先有银行收紧银根，后又有令吉跌跌不休，我国真的是正处多事之秋，甚至如同进入了“完美风暴”。

在外围，全球经济同样动荡不安，更多富人正思寻保值和投资创富的避风港。

国人悲观看待经济前景，房地产第一个受累；但但对于很多外国人来说，马来西亚是个投资和退休天堂！

很多国人离场之际，外国买家对我国购屋还是蠢蠢欲动；我国有那些吸金魅力被你我所忽略？听听他们为何钟情大马房地产，可能有所启发。

令吉暴跌  外资进场良机

令吉去年狂贬，至今未见止跌之势，国人对投资房地产更是步步为营。

但投资房地产，讲究的是长线回酬；而最近令吉暴跌，恰好为这些国外投资家提供了进场机会。

投资房地产，欧美、澳洲或近一点的中港台，都比大马人更成熟和专业，他们就看到许多大马人本身忽略的优势。同时，对于许多人来说，大马也是一个退休天堂。

政局和金融体系稳定，一直是大马人所自豪的。

但政局已经不再如过去般稳定，而金融体系在经济前景看淡、贷款增长放缓、需要更多资金应付新条例和放贷的压力下，虽不至于诱发危机，但风险相对比过去高。

假如说，这两枪齐发，都对房地产市场没有影响，那是自欺欺人，过去几个月来，官方数据都显现价量齐缩的情况看出端倪。 

过去3至4年里，房地产交易量出现微跌，不同的是，交易额屡屡写下新高。 

按照马来西亚房地产仲介师协会（MIEA）主席辜永展的说法，我国房地产是区域中最具有吸引力的，只不过去年的马航事件和其他因素，影响投资意愿。

“不少之前看好我国市场的投资者，如今按兵不动，重新考虑投资决定。”

另外，令吉去年贬值约20%，在所有亚洲货币中垫底，稍早又有人传令吉兑美元可能会破5大关的不利消息，令一些外资突然转向观望。

陈佐彬：中东投资者天堂

在亿达法务办事处创办人陈佐彬律师眼中，虽然全球经济气候变坏，但在外国人眼中，马来西亚仍是投资天堂。

“特别是中东人，老早已将我国看成是回教国中的美国，如今令吉持续贬值，在他们看来正是进场时机。”

另外，日本和韩国人也开始在这里投资和置产，有些还将我国视为第二家园，进一步印证我国房地产越来越受外国人欢迎的说法。 

本报也访问了亚太国际地产营运长周家庆和在大马产业机构（MPI）担任马来西亚房地产推广大使的潘荣德硕士，两人均认为，国内政局导致中港台新投资者却步。

但他们都认为，这只是短暂的影响，很快就会雨过天晴。

回酬高风险低价格诱人

到过多国举行多场房地产投资讲座会的陈佐彬指出，和纽约、伦敦、日本、新加坡、加拿大及澳洲相比，我国的房地产仍然深受国外投资家的喜欢或欢迎。

“在他们眼中，大马房产除了回酬高、风险低，更重要的是，价格很吸引人。” 

陈佐彬受访时指出，越来越多中东人进军我国房地产市场。

“在中东人眼中，全球只有3个可以投资的回教国家，除了我国，另2个是阿联酋（迪拜）和土耳其，偏偏两个都是军权国家，只有我国是法治国家。” 

他指出，中东投资者觉得，在阿联酋和土耳其投资，就像去赌场赌钱，胜负自理。

“但投资大马，就像将钱存做定期。他们追求的和平、稳定、和谐与自由，都能这里（大马）找到。” 

此外，陈佐彬认为，我国作为国际回教融资中心，以及拥有完善的金融体系和管理机制，都是吸引中东客的利好。

除了传统银行，回教银行也特别蓬勃，加上政府管理货币经验丰富，资金流动（现金流量和套现流）容易，这些都是促使海外投资者进军我国的利好原因。

中东动荡投资者外逃

陈佐彬指出，中东人不在自己的国家投资，原因有好几个：“以土耳其为例，这个位于欧洲的回教国家现在不平安，面对区域危机。” 

“迪拜的邻居也门，目前也发生内战、叙利亚陷入无政府状态，阿拉伯之春易名回教国之后，威胁全球，奇怪的是，这个组织也只在这个地区活跃而已！” 

莱坊研究指出，迪拜在56个国家排名中倒数第4，2014年房价跌了6.1%，去年再插水20%。

因此，处于优势地理位置上的大马得天独厚，首先它远离中东，其次是回教国家情意结。 

“他们非常羡慕大马，他们甚至无法想像为什么我国能够造车，而他们只是原油产国而已。”

