地产

因果循环和现状——
打房屋价照飙

野村: 中国土地供应不足情况严峻(上)

中国土地供应不足情况严峻,尤其以一线城市为甚。

中国一线城市,如北上广等的房价在近十数年来一直高企,尤其是广州,今年已蝉联“全球豪宅指数”数个季度的榜首,显示当地楼价之高放在全球层面仍是不遑多让。



然而,实际上,中国政府在过去12年以来已针对房市展开了至少4次的打房,却似乎仍无助于抑制房价的大幅攀升。国际知名券商野村证券在研究报告中指出,土地供应不足乃是问题的症结。

我们将此文分成上下系列,并将因果、现状、解决方案和未来挑战等一一列出,务求让读者对中国土地供应问题有深入浅出的理解。

自2005年起,中国房市已经历了4次紧缩-放宽周期。虽然政府在打房上看似不遗余力,但整体房价的升势依然势不可挡。

野村点出,虽然每一次紧缩期会成功稍微抑制房价,但只要政府放松手段,中国房价又会极速反弹至更高水平,而有关当局对此也是束手无策。

“在过去4次紧缩期,政府最常使用的手段乃是针对需求和信贷方面施行控制政策,却没有在供给方面下足功夫。”



该行认为需求和信贷的管制,只足以在短期内治标,长远来看治本效果则一般。“政府无法长期压制需求。一当政策放宽,受抑的需求将会同时涌入市场,推高成交量和售价;而信贷控制则须与宏观货币政策划一步伐,因此,相关政策难以长时间地维持。”

野村总结,需求和信贷控制只能应付眼前困境,但无法维持一个健康的产业市场。而针对土地供应的政策一直是中国政府做得最薄弱的环节,因此有关当局须开始对症下药。

地少刺激房价飙升

该行针对中国28座主要城市进行分析后发现,土地供应(住宅土地供应/固定人口增幅)和房价升幅形成“负相关”的对比关系。

“普遍上,较少土地供应的城市,如北京、上海、深圳、厦门和合肥的房价升势都较强劲;而土地供应较多的城市,如宁波、青岛、沈阳、重庆、西安和昆明等地的房价升势则相对温和。”

野村指出,自2014年,中国土地供应开始急速下降,举例:2016年住宅土地供应仅有7.3万公顷,仅达2013年高峰期的14.2万公顷的近半水平。

“土地和资源局在2010年时公布了‘年度土地供应计划’,但在2014年相关计划宣告终止。自此以后,土地供应一年不复一年,住宅土地供应在2015和2016年分别下跌20%和13%。”

土地供应不足的情况在不同城市则有悬殊,但尤其以一二线城市较为严重。在2015年,一二线城市的固定人口增长分别涨15%和32%,国内生产总值(GDP)和薪资也各有增幅,但土地供应却至升2%和22%。

“因此,人口与财富更多的一二线城市只能面临产业供应不足的窘境,这也造成一二线城市房价高企。2015年时,一二线城市的总楼面面积销售只有5%和33%,但产业销售值却占全国总值的15%和41%。”

严管土地
3大政策

野村提出疑问:中国真的缺乏可改变用途的土地吗?该行认为事实并非如此。在2015年,城市建设用地仅有7700万亩,只达全国已用土地的1%;而耕地则达20.25亿亩,占全国已用土地的20%。

那为何提升待建城市土地一事如此困难?野村认为是因为中国独树一帜的土地制度和严格的政策管控,并分成以下三大因素:

■城乡二元土地制度将斩断了乡郊土地的自由交易,并确保政府是单一土地供应者。

■为保存耕地,中国政府在2006年设下了“耕地红线-18亿亩为底限”,却也限制了可供转换用途土地的数量,如今一线城市如北京、上海、天津和重庆保有极多的耕地数量。

■中国有严格的“自上而下”计划和分配系统。中央政府会制定国家长远发展策略,将主宰省级政府的土地政策,而同时也约束了省级政府提升土地供应的弹性。

市政府主导土地发展

除了中央和省级,市政府在土地供应的供给课题上扮演着重要的角色,更是直接主导城市建设用地的多寡。

市政府每年会与省政府商议争取土地供应配额,制定土地发展计划的详情,如土地位置、土地用途和容积率等。

但同时,市政府也须兼顾当地的经济活动,并确保土地策略与经济目标一致。因此,当局在制定土地供应政策时,会首要考虑三大因素,并在土地供应和经济收益中作出抉择。

■长期的土地销售营收

■GDP增长和稳定税收来源

■如何将潜在影响,如交通堵塞和环境污染等因素降至最低。

无奈的是,野村认为,在其他利益和土地供应之间,市政府往往会倾向于前者。

优先考虑长期土地销售营收

中国政府收入来源,很大一块是来自产业领域的经济活动。在2010至2016年间,土地销售贡献了中央营收的17至25%,而相关税收也占了政府总收入的9至12%。

不过,这并不意味着市政府会希望土地供应可多多益善。虽然高土地供应可激励短期土地销售额,但同时也有可能造成地价泡沫,并吓跑发展商和毁了土地销售的可持续性。

那市政府应如何提升长期的土地销售营收?从经济学角度来看,中国土地供应市场是一个垄断市场,而政府就是唯一供应者。在垄断市场内,唯一供应者会倾向于压制供给、提升售价以博取长期的超凡收益。

