孟沙依然生猛

2016年09月03日

在吉隆坡，孟沙是时尚、美食和上流社会的代名词，驱车经过孟沙，四处可见设计师展示厅、各式主题咖啡馆及餐厅。

之前，更因为这里酒廊夜店云集，而有大马兰桂坊的美誉；虽然如今夜店和时尚咖啡座依然不少，但其他新区也涌现了这些时尚区，比较少人再如此形容孟沙。

近期，孟沙的新发展项目已见少买少，反观邻近地区均有新项目，如孟沙末端的吉隆坡生态城（KL Eco City）和北部的白沙罗市中心（Pusat Bandar Damansara）柏威年2商业及住宅发展项目。

在新发展项目的左右夹攻下，孟沙这个步入“中年期”的住宅区命运会是如何？

孟沙风华正茂

印象中孟沙常与上流社会、时尚潮流、美食、娱乐画上等号，社会名流也时常在这里出没。

这个成熟的小城镇闹中带静，不像市中心那样喧哗，只有区区5万人口，而多数居民在此定居已久。这里的产业虽“年事已高”，但经得起时间的考验，还有一定的保值能力。

在20世纪初，孟沙只是吉隆坡郊外一块未开拓的荒地。

当全球汽车制造业起步，极需橡胶制造汽车轮胎，一间英国公司把这块土地开拓为橡胶园，并以业主姓氏命名为Bunge－Grisar橡胶园。

政府部门、国营公司（例如国能和马来亚铁道公司）和私人企业相中孟沙位于吉隆坡郊外的地理优势及廉宜价格，纷纷在此设立总部及员工宿舍。

这块橡胶园逐渐蜕变为现在众所周知的高尚住宅区。

根据房价分析，即使在大马2007/2008年金融风暴期间，孟沙产业价格从未下滑。

亨利行（Henry Butcher）营运总监邓志明认为，孟沙发展空间有限，新发展项目也见少买少，但也因此，比起其他地区，这里产业仍有良好的保值能力。

除了地主自建的住宅，孟沙早年的主要发展商就是大城市（BDRB）；这家老字号目前仍有不少项目位处孟沙附近。

该公司营运总监吴进成受访时指出，除了市中心外最高档的白沙罗高原及肯尼山，富人也喜欢在孟沙置业。

邓志明赞同，并补充：“很多人向往在孟沙居住，但这里并不是最贵的地段，城中城（KLCC）、武吉免登金三角与白沙罗高原的价格更高。”

他也认为，孟沙的吸引力在于地点优越、交通发达、设施应有尽有、形象高档及环境良好。

依房价划分3大区

根据亨利行分析，孟沙可依房产价位划分为3大区。

位于孟沙“旧区”的房产属尚可负担范围。“旧区”多指幸运花园（Lucky Garden）、孟沙峇鲁（Bangsar Baru）及孟沙公园（Bangsar Park）等在七八十年代就建成的有地住宅区。

孟沙以北的“新区”，譬如SA花园、武吉班底（Bukit Pantai）、武吉班达拉也（Bukit Bandaraya）的房产较贵。

位于孟沙中心的孟沙峇鲁房产价位处于两端的中心，但该区店面价格却是天文数字，从600万令吉起跳，并可达800万令吉。

视产业年龄及地点，孟沙的高楼产业可被分为几个价位。

分析显示，Bangsar Utama及武吉孟沙（Bukit Bangsar）是孟沙最便宜的区域，这里的中廉价组屋或较陈旧的公寓价位介于35万令吉至40万令吉（或平均每平方尺300令吉至400令吉）。

可是这里较新的产业，譬如邻近轻快铁站的Gaya孟沙公寓，价位却属孟沙产业价格的平均水平（约每平方尺850令吉至950令吉）。

增值幅度比租赁高

孟沙区的高级公寓，平均价位每平方尺要700至1000令吉，楼龄比较高的身价相对较低。

虽然如此，有些公寓的成交价已超越每平方尺1000令吉大关，例如Sri Penaga、Ken Bangsar、One Menerung及将于2017年竣工的Nadi Bangsar。据悉，一些One Menerung公寓的成交价达每平方尺2000令吉大关！

亨利行分析显示，近2年孟沙有地房产租赁回酬约2%至3%；公寓回酬较高，介于2%至5%。

但比起租赁，孟沙产业的增值幅度更可观，资料显示，一间位于孟沙峇鲁，占地174平方米的双层排屋，2006年时均价约80万令吉，至今已涨了1.354倍，攀升至187万5000令吉。

吴进成透露：“大城市在2001年推介Bangsar Hill项目，当时售价为500万令吉，据悉，在2004年移交钥匙时，有屋主以1100万令吉出售。”

