目前在房地产的买卖上，最让人烦就是税务，如何在交易上合法地避开税金，成了城中热议话题。

根据税务顾问意见，眼下我国的税务架构，仍有一些灰色地带，为投资者提供了避开税金的空间，不过前提是，你必须对自己的财务以及使用什么“工具”要充分了解。

今天想做房地产投资，不像以前那么简单，仅面对印花税和所得税，现在加入了消费税（GST），如果事先了解不足，新税务会让你烦不胜烦！

灰色地带巧避房税

Syarikat Ong税务顾问黄琳琍（Agnes Wong）和迪威国际审计与税务公司（TY TEOH INTERNATIONAL）税务顾问温富裁，在Swhengtee房地产投资峰会里指出，印花税和所得税还好处理，但是朝令夕改的消费税，则让人无所适从。

当投资者买下产业并在短期内脱售，就会被征税，若在5年后才脱售，事情就好办得多。

在黄琳琍眼中，税务就是那种在公司里不做工，但你又得支薪给他的隐形人。

过去的房地产交易，税务并不复杂，而眼下最让人感到“累”的是，去年4月1日登场的消费税，因为税制经常修改或变化。

尽管大环境不好及楼市放缓，但是对于手上资金充裕又想投资的人来说，目前就是好时机，也是能捡到便宜货和好货的黄金时机，错过了不知又要等多少年。

在黄琳琍看来，很多投资者仍然没能充分了解消费税，加上消费情绪低迷，所以多数人抱着以不变应万变的心态。

虽然现在仍然无法得知消费税对我国房地产造成多大的冲击，不过，相信这是导致房地产交易宗数进入2015年后开始下跌的其中一个因素。

有鉴于此，黄琳琍和温富裁奉劝投资者，在进场前，最好向税务顾问了解详情。 

熟知法律税务获高回报

黄琳琍认为，精明的房地产投资者，除了熟知法律，也须掌握所有涉及房地产的税务制度，才有办法节税及省却麻烦，并取得最大的回报。

她表示，很多人都将投资房地产看成是一门生意（买下后出租或等待增值），也有些人买来做长期投资（自住）。

“两者从表面上看差别不大，惟从税务的角度来看，业主可能因为混淆而多付税金。”

打个比方，如果房子属于长期投资，那么业主不需缴交所得税（income tax），惟需在房子脱售后，缴纳0至30%的产业盈利税（RPGT）。

相反的，如果房子充做生意用途，从中赚取的盈利（包括脱售和出租），除被内陆税收局征收0至28%的所得税外，也会被征收5至30%的产业盈利税。

因此，投资者事先必须了解和计算，以免得不偿失。

政府除了规定年收入60万至100万令吉的高薪人士，把所得税的最高税阶从25%提高至26%外，也向非大马公民加税，即从原来的25%升至28%。

温富裁说，所得税、印花税和消费税，对投资者来说都是“地雷”。

据悉，政府最近成立一支特工队，专门在房地产市场上“盯住”这群赚快钱的投资者。

他说：“住宅产业的税务不难处理，可是商用产业却相对复杂，说穿了就是政府没钱，现在将手伸向房地产投资者身上，希望通过税制征收更多税金。

“现在既然知道税务架构存有灰色地带，那么就得想办法避开地雷，以免在投资上失利。”

征税抑炒房

所谓工欲善其事，必先利其器，如何投资房地产并避免缴纳更多税金，黄琳琍说，取决于个人情况及采用何种“工具”。

她说：“我们都知道，产业盈利税是针对业主出售房产后所得利益而必须缴交的税务，政府制定这个政策，主要是抑制土地或房产交易的投机活动。”

“政府曾于2007至2009年期间，因为经济低迷而取消该税务，希望以此拯救房地产市场，过后在2010年恢复该税制。”

我国房地产市场在2014年火热，高企的房价已影响人民的购买能力，而投资者也通过投机活动推高房价，长期对房地产市场来说就像一颗毒瘤，政府为了打房于是狠下重药，进一步提高产业盈利税。

成立公司投资更省税

在房地产投资最常使用的工具，就是成立一家公司做交易，而公司的类型主要有二：有限责任合伙（Limited Liability Partnership；简称LLP），以及私人有限公司（Sdn Bhd）。

为了长远打算，投资者受促花些小钱成立LLP，然后才投资房地产。

通过设立更多LLP或私人有限公司，除了能分散投资，也能避开更多税金，唯一的缺点就是无法取得更高贷款，一般只得60%。

LLP不一定要营运，也不受1965年公司法令约束，更无需提呈常年账目（可省审计费），唯一要做就是提呈常年声明。

黄琳琍说：“基于消费税朝令夕改，以上两种工具最常用，但并不表示是最适合或最好，我只能说因地制宜，在不同的时候采用不同的工具。”

4年内售屋可避“重税”

温富裁指出，投资者通过LLP展开频密的房地产买卖，一般只需缴纳24%的所得税，无须缴纳30%的产业盈利税，这是避税的其中一种做法。

简单的说，利用LLP购进房地产，且在4年内出售，就能避开“重税”。

不过，他建议投资者最好将手上所有产业出租，然后如实呈报所得税，以免内陆税收局以为你在待价而售，因而须缴纳更高的税金。

此外，无论你手上资金有多充裕，也要长期融资，也只有这样，才能避免内陆税收局错误地认为，这是一项交易投资。

根据条例，在3年内脱售房产，就得缴交30%的产业盈利税，在第4、5年脱售，税率分别是20、15%，进入第6年脱售就无需缴税。不过，对于公司来说，必须缴交5%的税务。此外，非大马公民在5年内脱售房产，必须缴税30%，第6年后5%。

