雪州是大马的工业重镇，在我国经济扮演着重大的角色，特别是电子与电器制造业，在2016年贡献国内生产总值（GDP）22.7%，以及全国制造业的28.9%。

这些年来，雪州的工业产业稳健发展，特别是莎阿南和巴生港口一带；接下来，数字自由贸易区（DFTZ）也将成为支撑主力。

在2017年，大马工业生产指数（IPI）取得4.4%的增长率，归功制造业按年稳健增长6.1%的贡献。

大马莱坊在最新的《2018上半年产业报告》中点出，随着大马工业领域继续持稳，相信可支撑国内工业产业领域的发展，特别是炙手可热的雪兰莪工业产业市场。

该公司投资部执行董事沈颂能指出，海内外的主要工业和物流业者支撑着我国的工业产业市场，因为高质和先进的厂房的需求也逐日升温。

新政府推动电子商务

预期新政府将会持续推动电子商务，规模更大的A级仓库需求会更高。另外，自动化也会扮演重要的角色，协助我国迈向工业4.0。

再者，还有吉隆坡国际机场航空城（KLIA Aeropolis）的DFTZ，也将进一步撑市。这是因为，DFTZ料将在2025年时，促进高达650亿美元（2652亿令吉）的商品交易，并创造6万个就业机会。

而且，DFTZ还放眼优化边境清关和处理，并改善物流终站的营运，推动我国的电子商务，成为闻名国际的物流策略地点。

沈颂能认为，不管是对发展商还是投资者而言，除了传统的住宅和商业（办公楼和零售）市场，工业产业也不失为一个热门的选项。

“接下来，我们料可见更多城镇发展规划，将囊括工业、工业园和物流中心。整体而言，看好我国工业产业领域持续蓬勃发展，”

今年首季总供应增112间

大马莱坊指出，截至今年首季，雪州的工业产业总供应增加112间，达4万71单位。

同时，雪州将迎来1088间新工业产业，巴生就占了其中的44.3%，或相等于4282间，可说是最热门的工业产业聚集地。

若和整体大市相比，雪州表现更为卓越，在去年，成交量按年增加19.5%，许多州属却面临放缓的窘境，证明生意人和投资者持续看好雪州作为策略工业中心的优势，以成为国内最程式化和发达的州属。

若从类型来看，联排工厂在首季的交易量最多，共有207单位易手，比去年同期多13.7%，而总额高达1亿8109万令吉，按年增12.5%。

地点，是决定一间工业厂房能否营运得宜的重要因素，因此，值得探讨影响雪州工业区价值的因素。让我们来看看雪州几个主要的工业区发展吧！

■八打灵再也

随着快速的城市化进程，加上地价节节攀升，八打灵再也地区如13、19、51和51A的地段也逐渐转型，从以前的工业区重新发展成综合用途的建筑。

越来越多的旧工厂，被用来改建成展销厅或半商业项目。据大马莱坊观察，这些地区有越来越多的制造类工厂，迁移到莎阿南和巴生的工业中心。

■莎阿南

在莎阿南，赫赫有名的工业区包括15、16、23区，还有武吉日落洞（Bukit Jelutong）工业园，以及格林玛丽（Glenmarie）工业园。

随着越来越多工厂迁往该区，让莎阿南得以继续维持其工业产业市场的领导地位。

这也足以解释，为何Aspen集团和奕心集团（Exsim Group）依旧很积极在当地收购地库，以发展物流和工业产业。

■巴生

巴生的取胜点在便宜的地价，以及较低的租金成本，让当地的工业活动逐年升温，接下来的工业产业供应趋势也非常强势。

当地的联排工厂平均月租叫价，从每平方尺80仙至1.30令吉；相较之下，莎阿南则是1.50至2令吉。

雪州热门工业产业种类

迈向工业4.0之际，生意人的要求也越来越高，因此工业产业发展也多家变化。

大马莱坊点出，越来越多的工业产业跳脱出以往的传统格局，更加注重设施、安全、设计等元素。

■围篱与保安

其中一个工业产业新趋势，就是新一代的围篱和保安商业园，通常里面还设有员工宿舍，以及其他可支援营运的设施。

目前，已经采用围篱与保安概念的工业发展，包括格林玛丽的Nouvelle工业园、22区的莎阿南商业园，以及提供一站式工业解决方案的本查阿南（Puncak Alam）的Eco商业园 V，包括商业设施和产业管理服务。

■量身打造

最近，本地工业产业市场也越来越流行“量身打造”的厂房。对于想要长期租用和营运的公司，有发展商能提供他们量身打造厂房的服务。

主要业者包括三井（Mitsui）、AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股），以及Hamodal集团。

■物流中心或物流园

物流元素可说是我国工业产业的最新发展，普遍由产托或产业投资基金的发展或持有，以便于创造经常收入。

这些多租户的物流和仓库设备，面积较大，至少有50万平方尺的净出租面积。非常致力发展物流中心或物流园的业者，包括Hamodal集团和Mapletree大马管理公司。

■多层厂房

多层厂房也是另一个新兴趋势，较高的楼层通常会设有坡道和货物升降机，以方面进入。

这类型厂房是在一些“寸土尺金”的地区开始兴起，如香港和新加坡；而在大马，由于地价逐年攀升，不少公司也开始看重这商机。

事实上，像是工业私募基金如Area管理公司，以及物流公司如东南通运（TNLOGIS，8397，主板贸服股）和世纪通运（CENTURY，7117，主板贸服股），也专注在距离市中心不远的多层厂房，不仅能服务市中心更大的人口，创造较高的回报，还能应付高涨的地价。