富人云集豪宅热卖

现时消费者情绪低落，产业市场低迷，许多发展商都延迟推介或转向发展可负担房屋。但吴进成透露，在富人云集的孟沙，高端产业依旧叫好卖座。

吴进成透露：“我们还未经历供应过剩的状况，这里许多项目都售罄，很多客户也对新项目表示兴趣。”

他续说：“我们发现5000至6000平方尺的公寓卖得最好，复式顶楼通常最先售出，最新项目Serai Bangsar也售罄。”

邓志明也表示认同：“由于这里市场很小，近来也不多新项目，我们没有感受到房市放缓的迹象。”

大城市销售及营销总经理梁金华也披露，通常在孟沙置业的屋主为本地人，外国人不会购买而是租用。

BRDB豪宅区推手

六十年代末，橡胶园业主将孟沙地皮出售后，孟沙才被开发为住宅区。

大城市（BRDB）可说是这里的开山鼻祖，从70年代初至今，一步步把孟沙从荒山野岭打造成高级住宅区。

一开始，大城市只是在“旧区”建造排屋及独立式洋房，之后才开始在“新区”转为发展依山而建的高级公寓。

此外，大城市也开通了孟沙“新区”和白沙罗高原之间的道路，奠定了孟沙四通八达的优势。

吴进成强调，“新区”的落成大大提升了“旧区”产业的价值。

他透露，大城市在孟沙还有一些地库，未来会继续专注于打造高品质房屋。

吴进成也不排除拆除旧建筑物重建的可能性；除了孟沙，大城市也尝试在史里肯邦安及万绕复制与孟沙相似的成功例子。

发展商抢进推高房价

早前，实达集团向政府换取孟沙Federal Hill 52英亩土地，预计明年推介总值150亿令吉的综合产业项目。

此外，大城市在孟沙还有一些地库，未来会推介更多高级公寓。

据悉，位于孟沙路的联合利华（Unilever）地皮，国民投资机构（Pelaburan Hartanah Bhd）将发展成住宅及商业中心。

同时，亨利行指出，新海峡时报总部那块地皮地点优越，未来也可以被重新发展。

UDA控股也正将孟沙Niaga Utama商业中心，重新发展为综合型商务产业计划，包括服务式公寓，发展总值超过2亿5000万令吉。

邓志明认为，邻近孟沙的新发展计划，如价位较高的吉隆坡生态城，会提升孟沙产业的整体价格。

“吉隆坡生态城的高价位会提高孟沙产业的整体价格，但是，这些新产业可能会吸引孟沙‘旧区’的住户迁移至此。”

除了位于孟沙路末端的吉隆坡生态城，邻近孟沙的未来发展还有白沙罗市中心的柏威年2商业及住宅发展项目。

孟沙虽小五脏俱全

孟沙地点优越，上接白沙罗高原，下通谷中城及十五碑（Brickfields），处于吉隆坡及雪兰莪八打灵再也交界处，距离市中心仅4公里。

许多企业也在这里设立总部，包括国能、马电讯、中国报、新海峡时报及福士伟根。

这里的交通四通八达，主要道路为马洛夫路（Jalan Maarof），衔接孟沙路（Jalan Bangsar）、谷中城、联邦大道，佐哈路（Jalan Johar），及吉隆坡西部疏散大道（SPRINT）。

若以公共交通前往，孟沙设有轻快铁站，接驳巴士也从轻快铁站至白沙罗市中心环绕行走，加上今年底捷运（MRT）即将开跑，届时居民必定大大获益。

经过多年的发展，孟沙拥有完善的设施，从“巴刹”到高级购物中心，椰浆饭至高级日本料理，居民日常所需皆可在这里寻获。

商店通常聚集在特拉威路（Jalan Telawi）、幸运花园和孟沙峇鲁商圈。

邓志明认为孟沙设施齐全，并可分为商用、社区、休闲三大类：“这里有2家购物中心和商圈，而谷中城也近在咫尺；社区设备则有学校和宗教场所；休闲设备则有邻近的高尔夫球场。”

小小的孟沙，却有2家购物中心，分别为孟沙购物中心（BSC）和孟沙村（Bangsar Village）。若要较平民些，孟沙也有幸运花园早市和孟沙峇鲁夜市。

城中热点趋商业化

洛夫路沿途可见各式洋房时装店、小型办公室、诊所、汽车或高级家具展示厅。

这股住宅转换为商业用途的趋势，在马洛夫路（Jalan Maarof）特为明显。

梁金华解释：“马洛夫路连结联邦公路和白沙罗路，商机处处，面向大马路的洋房自然而然的被转换为商业用途。这些商用洋房也提升了孟沙整体的价格。”

