中国旅游业起飞，小型住宿业是旅游业中的重头戏，这一块也成为了业者大口啖食的领域，在不断优化的过程中，地方政府时不时给予的整合及管制，也牵动着地方性的产业发展及价格趋向。

广义上，民办住宿业是城市的延伸，现在多数民宿都是城里人建设，城市人享受。

说到底民宿是一种休闲与度假的场所，由于范围超大及缺少专业性，每个国家所给予的管制尺度有所不同，有紧有松，而且朝令夕改，会令业者无所适从，穷于应付。

“小型住宿业”在全球各地火速起飞，包括民宿、小旅馆、家庭旅馆、典型旅店、楼房住宅、平房小院、独栋别墅等的崛起，当中不乏跨国投资者，让酒店业面临前所未有的冲击，星级酒店被誉为“夕阳行业”，摩天高楼的7星级酒店的投资方案已不再是首选。

要求政府对民宿施压

在酒店和旅馆业界团体求生存的同时，业者会要求政府对民宿施压，包括设定营业上限日，这对于民宿业者来说是一个棘手的问题。

报道称，亚洲大城市的民宿行业已出现了泡沫现象，政府的各种限制导致“民宿热潮”迅速降温。

世事无绝对，当政府介入处理民宿崛起所引起的后遗症，间中所引起的反弹效应也会错综复杂。因此，中国、韩国、日本、泰国、越南等旅游热门国家的民宿业者会面对较多的外来介入势力，高度变化的政策也是久脱不掉的紧箍咒。

日本篇:
新法令管制黑民宿

日本东京是下届奥运会的东道国，旅游业及住宿业是受垂注的一块。如今，日本政府开始加以管制及规划，为明年的全球盛会做准备。

在东京奥运会之前，小型住宿业越来越火爆，亚洲的投资热潮也在涌入，随着游客的急剧增加，在住宿短缺的情况下，“黑民宿”已在日本全国迅速蔓延。

推出新管制条例

为管制民宿业，日本政府今年推出新的管制条例，业者的全年营业天不能超过180天的上限。简单来说，这意味着全年的出租天数比例被限制为50%，民宿服务的运营商已开始叫苦连连，认为“这样根本赚不到钱”。

据日本媒体日前报道，最值得关注的是，来自中国和台湾等地的亚洲人，他们并非“住”的“顾客”，而是为赚钱才经营民宿生意。对于民宿的过热倾向，日本已开始担心是否会出现泡沫现象。

日本《民宿新法》于6月正式上路，让长期处于模糊地带的民宿得以迈向合法之路，让不动产市场失去平衡。

在新法令下，民宿的业主一定要在场，而且需提供伙食， 加上营业天受限制，大部分屋主都难以负担高额租金，面临营运的困难。

日本政府也一并取缔“黑民宿”，在网上打击不合规格的招租广告，并加大违法民泊罚则，从“6个月以下的徒刑或3万日元（约1100令吉）以下的罚金”，提升至“6个月以下的徒刑或300万日元（约11万令吉）以下的罚金”，让业者却步。

根据统计，日本在今年内仍有80％以上的小型民宿违法操作，此外，日本大楼禁止有民宿活动，突如其来的政策大转变，对于一般不动产租赁与买卖市场均有一定的影响。

中国篇:
民宿短租成流行行业

在全球拥有17亿人口的中国是旅游业最旺盛的地方，与日本齐名，民宿短租是最流行的方式。 目前在中国，快捷酒店大部分属于亏损维持状态，因为私人住房作为旅游住宿选择，成为了朝阳行业。

说起短租，不得不提起“蚂蚁短租”（中国的短租民宿在线预订平台）。2014年，业主倾向整套房出租服务，并占据了中国短租龙头地位，拥有近80%的客流资源。

目前，中国旅游业处于高速增长阶段，民宿房源高度集中在一线城市的城区内，和酒店旅店的地域重合度非常高，在这些核心城市区域之外，比如在一线城市的郊区郊县、有旅游资源的二线城市，以及拥有民族特色或历史特色的乡镇，对于小型住宿业的需求量高居不下，短租互联网平台坐享消费升级红利，相对的，房产业从中取得的红利也不低。

韩国篇:
政府赋予高度发展空间

近年来，韩国住宿业变相牟利，华丽的宣传帖子，背后只是一间格调一般的“考试院”（考试院一词诞生于70年代初、中期，是指提供给准备考试的人独居学习的地方，已成韩国闹市中一道特殊的风景）。

虽然挂羊头卖狗肉的现象经常出现，但韩国政府不给予太大的管制，还赋予高度的发展空间，业主只要满足数个条件，就可以对外开放营业——总面积需230平方尺以上，提供外语服务，至少一个灭火器及烟雾探测器。

由于韩国政府未给予大力管制，正规的考试院及商住楼业主要求政府设立外国游客专用民宿，加大所规定的面积，将门槛提高。

另，由于韩国房市场长期萧条，地产业主纷纷介入住宿业市场，暂时缓和了供多于求的现象。

越南篇:
旅游兴盛 成吸金机会

3年前，越南房地产再次成为了投资者的“宠儿”，在经济起飞，旅游业旺盛的同时，小型住宿业也是小型投资者向往的吸金机会。

房地产条例放宽，经济随之起飞，外资的不断流入，越南房地产业逐渐开始升温，这与旅游业的起飞有密切关系，因为民宿业在背后的“默默加持”。

旅游集中地如胡志明市地产整体价格已经偏高，报告指出，虽然房地产的价位节节上升，不过还有提升的空间，特别是中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场。

泰国篇:
旅游带动 蓬勃发展

东盟经济共同体(AEC)于2015年12月31日成立，大大的刺激了泰国经济发展，刺激物流需求，旅游业也随着起飞。在跨境贸易方面，泰国地处柬埔寨、寮国、缅甸和越南区域(CLMV)的中心地理位置， 使得泰国具潜力发展成为区域性的旅游枢纽。

泰国是东南亚国家的热门旅游区，旅游的人数将达到3000万人次。

尽管泰国酒店的平均入住率已经稳步提升至75%，据权威研究报告显示，亚洲短途旅行需求旺盛的影响，曼谷将继续成为区域性最热门的旅游目的地，民宿短租行业及小型住宿业火红，是挡不住的趋势。

曼谷楼市随着大环境的改变而起飞，砸金者都在曼谷投资物业，由于供过于求，房租回酬有所下降，不少业主转以民宿方式，赚取更多酬劳，也带动了民宿业发展。

马来西亚篇:
充满商机 推出新管理概念

随着大马房屋市场逐渐放缓，房屋空置与出租率降低的情况屡见不鲜，不少产业买卖中介公司开始物色民宿带来的商机，大胆推出房屋短租管理概念，带动全新的房屋管理，以新的投资模式出发。

地产界人士分享道，短租管理概念是一套共同经营短期租房的潮流理念，尤其是现今的投资者很聪明，一旦在购屋后面对房屋无法长租的困境，租金也面对诸多障碍时，就会萌起短期出租的概念。

业者认为国内旅游市场发展火红，地点好的民宿炙手可热，无论是国内外游客都开始选择小型住宿，可深入体验当地的人文环境。

根据估算，房屋长租回酬介于6%至8%之间，短租回酬则介于10%至12%，有时甚至超过12%，让投资者趋之若鹜。

总结:

小型住宿业属旅游业的核心板块，与国家经济及地产业相辅相成，牵一发动全身，因此任何新推出的小型住宿业政策都会带来预想不到的好或坏的结果。