在某些层面上来讲，大马是不错的，我这么说并不代表政府管理得好，惟和一些国家相比，他们的管理似乎要比我国还差。”

外资最爱吉隆坡  3千1方尺可接受

周家庆指出，海外投资者一般都比较喜欢投资吉隆坡的房产。

“吉隆坡是个国际大都会，房价和上海、新加坡、香港和东京相对来说也比较便宜或合理，所以还是很有吸引力的。”

他说：“吉隆坡市中心的房价，每平方尺3000令吉是可被接受的。反观在雪兰莪购屋的门槛设在200万，除非回酬率很高，否则身为投资者，有必要在这个地区投资吗？”

巴生谷一带有较多的高端住宅项目，这是配合国内一部分投资者和购屋者的需求而建。

台湾人在马来西亚购屋，除了投资，另一就是家居用途。 

来自台湾的周家庆，已在我国成家落户，当大马女婿，在他眼中，马来西亚的确是个第二家园的好地方。

“这里的气候、文化、生活环境都和台湾相似，台湾人会觉得很亲切，生活自在。” 

预见将来会有更多台湾人在这里先投资，然后迁来居住吗？周家庆说：“的确是，有些投资者已经这么做。”

锁定服务式公寓

在房产种类中，中港台投资者最爱的是服务式公寓。

主要引进台湾投资者的周家庆说：“台湾人主要是投资在高级公寓和服务式公寓上，反观其他类型的房地产比较少。” 

潘荣德指出，除了精致装修外，这一房类也具有保证回酬和包出租，这也是为什么服务式公寓广受欢迎的原因和优势。

另外，服务式的酒店公寓也开始受到青睐，他认为，这两种都是外国投资者未来比较倾向的投资项目。 

日本人退休首选

除了中东，大中华圈，即中国、香港和台湾，以及新加坡投资者，一直是我国房市的熟客。

只是，国内许多社区，最近出现不少日本和韩国面孔，他们之中有些是来这里打工，甚至已将这里视成第2家园。

美国《国际生活》(International Living，IL)月刊刚宣布的“2016年全球退休指标”报告指出，大马以87.8分，成为亚洲最佳的退休目的地，在全球排行第五。 

报告列举各种因素，包括租金廉宜、生活成本低、美食天堂及优质但实惠的医疗保健服务等等。

周家庆认为，马来西亚土地充裕、生活成本较低、医疗设施良好，这些都是吸引外国人，例如日本和韩国人前来购房的主因。 

大马一直是欧美和日本人喜爱的退休热点，但日本人特别喜欢我国，从2007年起，一直都将大马列为他们第2家园的首选。

其中最大诱因包括房价在能力范围内，加上气候适中，没有天灾和产业继承税（日本人）等等。

负面舆论频传 外资观望

令吉贬值，按理说是进场的大好机会，只不过今年却因一些事故，所以没能吸引更多外国投资者。

在大马产业机构（MPI）担任房地产推广大使的潘荣德硕士认为，令吉贬值对投资者来说是个好机会，只是过去一年来，我国的运气确实差了一些，也因为种种负面情绪导致国家在最近的世界竞争力排名榜中，滑落到第14名。 

另外，一个马来西亚发展有限公司（1MDB）引发的事件，也造成国内外舆论，常常刊登在海外的国际新闻都是负面的，这也影响了许多投资者对我国的看法。 

“沙巴地震，加上一些政治角力，也让一些投资者认为，我国不仅有天灾，政治局势也不稳定，还有闹出排华、种族煽动的课题，也让海外投资者觉得，我国也面对排华的风险。”

他说，继马航事件后，这些种种负面消息，让我国再次被搬到国际舞台上。

“虽然中港台投资者对我国房地产市场信心未减，不过目前有些难免还在观望。”

辣招打房 提高门槛

房价之前涨得凶，政府出台各种辣招打房，包括外资的进场门槛也遭殃。

2014年，中央政府将外国人购买房地产的最低门槛调高到100万令吉；虽然这是全国政策，但各州政府有权修改。 

之后，槟城和雪兰莪州政府陆续出台更严厉的措施；雪州上调至200万令吉，而槟城，若是在槟岛最低200万，若是位于威省则保持100万。

对于这些措施，潘荣德认为，中央政府所定的100万令吉门槛，问题不大，因为吉隆坡会受外国买家相中的住宅，价格都在100万令吉以上。

反而是雪兰莪，外国人只准购买200万令吉以上的房子，而且只限高楼房产，他认为这一招，稍为辣了一点，影响非常的大。 

他举例说：“例如赛城，属于雪兰莪州，许多国内发展商因为新的限制，被逼改变计划。”