住宅转作商用，在吴进成看来并非坏事：“很多屋主都不喜欢居住在繁忙暨吵闹的大路旁，转换也会提高产业价格，一举两得。有些屋主宁愿出售洋房，迁入私隐较高的高级公寓。”

邓志明同意上述观点，并补充：“吉隆坡市政厅（DBKL）只会在两个情况下允许转换，一、房产业在商业区内；二、以发展和交通趋势来看适合商业用途的区域，马洛夫路属于后者。”

依他观察，马洛夫路的洋房占地不大，因此鲜少在该区看到大型商业建筑物。

低密度但车流量高

孟沙的交通在任何时间都十分繁忙，特别是从白沙罗高原转入孟沙的方向及和孟沙路，速度慢得如蜗牛一般。

吴进成认为，交通阻塞原因有二，其一，交通规划不完善；其二，那个地方是城中热点。

“孟沙商业区吸引外区人潮，是城中热点，许多名流喜欢在此出现。孟沙是个低密度的住宅区，一般来说车流量不高。希望轻快铁和捷运的开跑会缓和这个现象。”

梁金华补充，孟沙交通阻塞的主因是捷运工程，不时会关闭进出孟沙的一段道路，导致许多人认为这里交通繁忙。

“当你进入孟沙中心时，你会发现到这里道路宽阔，车子不多。”

邓志明也警惕：“若转换为商用的洋房泊车位不足，可产生非法泊车的问题，加剧交通阻塞。”

孟沙新楼盘The Establishment

占地1.14英亩的The Establishment，由Keystone发展私人有限公司负责发展，预计在2017年首季竣工。

这栋大楼拥有永久地契，高41层楼，共有620个附全套家具单位，适合单身白领及小家庭居住。

The Establishment备有2种格局，分别为单间公寓（studio）和2房单位，面积介于445至838平方尺。

另外，每个单位都有挑高的天花板，因此发展商把这些多余的空间划为阁楼。

它特点在于正对孟沙（Bangsar）地铁站；并设有桥梁连接该地铁站。

此外，阿丽拉酒店及度假村集团将在最高5楼经营有126间客房的精品酒店，顶楼餐厅及酒吧。

Nadi Bangsar

位于孟沙心脏地带的Nadi Bangsar，由Hap Seng置地负责开发，预计在2017年杪竣工。

这项永久地契项目占地1.34英亩，是一栋高38层，共有416个单位的绿色服务式公寓。

这里被划分成5个部分，分别是住宅单位、3层零售店面、接送区、休闲区和空中花园，每单位面积介于441至1130平方尺。

发展商也提供完善设施，如顶楼空中花园、慢跑道、健身房、洗衣店、美食厨房。

这里交通方便，可快速连接的道路包括新班底大道（NPE）、联邦大道和Mahameru Highway。

Serai Bangsar

位于武吉班达拉也，走高端奢华路线的Serai Bangsar，由大城市精心打造，预计在年杪竣工。

占地6英亩的Serai Bangsar可为两栋高21层楼的公寓，共有121个单位。

若包括顶楼单位（penthouse），有5种格局可选，面积介于4025至14000平方尺。

每单位都有大阳台及私人电梯。此外，发展商将3英亩用于打造公共设施，例如咸水游泳池及私人用餐会所。

发展总值9亿令吉的Serai Bangsar也有三重保安系统。

这里的交通四方八达，联邦大道衔接满家乐、吉隆坡金地、武吉佳乐及八打灵再也及等主要城市。

租金可观楼盘
Bayu Angkasa

楼龄：17年；竣工：1999年；回酬：4.7%

低密度的Bayu Angkasa处于Bukit Bandaraya的高峰处，可远眺满家乐、八打灵再也及吉隆坡的美景。

这座由Kiara Development发展的公寓高14层，共有232个单位，每单位从1000平方尺起。

Bayu Angkasa拥有永久地契，公寓标准设施也应有尽有，譬如保安、俱乐部、多用途礼堂、泳池、健身室、壁球场和网球场。

亨利行资料显示，Bayu Angkasa 2014及2015年的月租为3500令吉，回酬达4.7%。

Menara Bangsar

楼龄：31年；竣工：1985年；回酬：2.6%

Menara Bangsar虽楼龄已高，管理工作看似不错，近期还翻新了保安亭。这座24层高的公寓的发展商为大城市，拥有永久地契，每单位从1500平方尺起。Menara Bangsar矗立在繁忙的马洛夫路旁，地点良好，离孟沙购屋物中心只有几步之遥。但附近的捷运工程完成后，公寓居民步行可到捷运站，预计更多精英大学白沙罗高原分校的学生会选择在此居住。这里也有高级公寓的标准设施，如泳池，烧烤区，餐厅等。亨利行资料显示，Menara Bangsar去年的月租为3000令吉，回酬为2.6%。