在巴生谷流域，不管是新推介还是二手产业，大多靠近市中心的产业售价让公众大喊“吃不消”！

其实，就算离市中心较远的产业价格比较廉宜，大部分月挣3000令吉的打工族也未必负担得起。

若细心观察，近年来许多项目在推出多年后，依然乏人问津，有些甚至面临滞销的情况。

这是否映射了产业过剩问题的前兆呢？而市场是否有办法吸收过剩的产业供应呢？

亚洲策略与领导研究院（ASLI）主办的第20届全国房地产峰会，特意邀请多位业内赫赫有名的经验人士，为大家分析产业市场未来的走向。

合理定价防产业过剩

根据国家产业资讯中心（NAPIC）数据显示，过去10年的住宅产业交易量，在2011和2012年达到巅峰，分别达到约27万和超出27万个单位。

随后，该交易量逐渐下滑，于2013和2014年，个别录得近25万个单位，尚未显示巨大差距。

直到2015年，交易量按年微跌5%，然而在2016年，住宅产业市场情绪走疲，仅录得约20万个单位的交易量，年跌幅扩大至14%，创下9年来新低。

除了住宅产业市场以外，商业和工业产业交易量也在2016年录得较大的年跌幅。

这让市场开始担忧，是否会因为产业过剩，而导致产业泡沫破裂。

根据NAPIC数据，单单从住宅产业类型来看，巴生谷流域产业市场在过去三年，以两至三层的排屋及住宅公寓的交易量居高，反映了相关产业类型的需求较高，其中2016年的交易量最低。

从产业价格方面来看，同样的地区则以售价在50万至100万令吉之间的产业交易居多，但该范围的产业交易量在2014至2016年跌了将近19%。

这代表最近三年的巴生谷流域住宅产业市场的主流，依然保持在售价介于50万至100万令吉的排屋和公寓类型，惟相比之下2016年皆录得较低的交易量。

但是，随着城市里的高度发展，土地数量越来越少，物以稀为贵，渐渐兴起了高楼住宅产业的风潮。

雪州与吉隆坡、柔佛和槟城相比，在2016年拥有最多涌入市场的产业供应，而巴生谷流域涌入市场的产业供应类型则以高楼产业居先。

产业咨询公司Jones Lang Wootton执行董事·玛拉蒂

家庭平均收入低

逾70万产业恐滞销

产业咨询公司Jones Lang Wootton执行董事玛拉蒂指出，2014年高楼产业项目推出的数量达到巅峰，但在2015和2016年直线下跌，并在截至2017年第三季观察到少许复苏。

统计局数据显示，今年我国人口约830万，Jones Lang Wootton采用OLS（ordinary least squares）方法，预测未来三年后，人口最多可达近870万人。

配合统计局提供的国民收入数据，玛拉蒂预计，今年至2020年，约42%的家庭平均收入达5000至近1万令吉，而近30%的家庭收入则为1万令吉，由此推算出售价介于40万至70万令吉的产业恐怕将面临供应过剩的情况。

她补充，售价超过70万令吉的产业也面临同样的危机，归咎于过多的项目推出和消费能力疲弱。

产业市场挑战因此，玛拉蒂点出住宅产业市场即将面临的挑战如下：

1）家庭负债走高，致使相关冷却措施盛行，可能导致产业过剩

2）公众置产时，需面对可负担能力和银行借贷成功率的压力

3）部分产业定价太高

4） 建筑成本及隐藏成本走高

Axis产托经理有限公司投资主管·西华

瞄准年轻买家建可负担屋

管理AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）的Axis产托经理有限公司（ARMB）投资主管西华预料，将出现产业过剩的情况，短期至中期内市场无法吸收多出的产业供应。

西华表示，只要加以利用住宅产业市场的主要推动力，依然有望缓解该问题。他举出，我国拥有较年轻的人口比例，因70%以上的人口平均年龄在40岁以下，50%的人口25岁以下。

他解释，住宅产业买家的年龄大多介于25至40岁之间，所以只要瞄准该范围的买家需求，相信可推动产业交易量。

同时，他留意到国民拥有较强的投资理念，大部分都希望拥有自己的产业，可借此促进公众置产的兴趣。

另外，他观察到买家需求逐渐集中在许多新兴的产业趋势，包括综合发展项目、公共交通导向发展项目、城镇发展项目及标志发展项目等，发展商可着重发展上述项目，刺激市场买气。

他表示，发展商也应专注行销旗下所剩余的产业单位，减少推出项目的数量，并着重发展需求较大的可负担房屋项目，让产业供应量逐渐回到可控制水平。

UEM阳光董事经理兼总执行长·安华沙林

三元素吸引购屋者

UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）董事经理兼总执行长安华沙林表示倘若要从容应对该危机，发展商在推出产业项目时应注意： 1）合适的地理位置、 2）合适的产品性质，及3）合适的定价。