自行评估产业盈利税

根据财政预算案，从今年起，我国将实行产业盈利税自行评估制度，要求进行房地产交易的人，自行评估并呈报应缴的产业盈利税额。

黄琳琍提醒，自行评估产业盈利税的方式看似简单，实则复杂。

谈起这个新税制，黄琳琍认为，产业盈利税自行评估制度是十分繁琐且复杂的。

“而且，相关细节、指南和条例不够明确，要是仓促推行，可能会弄巧成拙，所以，她希望政府能在人民获得教导、充分掌握这项税务改革后才实行。”

黄琳琍认为，眼下国家经济低迷，楼市也放缓，政府应该在2016年财政预算案扶持楼市，包括重新检讨产业盈利税，例如下调税率，这样更能吸引外国投资者进场。

其中一个可以探讨的部分，就是重新将房贷利息纳入产业盈利税“可扣税支出”的范围内，这样更能正确地反映出“可征税盈利”。

消费税不利商用产业

消费税实施以来，成为许多人的困扰，关税局总监拿督斯里卡沙里在去年10月28日公布，以下3种情况必须缴纳消费税：个人房产在1年内脱售2个单位；个人房产在1年内脱售超过1英亩商用地，或是商用地产和商用地的价值超过200万令吉。

税务顾问温富裁说：“在无法避开消费税之际，我们只好接受，只是消费税的实施，对商用产业来说是坏消息，特别是脱售的时候。”

简单的说，不管出租或出售商用房产，只有已注册消费税的个人或公司，才能征收消费税，而且都有责任发出税务发票给买家或租客。

税务发票可以不同的方式呈现，惟必须符合关税局列明的各项条件。没有注册消费税的业主，即使脱售或出租商用房产，都不能征收消费税。

在注册消费税之后，必须根据各自的课税期（1个月或3个月）通过GST-03报表，呈报并缴交消费税给关税局。

至于租客或买家，如果已注册消费税，也能向业主或卖家索取税务发票，从而抵扣进项税（input tax）。”

征税胥视买卖双方共识

根据税务顾问黄琳琍的观察，我国卖家一般允许买家聘请律师完成交易，而买家律师通常都会在买卖合约上，注入保障买家在交易过程中不受任何税务（包括消费税）影响的条款。

在这种情况下，如果买卖双方在消费税课题上意见不合，最后形成卖家必须支付消费税的局面。

在温富裁看来，要不要注册消费税，胥视个别情况而定。如果注册，也等同掀开自己的“底牌”，总之消费税对于房地产市场造成的混淆，无法在一时三刻内说明。

他说：“我们都知道，住宅房产不用给消费税，但商用房产属于标准税率，就有消费税。

“消费税的流程与模式，和以往的销售税、服务税不同，误解或不解，都可能带来不必要的刑罚及税款。另外，业主身分是个人或公司，也将产生不同的消费税效应。” 

黄琳琍认为，想要参加房地产投资的“游戏”，首先必须了解“游戏规则”，而印花税、所得税、产业盈利产和消费税，都是不能忽视的。

“如果能了解这些税务，那么就能让你在投资前，做出更好的部署且一本万利。”

依房价征印花税

政府也将在房地产交易中征收印花税，而且根据房价而列出不同税率。

印花税的豁免情况如下：

1.首次买房的大马公民，签署买卖合约购买一间价钱不超过50万令吉的中价房屋，可享有50%的印花税豁免优惠。

2.在一个大马人民房屋计划（PR1MA）下购屋，签署合约中的房价不超过30万令吉，将豁免印花税。有关条令从2012年1月1日开始，至2016年12月31日结束。 

7招教你精明投资

很多人都认为，股票和房地产都是富人或财团的玩意，惟眼下在这个领域，却出现革命性的变化，顺手拈来就有7种选择可供投资。且听听IHSV律师事务所合伙人萧慧洁“标新立异”的投资方案。

在Swhengtee房地产投资峰会上，推介个人第二本著作的萧慧洁指出，以上所谈，都是大胆、创新和可行的，只不过在投资时，必须委任律师和经过签约完成。

“同时也须列明是以个人、团体或公司的名义投资，以免日后出现纠纷。”

大道收费站旁成旺区

产业是最稳定的资产和投资工具，市况好时，将能发挥良好的增值潜能，即使经济变坏，也具有保值能力，只是今天的房地产投资游戏颠覆了传统。

过去人们都不会购买建在大道旁、有收费站和塞车地区的房子，但是，今天却成了人潮和车辆最多，最热闹和繁荣的地方。

大地集团董事陈岱遄硕士，在主讲“通过投资土地和店铺赚大钱”的讲座会上表示，除了以上种种的因素，也勿对房产是否属于永久或有期限地契过于执着，且看甲洞城市园（Desa Parkcity）和满家乐（Mont Kiara）的成功与繁荣，就足于说明一切。

他说：“15年前的甲洞城市园，面积470英亩，每平方尺只售9.70令吉，现在涨至每平方尺650令吉。这里位于大道旁、有收费站兼塞车。如果不塞车，一定距离吉隆坡很远很远，这样的地方，发展会一日千里吗？”

“根据风水，收费站代表‘有钱进账’，所以有收费站的地区，一定会旺。再说行情坏，许多地主急于售地，这是发展商出手买地，然后计算发展成本并赚大钱的时候。”

陈岱遄说，多留意万挠、峇都加湾（槟城）、Puncak Alam、巴音（森美兰）及新街场，以上几个地区未来几年将出现翻天覆地的变化，现在趁地价和房价便宜，快快进场，如果个人能力单薄，不妨“招兵买马”合资投资。

除了大马城（Bandar Malaysia）之外，相比其他地区，柔佛依斯干达、槟城、沙巴和雪兰莪的房子和土地，仍然值得投资。