地产

合理房价计算有理/林景清

2016年02月14日

行情有上有下，这就是市场。房价也一样，会随着大市与大环境的变动而起起落落。



今年内，全球房价料调整，也是买方的市场。有意买房或投资的，正是趁低买入或抄底的大好时机。

然而，要如何为自己找到合理房价？

今年，很多投资者，甚至业界人士都看淡大马房市，认为大马房市普遍看跌；尤其是大马房市在历经了从2008年到2014年黄金7年的产业大涨之后，稍微调整也是必然的现象。

而其实，看跌房市又何止大马而已？房价下跌，现已形成全球的发展趋势。

从全球房价最高的城市香港，到伦敦、纽约、新加坡、日本等，如今的房价也都在经历过去几年的大涨潮后，稍微回落。



尽管如此，预料今年将是房价的调整年，也是买方的市场。有意买房或投资的，正是趁低买入或抄底的大好时机。

成交价未必反映真相

房价纵使再低，但也不能买贵，总得找出一个合理价位才行。

但市场上待售的房子那么多，每个单位的个别情况都不一样，合理的价位怎么找？

这里提供几个方法，或许可以让有意购屋的人士参考。

1. 搜集公开成交价

若没有雄厚的资金，就要比别人更了解市场。因为资金有限，投资更加马虎不得。

通过各方管道，包括上网、业者、产业代理（经纪或仲介）、旁人等明查暗访，从市场搜集二手屋、预售屋的成交价与租金率，这三大决定房价的重要元素，将有助你更加了解房价走势。

尤其是向产业代理询问时，你可以把你要求的条件，包括地段、类型、面积、屋龄、环境、交通、便利等逐一告诉代理，让他帮你分析、寻找。

当然，如你能说得越详细，所获得的资讯也越准确。

2. 发掘真正合理价

很多时候，买卖双方都不想让人知道他们的交易价，到底是高或。

有的买家为了要向银行申请较高的房贷金额，提高报价；也有卖方不想影响整个社区房价行情，而报价更高。

这些因素都导致很多买卖方，都不据实报出屋子真正成交价。

因此，公开的成交价，不能尽信，只能当作参考。想要发掘真正的合理价，还需花费一番功夫。

至于预售屋的实际价位，或许只有发展商才懂。但屋比三家，至少也可以让你看出一些端倪。

另外，打听社区与周边环境的租金情况，也有助你对房价与房租比有更深一层的认识；再对比房价，慎重考量才买也不迟。

5招找出真正合理价位

另外，想要找出真正的市场合理价位，你还是可以通过以下几个诀窍一探究竟。

1. 八折算法

在买方的价位，打个八折或许更接近真正的市场行情。接着再根据屋龄、社区、环境、交通、便利等，作进一步的细分，衡量是否值得买。

2. 实买虚卖

在市场买卖中，买方的买价永远高于实际的成交价，而卖方的卖价，也常常被产业经纪压价。因此，在探询行情时，不妨转换角色，以卖方的口吻打探实情。

3. 找产业估价师估价

产业交易，动辄都数十万令吉计，任谁都不想买贵。

因此，确定目标后，找合格的产业估价师为你估价，确定这个价位是你要的、可以负担的价位。还要初步估算一下，你可以借贷的房贷额度是多少。

4. 法定拍卖价

以最近法定拍卖同一地段、同一类型的房屋拍卖价作为基准，也是底价参考。然后，再计算过去5年内，拍卖价的平均均价，大致上就能计算出一个属意的合理价位。

由于法定拍卖的拍卖底价，都经过银行、法庭的慎密计算，因此参考价值高。

再加上房市每5年一个循环周期，以此作为一个区间，再打个九折，就能计算出最贴近市场的合理价位。行情好时，拍卖价一般是市价的八或九折，行情不好时，则降低到七折。

5. 租金回酬率

租金回酬，主要是视地点、产业类型、屋龄、交通、便利设施与市场而定。

因此，眼光独到的买方，买前会从旁观察、考察潜在产业项目、邻近地区产业、未来产业市场的出租比率与租金回酬，再审慎评估、分析、决定。

一般而言，只要租金回酬率，每年取得6%以上，比一般的银行定存还高，再加上产业增值，已是很不错的产业投资。

总之，投资产业，机会成本与投资风险永远并存，而投资产业的第一步，就是发掘市场的合理价位；不管是自住或投资，都需以合理价位买入。

丹斯里林景清, 林上海资本有限公司非执行主席、怡克伟士董事经理、依斯干达海滨控股董事
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立邦涂料为建筑带来优质高效产品 全方位涂料和建筑施工解决方案

2024年11月29日

立邦涂料(Nippon Paint)的全方位涂料和建筑施工解决方案（Total Coating & Construction Solutions），给行业带来革新，为承包商、建筑专业人士和开发商带来更高的施工效率，还有更卓越的质量且完美无缺的饰面和保护层。

 

