我国最大房产拍卖网AuctionGuru.Com.My指出，去年被法拍的商用房产共2352单位，估值约19亿令吉，创下2014年以来最高纪录；而被法拍的土地，虽然数量比前两年低，但底价总值却是3年最高！

还在淡市的商用房产，去年拍卖行情走低，不少经一次拍卖未成交后，在下次拍卖时下调底价，折价30%的单位不少，雪邦一栋酒店甚至下砍47%。

若想投资土地，位处策略地点而又大片的发展用地是首选，但农业地因价格和持有成本偏低，也值得考虑。

手上现金充裕而又精明的投资者，或许是时候好好寻宝。

商用房产折价求售

商用房产淡市已久，加上还有新供应进入市场，这个次领域一致被业界看淡，包括租用率和租金短期内都会双双走跌，尤其是新开发的地区压力更大。但业界认为，位于发展成熟社区的增值潜力还是有的，只是必须先耐心等候市场好转。

AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义提醒，想在这个时候投资或加码商用房产，例如店屋、办公楼和工厂等的人，必须格外谨慎。

去年，因违约被拍卖的商用房产，价量都创下3年新高，今年预计数字会继续上升；主因是消费信心和意愿转弱，导致行情淡，市况差所致。

根据全国最大法拍房产网站AuctionGuru.Com.My提供的数据，去年共有2352项商用房产被拍卖，估值约19亿令吉。

从数据可看到，去年拍卖的商用房产单位比2015年的2089，增加了12.6%，价值则超出26.7%；同时也比2014年拍卖数量2195单位高7.2%，总值攀升了18.8%。

更可怕的是，去年不少商用房产，尤其是办公楼和零售单位被法拍超过一次，依然乏人问津。

AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义接受《南洋商报》专访时指出，多个高价商用房产，多次拍卖依然找不到买家，债权人唯有降低底价求售。

“我们看到好一些商用房产的拍卖底价，已比初期拍卖时便宜超过30%，有者甚至折价高达47%；这也反映了市场对商用房产的需求并不乐观。”

从他提供的资料看到，最惊人的法拍商用房产，是雪邦一栋12层高的三星酒店，2013年首次拍卖，去年12月再拍卖时，底价下砍近半，从当初的8500万令吉要价，退到4500万令吉。

另外，那些数层高，市场数百万令吉的商店办公楼（商办），在最新一次拍卖时，底价甚至比第一次拍卖时，下砍超过200万令吉。

淡市难找租客买家

谢廉义说，商用房产在目前淡市，更难找到新租客或新买家。

尽管商用房产价值上升，但针对整体的前景，他并不看好：“今年，被法拍的商用房产，会继续增加。”

他说，接下来，如果市况再不改善，很多业主可能再承受不了财务压力，二手或是拍卖市场，都会出现更多低过合理价的商用房产。

但他也提醒说，手上多余现金丰厚的投资者，不妨多留意拍卖市的好康，包括超值的商用或住宅，在拍卖底价纷纷下调的时刻，这可能是进场的黄金机会。

“以目前的情况来看，很可能用非常低的价格，买到增值潜能非常好的超值商铺或零售空间。等待行情好转，必定会有大幅度的增值。

去年的数据显示，1月份法拍的商用房产最少，仅121个单位，总值7000万令吉；法拍最多的月份是9月，达353单位，是1月的2.9倍；但若以总值来比较，则是4月虽只法拍205个单位，但总值却达2.56亿令吉，是全年最高。

过度飙涨开始回跌

谢廉义认为，商用房产今年的价格会持续往下调整，主因是之前已涨过了头，而且眼下的经商环境和消费情绪并不好。

他表示，在商用房产购买力下跌及需求放缓之际，业主必须做好价格下滑的打算，而且还挟带着难找租户、租金受压等问题。

“目前想要投资商用房产的人，必须加倍小心，因为行情，不管是新供应或是拍卖市场，高价的商用房产看来短期内都无法恢复元气。”

同时，他也提到，高端商用房产之前虽身价高，但这类需求却相当疲弱，想要脱售释出价值的人，还要耐心等候。

甲洞工厦法拍无买家

位于甲洞Taman Ehsan工业区，共9层高的工业大厦，曾是织布厂。去年4月，首次以3350万令吉底价拍卖，但未售出，今年1月再拍卖，底价砍了785万令吉。这建筑物有99年地契，2093年2月1日截止。占地面积5万3111平方尺的工厂，原是Hytex Apparels Sdn Bhd的物业，母公司Hytex Integrated在2015年时除牌。

