近几年来，大吉隆坡产业发展迅速，短短几年，就新建许多高楼。

然而，一片再好的地段，经过发展商的涉足后，可供发展的土地所剩无几，这个道理就和挖井一样，每天从同一口井中汲水，总有干涸的一天。

面对这一囧局，发展商转攻重建市场，开拓另一条康庄大道。

赋旧区新面貌  为隆市重新上色

翻查旧时照片，即便我们不曾经历该时代，也会感叹过去消逝的人、事、物和景。

四周跟随时代演变，旧时的三轮车变成发达的交通工具，从木屋到板屋再到现在的瓷砖屋，老街摇身一变高楼大厦和繁华商业区等等，吉隆坡不经不觉已蜕变新颜，散发五光十色风采。

时间不留人，即便此刻它是多么华丽，也会随着时间流逝而褪色，为了不让它影响整个地区的繁华，唯有再为它重新上色。

寸土寸金的吉隆坡市区，经过发展商的进驻，加上建筑工人日晒雨淋默默耕耘，才得以繁荣成长。

建于1857年的吉隆坡，马来语意思是泥泞河口，取名源头来自介于鹅唛河与巴生河的交汇处。

每个成功例子的背后总有一段辛酸的过往。在150年前，吉隆坡只是一片烂泥沼泽的河口地带，今日的变迁，最功不可没的便是一位名叫叶亚来的广东惠州人，他把自己的一生，献给吉隆坡的开埠史。

前人种树，后人追随。随着发展商再接再厉壮大城市发展，隆市在过去几年增长迅速，而这也使到发展地段逐步趋向饱和，未发展土地面临稀缺的局面。

加上人口逐步增长，及部分地区色彩衰退，与周围形成鲜明对比，仿佛唯有重建才能冲出一片生天。

开车环绕吉隆坡一带，可以看见许多地区被围栏圈开，上头注明某某发展商的名字，工程正如火如荼展开。

为旧产业增值

大马亨利行营运总监邓志明点出，吉隆坡已开展的重建项目中，大至有轰动全城的武吉免登城市中心，小至把吉隆坡火车站改为吉隆坡中环火车站。

他称，隆市不断茁壮发展，部分地区可能更显战略意义，而发展商往往认为这些地点是适合重建的候选地，因为它们的售价可能比当初相对廉宜，且经过各大发展商一番重建后，将能为产业增值和增添用途。

对于吉隆坡来说，他认为，“重建”早已不是一个新趋势，隆市一带处处可见重建工程。

他相信，未来重建趋势将延续，因为这可辅助提升城市中的产业价值，从而为旧区带来更多重新发展的机会。

“不过，发展商在打造城市时，不能够忽视过去帮助塑造、赋予城市独特身分的辉煌历史。 所以，为了保存吉隆坡丰富的文化和历史遗迹，政府必须在重建和保护之间寻找平衡。”

旧区位置佳增吸引力

大马产业评论员李义廉说，旧区重建是往后的一股趋势，同时能在发展过程中协助释放土地价值。

他点出，随着市区内可供发展的地段减少，发展商唯有离开市区前往较远的地区发展项目，这可能使到投资吸引力减退。

“房地产投资讲究的第一考量因素是地点。市场对距离市区较近的需求更大，因此翻修或重建现有的旧项目，便可得到地点上的优势。”

他认为，在重建过程中，可能会出现两种情况：

第一，重建项目和现有项目类型相同，只是提升发展密度或容积率。

他举例说明，商业办公楼重建，但仅提升容积率，意味着新办公楼将有更多建筑和出租面积；为了迎合市场需求，发展商也会加入新建筑技术，以提高办公楼素质，从而获得更高的产业收入（租金）。