Total Coating & Construction Solutions全方位涂料及建筑施工解决方案是一套涵盖建筑施工全过程的综合解决方案。

【创新全方位涂料和建筑施工解决方案  建筑守护者】

作为亚洲及大马领先的涂料制造商，立邦涂料（Nippon Paint）即使在今天，他们仍然走在创新前沿。2022年推出的Total Coating & Construction Solutions全新建筑涂料系统，是一套涵盖建筑施工全过程的综合解决方案。
作为本区域首家为建筑行业提供完整涂料及建筑施工解决方案的企业，立邦涂料为本身制定了一个目标，那就是帮助整个行业解决专业建筑商面临的各种常见问题。当建筑问题出现时，往往因为涉及多个供应商和产品，导致难以识别和分析根本原因，立邦涂料洞察问题，并针对痛点推出这项创新解决方案。

 

全方位涂料和建筑施工解决方案 ,包含了六个重要的解决方案, 提供了一系列相互兼容的系统。

从底层到表面，全方位涂料和建筑施工解决方案提供了一系列相互兼容的系统，提供包括灰泥(plaster)、抹灰(render)、腻子(skim coat)、瓷砖胶 (tile adhesive) 、防水建材 (waterproofing)、地坪(flooring)、密封胶(sealant)、粘合剂(adhesive)、填缝剂(filler)、防护涂料(protective coatings) 、 建筑涂料 (architectural coatings) 。

全方位涂料和建筑施工解决方案有效地解决各种最常见的建筑痛点。

全方位涂料和建筑施工解决方案有效地解决各种最常见的建筑痛点，比如瓷砖脱落、涂层剥落、粉化、裂纹、空鼓、发霉、腐蚀、泛碱、漏水等等

低质量材料、不兼容的系统、建筑设计缺陷、施工工艺差以及沟通不足等问题，给建筑行业面临诸多痛点。

全方位涂料和建筑施工解决方案不仅是涂料，更是建筑的全方位守护者，为建筑提供更卓越的质量且完美无缺的饰面和保护层。

 

立邦涂料给墙面解决方案提供一套完整兼容系统,适用于砌块墙、钢筋混凝土墙和砖墙。

立邦涂料给瓷砖和防水解决方案提供一套完整兼容系统，给室内和室外实现从基层到饰面的全过程优化。

全方位涂料和建筑施工解决方案的独特之处在于它提供全方位的解决方案（从砌砖到涂料）能够从根本上解决建筑施工过程中所面临的挑战。例如提供一套完整兼容系统，使用正确和优质的产品，在整个施工过程中提供高效的技术支持与协调, 确保承包商的施工质量卓越。无论是商业建筑、住宅或是工业建筑，全方位涂料和建筑施工解决方案都能提供量身定制的解决方案，满足不同建筑类型的需求。为建筑与房产业者提供更多可持续（sustainable）的解决方案。

全方位涂料和建筑施工解决方案通过提供高效的施工流程和减少材料浪费，显著降低施工成本。此外，由于全方位涂料和建筑施工解决方案产品的高度兼容性，建筑师和承包商无需与多个供应商交涉协商就可以完成建筑过程，从而简化了采购流程和带来更高的施工效率，因此节省了时间和人力成本。同时，承包商能够更快速地完成项目，提高工作效率。

全方位涂料和建筑施工解决方案的产品经过严格的质量管控，确保优异性能和耐久性，建筑可获更长久可靠的保护, 和完美无缺的饰面。

【具强大竞争优势  首个解决行业痛点 为建筑行业带来更多价值】

全方位涂料和建筑施工解决方案洞察行业痛点，倾力打造全方位创新解决方案，从渗漏治理到美观升级，提供专业的建议和优质的产品，并且进一步确立市场定位，放眼通过本身独特的产品与服务，

此外，立邦涂料(Nippon Paint)也通过整合V-tech（Vital Technical Sdn Bhd）和CMI（CMI Construction Material Industry Sdn Bhd & CMI Marketing Sdn Bhd）等品牌，实现产品线多元化，在研发与生产方面优势互补，为建筑业和屋主提供高质量且能够互补的产品，打造最完美的饰面和保护层。

全方位涂料和建筑施工解决方案标志着建筑行业迈入新纪元，一站式系统解决方案从防水到地坪，再到墙面，全面覆盖，彻底解决传统建筑施工的痛点。不仅大幅提升施工效率，也显著降低成本，成为物业管理者和行业翘楚的不二之选。

自推出以来，全方位涂料和建筑施工解决方案深受业内认可，成功与开发商、建筑师和承包商合作了100多个项目，使用全面的涂料和建筑施工解决方案，成为建筑行业的新标杆。

该公司相信，全方位施工解决方案将有助于建筑业进入一个推陈出新的创新时代，同时能够持续迎合不断变化的行业需求，为建筑业与客户带来更多创新价值。

了解更多 https://professional.nipponpaint.com.my/wall-tile-finishing-solutions/tilling-waterproofing#solution-section

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