他指出，之前有些发展商原本想攻外国买家，推出中高价房产，但如今唯有改变规划，只能重新主打可负担房产。

“更糟的是，国人的购买力不强，加上有了消费税的枷锁，大大的减弱了他们的购买能力。”

吸引退休长居  打造第二家园

政府通过马来西亚我的第二家园（MM2H）计划，鼓励外国人在大马长时间居住或过退休生活。 

外国人几乎可购买所有房产，包舌独立式洋房、排屋、公寓、有地产业、套房、商务产业，除了：1. 售价低过100万令吉；2. 州政府指定的廉价屋；3. 建在马来保留地的房产 4. 政府指定的土著单位。但若是工业用地或是农业地，则不可购买马来保留地。

房贷方面，MM2H持有者最高可向银行贷款房价的80%，而一般外国人最高只能贷款70%。

外国人若与本地人联婚，可和配偶联名申请贷款，并享有高达90%的贷款额。 

不到50岁的外国人，若想申请MM2H，银行必须有至少50万令吉的存款，才能申请，而超过50岁者则需有35万令吉存款。

获得MM2H资格的外国人，可享有10年签证，且可购买较低价格的住宅。 

锁定市场就出手

谈起令吉在跌，是不是进场好时机的课题，亚太国际地产营运长周家庆指出，除了美国，全球货币也在下跌，对投资者来说，他们只要锁定某个市场就会出手。

“近来前来我国投资的投资者锐减，只不过是因为出于担心、恐慌之故。” 

他说，一些外国投资家暂时不来大马，反而转移地点的原因有很多。

“按照我的看法是，令吉跌得太多，让外国买家从担心到恐慌，按月下跌10%或以上，这种情况又如何让投资者放心的投资？”

他忆述：“2012年起，按年前来大马投资的台湾人接近1000人，但是今年只有200多至300个。” 

由于市道低迷，发展商减产顺理成章，这对房市和房价的影响不大。

在投资者的眼中，汇率和经济稳定性才是他们关心的，虽然眼下的台湾投资者减少，但同时间却也吸引了更多、更专业的投资商进场，很显然，他们对于大马的房地产业，仍然具有深厚的兴趣。 

抑炒风增产业盈利税

近年，政府为了抑制炒风，向短期内脱售房地产的业主征收产业盈利税（RPGT）。

这项税务概括国人和外国人，差别是外国人的产业盈利税比大马人高。

个人在3年内脱售，徵税额是盈利的30%；超过3年但未到4年是20%，第5年脱售需付15%，5年后才转售则免税。

但外国业主，要到第6年起脱售才徵5%，若是之前脱售一律需付30%产业盈利税。

“依区红火 槟非首选”

除了吉隆坡，雪州、槟城和依斯干达特区都是我国房地产的投资热点，但在外资眼中并不相同。

除了吉隆坡，亚太国际地产营运长周家庆特别看好依斯干达特区，但他认为，槟城和雪兰莪目前还不成气候。 

周家庆表示，尤其雪州，因为州政府上调了外资购房下限至200万令吉，在租金受压的时候，这将影响投资回酬，外国人会更倾向到其他地区寻找适合的楼盘。

另外，潘荣德表示，槟城在中港台投资者眼中，并不算热门或首选。

“简单的说，他们对槟城的房地产并不太感兴趣，这是因为槟城的房地产价格，要比吉隆坡还高，但投资回报率并不高。”

规划20年大计  如瑰宝绽光芒

依斯干达特区是20年计划和规划，但在周家庆和潘荣德眼中，却是逐渐绽放光芒的瑰宝，继续火红。

周家庆认为，依区毗邻新加坡是一大利好因素：“它得益于地理位置，和邻国新加坡相比，更加凸显出两地房价落差是如何的巨大。”

虽然依斯干达特区的人口和经济发展，尚未处于成熟的阶段，但是地理位置得天独厚，让周家庆特别看好依区的前景。

“我手上的大部分客户，也比较倾向于在吉隆坡和依区投资。”

潘荣德表示，除了毗邻新加坡的地理优势外，依区另一优势，是中国的知名发展商如碧桂园、富力、绿地所带来的效应。

“这些中国知名发展商的入驻，把我国适合投资房地产的国家、第2家园的优势与好评深入民心，特别是中台港的投资者，因此销量还是非常的受到看好。”

虽然有人认为，依斯干达特区的销售量下滑，但潘荣德认为，这和个别的销售策略有关。

“有些发展商的产品卖得很好，这些都必须讲究市场策略的，因为在我的认知里，在经济不景气的时候，也就是进场投房地产的黄金时段。”