这一现象也应验在中国土地市场。由2013至2016年,每年的土地销售面积跌了44%,但土地销售值只减了23%,地价则增了39%。

野村认为,因土地供应配额有限、土地用途转换成本趋高,市政府将会越来越倾向于减少土地供给。

“我们相信,除非该市的财政赤字严重,市政府通常会倾向将土地供给降至一定程度,以最大化长期土地销售营收。”

GDP增长和税收更重要

除了长期土地销售前景,经济(GDP)增长和税收也是市政府极为重视的环节。从市政府角度来看,住宅和商业土地因地价高,可贡献较高土地销售营收,但对于GDP增长和稳定税收一栏帮助不大。

反之,工业用途地和其他(如用来建设交通、公共设施等的土地)虽然因土地销售营收的贡献较低,但对于GDP增长和稳定税收帮助更大,而且甚至有助提升住宅和商业土地的价值。

自2013至2016年,全国的住宅和商业土地供应分别各跌49%和48%。工业用和其他土地供应虽然也是录得跌幅,但情况较前两者轻微。

在2016年,住宅和商业土地仅占总土地供应的14%和7%,而工业用和其他土地的供应则占了23%和56%,显示政府在供应课题上,依然倾向与考虑提升可带来经济效益更大的土地类型数量。

小结:

将探讨土地市场展望中国土地供应长期不足之因,乃是因为中央和省级有自己的经济大方向目标限制,而市政府也在打着自己的算盘,因此没有一方有意真正改善土地供给的问题。

土地供应长期不足造成之恶果,即是房价步步高升,无论政府再打房多少次,房价也只会顽固地只升不跌;尝此恶果者,往往只是平民老百姓。房屋问题不解决,潜在的危机是引发更多社会课题,或进一步将房市推向泡沫。

然而,中国有什么潜在方案解决土地供应不足的问题?而这些方案的执行上又会面临什么挑战?中国近期的土地市场展望又会是如何?这些问题将留待下回分晓。

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多过4年薪水! 大马屋价10年升值逾13万

(吉隆坡31日讯)居外IQI联合创办人兼总执行长卡希夫安萨里表示,过去10年,马来西亚屋价平均飙升了42%,平均每个屋主的财富增加了13万6716令吉,这相当于超过4年的薪资!

他今日发表文告说,中位数房价从2014年的33万427令吉,增至去年的46万7143令吉。

“屋主的个人财富因房屋升值而大幅上升,相当于超过4年的薪资。统计局将中位数年薪定为3万2000令吉。

“数据显示,若能够持续负担得起自己的房屋,此举可能是实现财务安全最简单和最安全的途径之一。”

他指出,这些计算都是基于国家房地产信息中心的中位数房价数据。

该数据对屋主的财务回报展开了全面分析,并揭示了拥有自身房屋的大马人因房屋升值而变得富有。

数据显示,屋价涨幅最多的州属是雪兰莪,升值了16万9091令吉,其次是砂拉越,升值了15万2016令吉。涨幅第三大的州是柔佛,房价上涨了14万7363令吉。

吉隆坡的屋价升值了14万5523令吉,森美兰则升值了12万8943令吉。

而在吉兰丹,起始价格较低,但屋价的百分比增幅较大。过去10年,该州屋价上涨了70%,达10万5537令吉。

安萨里说,吉兰丹并非唯一在百分比上表现出色的州属。马六甲、森美兰和吉打的房屋价值均增长了69%,而霹雳、柔佛和玻璃市的屋价也都增长了超过50%。

此外,虽然大马房价中位价上涨了42%,但贷款的屋主在10年内对房屋的投资回报率却更高,达到了66%。

他说,贷款者在购屋时无需投入房屋的全部价值,但仍能享受到整个价格上涨带来的好处。

“贷款者在实际投入的金额撒好难过获得最大回报的是吉兰丹(113%)、马六甲(111%)、玻璃市(111%)和吉打(110%)。

安萨里表示,事实证明,在大马拥有房产是一项有利可图的投资。

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