种类：9层工业大厦

地点：甲洞Taman Ehsan工业区

首次拍卖：去年4月

底价：RM33,500,000

最新一次：今年1月

底价：RM25,650,000

底价调整：-RM7,850,000 或 -23.43%

Empress酒店砍4千万求售

位于雪邦的Empress 酒店，首次在2013年法拍，但一直找不到买家；最新在去年12月再拍卖时，底价下调4000万令吉。这间原本是三星的酒店，楼高12层，有320间客房，距离吉隆坡国际机场和F1赛车场仅8公里。酒店是有期地契，至2092年12月14日截止，占地2754平方尺。原业主KSB Requirements & Rest Sdn Bhd，是以前上市公司Gula Perak持股70%的子公司；Gula Perak在2011年已除牌。

地点：雪邦

首次拍卖：2013年10月

底价：RM85,000,000

最新一次：2016年12月

底价：RM45,000,000

底价调整：- RM40,000,000或 – 47.05%

哥打白沙罗占尽地利

哥打白沙罗将迎来新捷运线，可轻易取道北巴生谷大道（NKVE）。而且，这里毗邻成熟住宅区如敦依斯迈花园（TTDI）、万达镇（Bandar Utama）和珍珠白沙罗（Mutiara Damansara）等，同时与如火如荼发展中的Kwasa白沙罗相距不远，地点占尽优势。

每天路经此的车子繁多，带动周边人流和商业活动，同时更辅以中小学、SEGI大学院校、Sri KDU精明学校和Tropicana医药中心，生活机动力强。

休闲方面，更有高尔夫球场和公园，同时有霸市满足日常购物需求。

整体上，哥打白沙罗区的发展向好，这里房产的增值潜能和租金回酬不俗，有兴趣的投资者，值得关注拍卖市场的好楼盘。

拍卖市场好楼盘店屋

种类：3层店屋

地点：Sunway Nexis

首次拍卖：去年5月

底价：RM6,300,000

最新一次：去年12月

底价：RM4,000,000

底价调整：- RM2,300,000 或 – 36.51%

*同区找不到同类型房产的二手交易资料

种类： 4层店屋

地点：Dataran Sunway

首次拍卖：2014年8月

底价：RM5,103,000

最新一次：去年9月

底价：RM4,381,346

底价调整：- RM721,654 或 – 14.14%

*同类房产2015年10月在二手市场以900万令吉成交

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种类： 3层店屋

地点：Dataran Sunway

首次拍卖：去年6月

底价：RM3,500,000

最新一次：今年2月

底价：RM2,835,000

底价调整：- RM665,000 或 – 19%

*同类店屋去年9月，在二手市场以396万令吉成交

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种类：4层店屋

地点：Kota Damansara Signature Park

首次拍卖：去年11月

底价：RM8,500,000

最新一次：今年1月

底价：RM6,885,000

底价调整：- RM1,615,000 或 – 19%

*同类店屋2015年10月，在二手市场以900万令吉成交

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种类：4层店屋

地点： Dataran Sunway

首次拍卖：去年10月

底价：RM9,500,000

*同类店屋2015年10月，在二手市场以900万令吉成交

办公楼

Menara MBMR

2016年法拍单位：1

平均拍卖尺价 ：RM745

*二手市场类似房产，平均尺价900令吉

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Sentral Vista

2016年法拍单位：6

平均拍卖尺价 ：RM669

*相同去年2月录得二手尺价790令吉

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Galeria Hartamas

2016年法拍单位：4

平均拍卖尺价 ：底层： RM1,0951；3楼：RM715

*去年9月，1至3楼二手尺价795令吉

Solaris Dutamas

2016年法拍单位：15

平均拍卖尺价 ：RM952

*去年6月，雷同房产二手成交尺价介于1000至1100令吉

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Plaza Damas 3

2016年法拍单位：3

平均拍卖尺价 ：RM569

*类似房产，去年6月二手成交尺价介于740至840令吉

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Tropicana Avenue

2016年法拍单位：2

平均拍卖尺价 ：RM568

*去年6月至8月间，二手成交尺价介于510至673令吉

零售空间

何清园批发城

2016年法拍单位：10

平均拍卖尺价：RM2,000

*去年6月至9月都有交易，二手成交尺价介于1800至4200令吉

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Shamelin 购物广场

2016年法拍单位：8 s

平均拍卖尺价 ：RM440

*去年5月，二手市场成交尺价大概是1150令吉

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Prangin Mall

2016年法拍单位：6

平均拍卖尺价：RM120 – RM200

*2015年二手尺价介于240至750令吉

土地拍卖数量偏低

纵观2016全年，被拍卖的土地总数跟住宅或商用产业类别相比，仍然偏低，每个月被拍卖的地段都不到100幅。

根据AuctionGuru.Com.My的资料显示，跟前两年相比，去年拍卖地段最少，但底价总值最高，共有830宗被拍卖，总值达到17亿令吉。

从该网站提供的资料，我们发现位处好地点又大片的土地被拍卖并不多，谢廉义指出，那是因为供应本来就不多。

“尤其在巴生谷、吉打、柔佛与吉兰丹找到位于黄金地点的大幅地段，又希望价格低廉，机会非常渺茫。”