第二，现有项目重新发展成为截然不同的建筑。

发展商往现有项目投入新的发展元素，这一般是针对综合发展项目。一旦完成重建工程，该项目的发展总值一定会比现有的高，因助旧区释放价值。

工业区可转为商区

除了释放价值，李义廉认为，重建发展也将改变区域的容貌。

他举例，原以工业为主的八打灵第13区，经过发展洪流的洗礼后，政府批准以商业模式重新发展，更是规划特别的发展蓝图。因此，我们现在所见的八打灵第13区，其面貌逐渐从工业区转为商业区。且，在改变社区原貌之际，土地价值也获得释放，进而成为房地产投资的另一选择地点。

他点出，新加坡目前出现许多整体销售重新发展的个案，都是沿用上述做法；旧的办公楼业主同意集体出售，让发展商重新建成新的公寓项目。

5项已开展重建计划

近这几年来，吉隆坡已蜕变成一个崭新的新市镇，虽然还有不少待改善的地方，譬如一些老区有待重新粉刷、社区治安和交通、基础设施等等。

经过房地产发展商加速重振隆市的风采，吉隆坡已截然不同。那么，让我们一同看看改造隆市原貌的重建计划吧！

默迪卡PNB118：高度冠东南亚

默迪卡PNB118是独立遗产区发展计划第一阶段兴建的118层楼的大厦。完工后，整体高度为630米，将成为马来西亚和东南亚的最高建筑。首阶段的118大楼及7层购物商场將于2020年竣工，包括82层、净出租面积达170万平方尺的办公室，大楼将涵盖18层楼的六星级酒店。

中环：打造交通枢纽

吉隆坡中环象征我国隆市中心的重要公共交通枢纽、未来马新铁路的起始站、泛亚铁路的主要站点之一。它取代吉隆坡火车站，于2001年4月16日投运。当它为群众服务后，可说是大大改善大马的交通秩序，并为临近的住宅和办公楼增值。

武吉免登商业中心：楼价水涨船高

作为吉隆坡主要的金融、商业和娱乐场所集中的武吉免登，自1977年金河广场启用以来，该区就一路兴旺至今，这里的新楼盘身价水涨船高，数千令吉一平方尺的也有不少。

虽说房市放缓，惟在武吉免登似乎完全看不出来，多项新的住宅、办公楼项目也将逐步到来。

另外，全国注目的新捷运工程更是如火如荼动工中。

绿盛世集团（ECOWLD，8206，主板产业股）也来助阵，与城市发展控股公司（UDA）各持股40%，雇员公积金局（EPF）则持股20%。他们携手发展总值80亿令吉的武吉免登商业中心（BBCC）项目。

BBCC项目是半山芭监狱的大型再发展计划，占地19.4英亩，涵盖分层办公楼、办公高楼、酒店、服务式公寓、高级公寓、花园与公园、零售广场、娱乐设备等等。

BBCC发展私人有限公司总执行长刘添进接受采访时说：“我们与其他综合发展的最大不同点是，我们强调娱乐，且首要目标是创造一个完整的生活经验。”

“我们致力于恢复武吉免登地区曾经风靡一时的娱乐元素，不仅仅是BBCC，也包括金三角。”

他还说，BBCC的另一个重要部分是适宜步行和交通便捷。

刘添进认为，尽管市场条件疲弱，但吉隆坡的产业价格却持续上涨，按年温和增长5.1%。这是因为这些发展项目毗邻交通枢纽，随着交通连接改善而得益，且和已建立的产业保持联系。

“这些因素预示着BBCC和周边产业的良好表现。因此，我们有信心，BBCC的整体理念与国际合作，能吸引国内外投资者的眼光，从而推高BBCC和周边产业的价值。”

冼都旧区：地理位置优越

近这几年，冼都成为房屋买家热切关注的焦点，因为它的地理位置优越，但却处于发展中的阶段。此外，捷运的规划经过，更让冼都的物价瞬间增加，增长潜力庞大，不少发展商虎视眈眈。

