问：

陈律师你好， 以下有2个问题想请教您。

很早前买了一片5英亩，属于总地契（master title）其中一个单位（LOT）的空地。当时，地主还没有分割地契，而我也没有申请冻结令（caveat）。 几年前地主死了，他老婆将整片地卖给了发展商；发展商建的房子也卖完了。

发展商有说要赔钱给我，但是价钱不理想。

请问现在我能做什么？在法律上，发展商是否有权不理赔我，因为和我签约原地主已去世，不关发展商的事。我该向谁追讨我的地呢？

答：

马来西亚各州的产权登记制是采用澳洲托伦斯制度(TORRENS SYSTEM)，并且由各州土地局以及土地和矿业部门统一监管。简单来说，马来西亚法律制度只承认地契上所注册的名字是该土地拥有人。

若发展商是通过合法的买卖合约来购买整块地，而在买卖交易的过程中也未从土地查册(Land Search)中查出您是其中一个Lot的地主，那由此可见发展商已经做了该土地的尽职调查(Due Diligence)，是法律所承认的付出价值的真诚购买者(Bona Fide Purchaser)。

在土地转让给他们之后，照理说，他们是有权不理赔您的。

而整件事情的关键就是在于您并没有及时采取任何行动来保障您的利益，例如向土地局申请私人冻结令 (Private Caveat)。

事隔多年，发展商也将整块地发展了，而屋子也售完了。在这样的情况下，您别无选择，也只能接受发展商愿意给您的赔偿。

问：

再来，我有另一块住家地，暂时还不打算用来建房子。但最近有发展商收购了这地皮周围的地段。其实我不想卖这块地，但我担心发展商会将国能电房建在我地旁或是改变规划，而我的地变成大家共用的道路，那我名下的地就会变成不值钱。我该如何避免或注意发展商耍手段？我该如何保障我的地，不会变成电房或其他共用空间？

答：

如果您是地契上所注明的土地拥有人，那发展商或国能都无权动用您的土地来建设马路或电房。

如果该发展商或国能动用了您的土地，您可向法庭申请禁令阻止，并向他们索取合理的赔偿。 

但是，如果地方政府打算征收您的土地以便作为公共发展用途，并以土地市价加上其他合理的费用做为赔偿， 那您就无法不把该土地转让给政府。

若你有法律疑问，也可电邮至[email protected] ，谢谢。