7座的公寓认购率达90%。 

每单位面积从610平方尺起，最大达1711平方尺。售价从28万900令吉至最贵88万9900令吉。 

太子城发展计划占地共850英亩，BSP21共有10座，分别高18层和27层的服务式公寓。 

该项计划也将保留大面积给特定设施，整个发展计划内有40英亩的开放式空间，包括儿童乐园、足球场和公园等。还有跑步道和脚车跑道，全长2.7公里。及3层安全系统。 

且该项发展计划也获得奖项肯定，在2016年东南亚产业奖获得高度赞扬“最佳中档公寓发展（中马）奖”。 

该项服务式公寓计划坐落在太子城，该城于2003年发展至今，现今人口已超过3万人。

士毛月：Harmoni

绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）位于士毛月的Eco Majestic城镇计划内，Simfoni和 Karisma公寓取得热烈后，再推介新的Harmoni公寓，每单位售价介于30万令吉。

Harmoni公寓的面积更大，达900平方尺，发展计划占地12.86英亩，共有20层。 

根据媒体报道，该项公寓将分成3阶段推介，第一期共有352个单位。还有各种设备，包括泳池、防盗篱笆、保安和多用途礼堂等。该公司也考虑到现代人对保安和停车位的需求，所以该公寓计划有保安室和2个停车位。每月维修费为150令吉。该项计划的目标是士毛月的年轻购屋者。 

该公司去年推介的“我的雪兰莪房屋”（Rumah Selangorku）可负担房屋计划Simfoni公寓取得热烈反应，单位面积750平方尺，售价10万令吉的公寓已取得75%认购率。 

Eco Majestic城镇靠近特易购购物中心，Tenby国际学校和诺丁汉大学及Kesuma工业园等，都是Harmoni公寓的卖点之一。 

且交通四通八达，链接加影-关蓉大道（LEKAS）West Gate衔接路也即将启用。 

此外，该城内还有面积达150英亩的Majestic City商务中心，将有酒店，购物中心等商务元素，未来让整个城镇更加完整。

汝莱：Residensi Lili

由佶帝集团（GD Group）发展的绿色比华丽山庄（Green Beverly Hills），刚推介最新可负担公寓Residensi Lili。 

该项公寓拥有5星级设施，属于永久地契，且有保安设备，还采用了最先进的建筑技术，即模块化系统厕所。

Residensi Lili单位面积从735平方尺起至2900平方尺，有8种不同的选择；每单位价格从30多万令吉起。 

且该计划也非常注重绿色景观。绿色比华丽山庄占地350英亩，位于汝莱（Nilai），是一项综合性项目。

除了公寓，其他计划中的发展项目还有洋楼、商业城、购物广场和办公楼等。 

目前已经推介的产业项目，还包括Garden Villa、Water Villa 和Sky Bungalow。 

汝莱向来是着名的大学城，也非常靠近吉隆坡国际机场，而且距离赛城和布城仅15分钟车程。 

梳邦：Reo Suite

MCT公司（MCT，5182，主板产业股）集团推介今年主打的三大产业，即Reo Suite、Casaview及Diandra Tower。 

位于雪州梳邦再也One City城镇发展的第三期计划Reo Suite的小型灵活办公室（SOFO），共有5款设计。 

Reo Suite工作室，售价在刚毕业的社会新鲜人的能力范围之内；同时也综合多种休闲设备，满足时下年轻人对产业的基本要求。 

这项目实惠价格处于一般社会新鲜人的能力范围内，尤其对创业者或自由工作者来说，更是兼具办公与居住功能。面积从370至609平方尺，售价平均每方尺800令吉。 

高40层的Reo Suite共有1115个单位，屋顶额外辟有两层休闲中心，提供无边际泳池、水疗泳池、瑜伽台、烧烤区、蒸汽浴、健身室、舞蹈室、景观公园及多功能礼堂等等，应有尽有。 

交通方面将有LRT轻快铁直达格拉那再也，另外可通过白蒲大道、宜力大道、新巴生谷大道、莎阿南大道及南巴生谷大道前往各地。 

文良港：Platinum Splendor Residence

由金满成功集团(Platinum Victory Group)旗下的Total Solid Holdings 有限公司发展的Platinum Splendor Residence公寓发展计划将于10月推介。 

该公司董事颜佳祥指出，这计划发展总值达6亿7000万令吉。 

发展项目分成2部分，其中600单位是售价不超过30万令吉的可负担房屋，其余1400单位则是价格介于40至50万令吉的公寓单位。 

“我们的主打目标，是年轻买家。” 

位于苏丹雅亚佩特拉路 （Jalan Sultan Yahya Petra；前称为士马叻路（Jalan Semarak）上，地点优越，且靠近白沙罗淡江大道出路口，价格实惠料可以吸引买家。 

该公寓计划的单位面积从882平方尺起，到1184平方尺。也拥有健身房、游泳池、烧烤区、公园和儿童乐园等基本设施。 

目前这项计划已开放注册兴趣，颜佳祥相信，房产需求仍在，尤其该项产业项目价格属于可负担价位，料获得购屋者青睐。 

金满成功集团拥有长达18年的屋业发展历史中，一共完成了21期项目，每一期都准时或提早交钥匙，信誉良好。