说到冼都地区，一定少不了杨忠礼集团这个幕后最大功臣。当吉隆坡周边地区蓬勃发展时，冼都却没能搭上这一列车，经过好一阵寂静，直至杨忠礼置地（YTLLAND，2577，主板产业股）进驻带旺整个地区。

2001年，杨忠利置地策划冼都294英亩地皮的整体计划，将它分为冼都东区和西区。其中，东区散发浓厚的现代艺术气息，而西区则提倡丰富的绿色环境和宁静的户外体验。

双峰塔：释放土地价值

作为我国标志的吉隆坡双峰塔，是搭建在以前雪兰莪赛马场俱乐部的所在地，因为政府对俱乐部所造成的交通堵塞束手无策，只好将俱乐部搬迁至城外。

李义廉点出，在还未发展成为双峰塔前，即便该地段位于市区内，但土地价值并没有因此而高昂。然而，随着发展商一步步将该地段发展成为双峰塔后，隐藏许久的土地价值得到释放，该地段随着发展项目而水涨船高。

发展商抢占隆市版图

看中吉隆坡的繁荣和战略位置，发展商纷纷扩大发展版图至隆市，占领一席之地。

马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）总执行长拿督何汉生受访时指出，正如在任何城市一样，巴生谷可能需要重新发展，以适应目前的生活方式需求和其他发展。

此外，若城市着手重建，也应该考虑到民众的需求。

他点出，重新发展能有效利用优质地库、释放土地价值和提供迎合当前市场需求的新计划；同时，亦需要留意建议重建地点是否具有历史或建筑意义。

“投入所有利益相关者的意见和谨慎策划，这将可以达到双赢。”

他还说，优质地点的高级土地稀缺，加上良好土地和产业的成本上涨，使重建土地显得更具商业可行性。

重建时可曾遇到任何难题？何汉生称，重建计划筹备过程繁琐，为了确保不会影响交通秩序，公司必须进行多次交通评估。

此外，还考虑到施工方式。他举例说明，位于Jalan Ampang的M City，集团在未收购该土地前，该建筑原本就已落成两层子结构，因此，当集团在策划和建设M City时，会更加留意该因素。

马星集团共在隆市发展三项重建项目，分别为Southgate、M City和The Icon。

2007年，马星集团以5200万令吉，向Nichii Fashion私人有限公司购买Sungai Besi的两块面积达4.76英亩土地，并发展成Southgate商业中心。

至于M City和The Icon，是马星集团从其他发展商手中，收购部分已完成基础工程的吉隆坡地段，并重新发展成为综合发展项目。

2重建项目

敦拉萨国际贸易中心：加速经济改革

除了武吉免登，吉隆坡正展开的大型重建项目还有打造敦拉萨国际贸易中心。

TRX项目，总发展总值料为400亿令吉，它的意义不仅仅是为我国2020年宏愿及经济转型计划的主要推动力和催化剂，更是放眼加速我国新领域增长及经济改革，带领大吉隆坡成为永续、智能和宜居城市。

产业领域也期望可带动吉隆坡产业迈向国际化的脚步，推动产业价格达到国际水平，改善我国国际金融形象。

TRX将被打造成一个国际主要金融、贸易和服务中心，并集合众多顶尖金融公司、国际机构、政府机关和相关企业支援服务，为国家提供完善的金融发展环境。

该中心50%地段将用作兴建办公大楼、30%为住宅、10%为酒店住宿，以及10%地段用作建造购物广场。

白沙罗高原市中心：改建综合商区

白沙罗高原市中心，前身为楼高5层的几栋政府办公大楼，目前正在重建，将改造成为综合商业发展项目。

除了原本的办公楼，也将增添服务式公寓和商业广场等项目。

大马产业评论员李义廉称：“这样的计划，能让相同一片土地的潜能得到提高，土地价格随之看涨也是必然的趋势，因为相同一片土地所能被发展出来的项目发展总值，已经获得大大提高。”