资料显示，去年被拍卖较大幅的发展地段，即使首次拍卖时未能成交，很多在第二次拍卖时都保持原本的底价，只有少数会下调，一般在10%左右，特别个案则下砍约20%。

总体上，谢廉义认为，土地需求高，特别是位于捷运（MRT）路线旁的地段，以及适合房屋发展计划的大幅地段。

“经我们研究，位于蕉赖、士毛月、万宜、雪邦及龙溪的土地，在二手市场很容易找到买家。”

他说，这主要是因为门槛成本合理，但却有捷运路线带来的连锁效应。

“因此，在发展商需求殷切，这些地区的土地会进入拍卖阶段的机会也相应降低。 ”

根据谢廉义的观察，大部份原本要被法拍的土地，末拍卖前就找到买家。

过去几年，基于缺乏位置优越的地段，大多数发展商都面临土地成本上涨的压力。

谢廉义说：“土地的需求强稳是可以预见的，因为发展商必须不断增加地库，才能确保未来新推出楼盘，让业务永续发展。”

他形容：“拍卖会也成为发展商捡便宜货的平台；当然，有财力的投资者也值得注意。 ”

谢廉义指出，去年第三季共拍卖236幅地段，为全年最多，价值5亿3900万令吉；首季共拍卖189幅地段，为全年最少，价值3亿500万令吉。

“若是单月来看，7月共有89幅地段被拍卖（总值1亿1000万令吉），全年最多，但8月虽然跌至68幅地段，总值却是全年最高，即3亿令吉。”

此外，他指出，类似情况也发生在11月，仅拍卖67幅地段，但底价总值却达2亿4400万令吉。

农业地便宜受热捧

谢廉义指出，在众多土地类型中，农业地因为门槛低，而且持有成本也低，成为投资者的最爱。

“这种有潜能在未来转换为发展用途的农业地，是投资者特别追捧的产业。”

根据AuctionGuru.Com.My提供的资料，吉兰丹话望生，去年有一片面积338.5英亩的农业地拍卖，底价767万2000令吉，平均每亩22万6645令吉。

这片土地去年4月26日首次拍卖，没有成交，在10月20日以原价再拍卖，目前还在等新主人。

但在吉打，鲁乃一片224英亩的农业地段，去年1月6日首次拍卖没成交后，8月9日再拍卖时，底价竟然大砍近60%。

谢廉义表示，底价上或下修正，都很正常，主要是看市场力量，有时拍卖的底价，市场认为太贵，就会下调；有时因为底价定得太低，在下一次拍卖时又会上调。

2016被拍卖地段行情住宅发展地

地点：武吉东姑（肯尼山），吉隆坡

面积：2.1英亩

地契：永久

首次拍卖：2016年7月15日

底价：RM35,000,000

最新一次：2016年12月5日

底价：RM 28,350,000

底价调整：- RM 6,650,000 或 – 19%

发展用地

地点：蕉赖，雪兰莪

面积：22.2英亩

地契：永久

首次拍卖：2015年9月29日

底价：RM57,000,000

最新一次：2016年6月21日

底价：RM57,000,000

底价调整：底价维持

地点：士拉央，雪兰莪

面积：235英亩

地契：租赁

首次拍卖：2015年10月29日

底价：RM71,400,000

最新一次：2016年11月26日

底价：RM120,000,000

底价调整：+ RM48,600,000 或 + 68.07%

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地点：文良港，吉隆坡

面积：1.7英亩

地契：永久

首次拍卖：2016年1月6日

底价：RM10,315,000

最新一次：2016年9月28日

底价：RM10,315,000

底价调整：底价维持

农业地

地点：话望生，吉兰丹

面积：338.5英亩

地契：租赁

首次拍卖：2016年4月26日

底价：RM7,672,000

最新一次：2016年10月20日

底价：RM7,672,000

底价调整：底价维持

地点：鲁乃，吉打

面积：224英亩

地契：永久

首次拍卖：2015年1月6日

底价：RM76,700,000

最新一次：2016年8月9日

底价：RM31,063,500

底价调整：- RM 45,636,500 或 – 59.49%

商用发展地

地点：百万镇，柔佛

面积：10英亩

地契：永久

首次拍卖：2016年9月6日

底价：129,800,000

最新一次：2016年11月28日

底价：RM116,820,000

底价调整：- RM 12,980,000 或 – 10%

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地点：百万镇，柔佛

面积：2.23英亩

地契：永久

首次拍卖：2016年10月11日

底价：RM 27,150,000

最新一次：2016年11月23日

底价：RM24,435,000

底价调整：- RM 2,715,000 或 – 10%

报道：谢梦苇、黄利杰