他解释，一旦产业项目集齐上述三大元素，依然可吸引消费者前来置产。

他补充，现代人希望上班的地点不会离家太远，以避开塞车时段，省下交通堵塞的时间。

因此，许多公众开始将置产的首要元素转向以交通为导向的住宅项目，他鼓励发展商可寻找和发展离公交较近的地皮，迎合市场的产业需求。

同时，发展商也应紧跟产业市场的趋势，与政府共同发展可负担房屋项目，并将项目价格定在可负担范围，以鼓励公众购置产业。

玛拉蒂对此表示，发展商可通过优化产业的内部装置，大大提振消费者的兴趣，且节省成本。

“发展商可在有限的建筑面积内，采用实用和多功能的设计布局，尽可能配合市场的需求，提供适当的房间数量。”

安华沙林整理出以下挑战：

1）宏观经济展望不明确

2）实际收入增长放缓，减弱消费能力

3）向银行借贷时面临挑战

4）产业涌入供应不断上涨

5）市场情绪疲弱

6）公众对产业的可负担能力低

PNB发展公司总执行长·莫哈末萨林凯拉尼

需政府借力减成本

PNB发展私人有限公司总执行长莫哈末萨林凯拉尼指出，现今产业市场需求今非昔比，瞄准买家的需求，解决产业过剩的问题绝对不会太难。

他说，这些需求不外乎是产业售价的可负担范围、方便的公共交通、便利的基本生活设施。

其中发展商要将产业售价定在可负担范围，还需借助政府一臂之力，如通过相关奖励和税收回扣，将工业化建筑系统（IBS）普遍化，或考虑减少可负担房屋项目相关成本的消费税。这都将减低发展商的建筑成本，进而鼓励他们压低产业售价，让买家受惠。

买家需求大不同

他指出，客户曾要求他协助寻找适合用作Airbnb出租用途的产业类型，让他了解到现今买家需求已大不同。

这些需求还包括可协助改善健康生活的运动设施、毗邻医疗中心的产业，反映了现代人对生活质量的要求。

双威产托管理总执行长兼REHDA机构主席·黄中立

陈旧缺管理难出租

交通导向刺激办公楼

在商用产业市场方面，双威产托管理私人有限公司总执行长兼REHDA机构主席拿督黄中立认为，办公产业领域需具备公共交通导向和综合发展项目的特性，方能支撑其需求。

他点出，经济和市场信心获改善后，办公空间需求将不断走高，但较老旧和缺乏管理的办公室则会面临严峻的竞争，包括租金收入和出租率的下行风险。

因此，他提醒相关业者，应翻新或购置较新的办公产业，以维持较高的租金收入和出租率。他补充，捷运第一路线料将刺激市场对雪州外围地段的办公空间的需求。

但是，他预计办公产业在未来可能面对过剩的情况，短期至中期内将影响其增长。

零售产业短中期面临挑战零售领域方面，黄中立指出，虽然市场消费情绪获改善，但该领域在短期至中期内依然面对挑战，且对租户将为有利。

这主要因为声誉较好的商场业主，将提供津贴和奖励予租户，以刺激租户的需求。

然而，他点出，较新、缺乏地理优势和管理层表现不理想的商场，将继续面临出租率和租金收入的下行压力。他表示，柔佛的商场长期内还是可以吸收其供应，归功于邻近发展项目吸引更多新加坡消费者。

老旧酒店应翻新酒店领域方面，黄中立解释，政府正积极促进旅游业发展，让该领域获益不浅，提供较为稳定的需求量。

他点出，政府放眼在2020年将游客数量提高至3600万人，受到该利好因素推动，料吉隆坡、雪州和槟城涌入的供应量将取得双位数增长。

同时，国内会议、奖励旅行、大型会议活动和展览服务（MICE）市场不断增长，使巴生谷流域和槟城的酒店受惠。

提高市占率竞争力因此，他鼓励老旧的酒店应展开翻修和翻新，以保持和提高其市占率和竞争力。

所以，该领域在短期至中期内的增长稍平，一旦政府成功达到目标，相信将会有微幅增长。

大型项目可提振市场值得注意的是，黄中立点出，我国主要的大型发展项目，也将提振整体的产业市场，有助于缓解产业市场供应过剩的情况。

他认为，倘若这些项目进展良好，可提供长期的世界级交通基建设施，辅以邻近综合和便利设施，有助推动全国经济。

从商用产业经营者的角度来看，他们必须美化和改善产业，提高吸引力和竞争力，但这将使资本开销走高，降低投资回酬率。同时，产业经营者可能面对低出租率，以及低续租租金调升率的风险，因需提供较具竞争力的价格，以维持其市场份额。

这将使租户受惠，因产业经营者将给予更合理的租金、奖励和回扣，租户可借此机会锁定长期租赁合约，节省日后的租金费用。

商用产业置产良机

总结来说，黄中立认为商用产业市场在短期至中期内保持压抑，且大型项目的投资需要较长的消化期，才会逐渐看到将各大州属提升为大城市的成效。

但是，一旦上述大型项目完成，就可以提供大量的商用空间，推动经济并创造永续需求。

须考量升职空间

另外，陈旧和缺乏管理的商用产业项目的租金收益，在短期至中期内将受到挤压。

此外，他督促有意购置商用产业的买家，可趁现在寻找具有合理收益的产业，因现今市场情况让卖家难以论价，为置产良机。

他提醒有意购置商用产业的买家，要细心留意具有良好回酬和资本价值有升值空间的产业，预计未来国家经济增长，将促进相关产业价值。