巴生谷，由吉隆坡和围绕在巴生河流域的多个雪兰莪城市组成，是我国政经重镇之地。

这一两年，由于政治因素、供需失衡、贷款困难、物价高涨的问题，冲击着巴生谷一带住宅、商务、工业和零售产业的买气和展望。

但在新政府尘埃落定并积极促进房市买气后，巴生谷的产业市场似乎从去年下半年就看见回春的迹象。

零售商务市场仍挑战重重

巴生谷住宅工业唱旺

吉隆坡，作为大马的首都，在经济活动的带动中，产业市场也比其他州发展得更快速。

连带地，巴生谷一带产业市场亦越来越唱旺，尤其是政府通过各种政策，如吉隆坡城市计划、扩大公共交通网络等，来疏解首都的功能，缓解密集度过高的压力，更是带动巴生谷的发展价值。

新的政府自去年次季上台后，下半年的巴生谷产业市场转向正面，料此股乐观展望，将继续在2019年带旺巴生谷。

产业顾问大马莱坊看好，大马的产业市场情绪料将在2019年有所改善。

当中，特别青睐住宅房市，因为2019年财政预算所宣布的措施，将有助强化需求，尤其是首购族。

在《大马莱坊2018下半年产业焦点》报告中可见，即便全球经济放缓等外来不利因素，但我国产业市场在去年下半年开始回温，各个地区都有不少机会显现。

除了住宅房产表现不俗，主要制造业持续增长，将继续守住工业产业领域的稳健走势。

不过，办公楼和零售市场将持续因供应过剩而备受挑战。

这样的趋势也同样显现在巴生谷的产业市场。

无论如何，政府的政策将会是支撑这一区产业市场的主要因素，像是已经重新活络的住宅市场，有2020年吉隆坡城市计划提振；工业市场有英达岛的宜家（IKEA）区域分销中心，以及雪邦Lazada电子商务区域分销中心提振。

面对供需失衡挑战的办公楼市场，可借新政府的改革创造更好的经商环境，带动国内外企业家对办公楼的需求。

高档公寓篇：

新项目陆续推介

在去年次季迎来新政府后，市场情绪开始有所改善。吉隆坡高档住宅市场的价格普遍持稳。

接下来，供需差距持续扩大，加上融资成本的增加，将会冲击价格升势，直到市场找到一个平衡水平。

不过，发展商还是抱持相当乐观的展望，相信今年开始会有更多新项目陆续推介。

在2019年财政预算中，产业盈利税（RPGT）和印花税小幅调涨，不太可能严重冲击高档公寓市场，但买卖成本一定会提高。

好消息是，政府也推出了一些豁免奖掖，比如说首半年首购30万零1至100万令吉房屋者，印花税全免。

另一方面，“众筹概念”的P2P融资，为首购族提供多一个融资管道，这样的一个创新融资平台，也将有政府的谨慎监管，防止次贷危机再度上演。

■供应

高档公寓去年杪达逾5万间

截至去年底，吉隆坡的高档公寓单位总数，达到5万3033间。期间，有4个新公寓落成，那就是Ruma Residences、Pavilion Suites、Premium Residences @ KL Gateway，以及金地花园Dorsett Residences。

来到今年上半年，预计会完工的项目，包括Inwood Residences @ Pantai Sentral Park，共有211个单位；还有One Kiara A栋，共有118个单位；另还有Residensi Sefina（245单位），以及Opus KL（357个单位）。

去年下半年的推介数量高于前半年，包括：

●Agile Bukit Bintang（B栋）

发展商：雅居乐集团（Agile）和丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）

单位：共有3座，包含1501个公寓单位、66间SOVO，以及14间商业单位

价格：110万令吉起跳

●8 Conlay的Yoo8（B栋）

发展商：KSK置地

单位：57层楼高，共有498个单位。面积介于705至1328平方尺

价格：每平方尺3260令吉起跳

●Trinity Pentamont

发展商：Trinity集团

单位：41层楼高，有330个单位

价格：每平方尺640令吉

●Residensi Astrea

发展商：UEM阳光（UEMS，5148 ，主板产业股）

单位：37层楼高，有240个单位，面积介于1364至1859

价格：每平方尺介于120万至170万令吉

工业市场篇：

外资仍爱大马

新政府的政策更清晰，让巴生谷的工业和物流房产市场展望继续正面。

在2019年财政预算案中，政府推出了多项支撑工业领域的政策，特别是高科技工业。工业4.0政策催化了主要领域的增长，包括电子与电器、器材与设备、化学、航宇以及医药设备。

同时，这也将会强化生产力、创造就业机会，以及培育更多高技术人才。

尽管竞争加剧，加上严峻的外围环境，大马依旧是外资喜爱的投资地点之一。在世界银行的《2018年全球竞争力报告》中，我国在140个国家排行第25，亚太排名第八。

在去年首8个月，大马共批准了616亿令吉的国内外投资，远胜于前年同期的404亿令吉，制造业就占了498亿令吉，或80.8%。

当中，外资占71.1%，或相等438亿令吉，较前年同期的244亿令吉高。

“我们相信，随着宜家在英达岛设立区域分销中心，还有Lazada在雪邦的电子商务区域分销中心，将会看到更多国际公司进驻大马。

中期而言，大马可在中美贸易战中获利，特别是电子集成电路、液化天然气和通讯设备。

■价格

配置仓库可获较高租金

巴生谷的成熟工业区这些年来正经历转型阶段，由于周边地区发展迅速，且地价上升，大部分的工业地已经来到重新发展的阶段。

在吉隆坡，工业热点依旧是陈秀连（Chan Sow Lin）和泗岩沫（Segambut），主要由高密集度项目主导再发展进程，发展总值也较高。雪兰莪八打灵再也的13区也正朝向这趋势。

在绿地的新工业园，则有交通物流发展所支撑，拥有较低和具吸引力的土地成本。

陈秀连和泗岩沫独立厂房的平均每月租金叫价，已经超过每平方尺2.50令吉。

在莎阿南和巴生，租金则介于每平方尺1.30至1.80令吉之间。

同时，配置了现金设备的厂房或仓库，也可取得较高的租金。

Axis Mega分销中心的租金高达每平方尺3.11令吉，Mapletree物流中心则是在200令吉的范围。

据了解，合成工业中心的租金叫价，则是处于1.80至2.50令吉之间。

办公楼市场篇：

吉隆坡外围更活跃

在巴生谷的办公楼市场方面，2019年最活跃的将会是吉隆坡外围。

由于更多新办公楼涌入市场，特别是敦拉萨国际贸易中心（TRX），吉隆坡市中心的出租率料将小幅下跌。不过，租金率会继续持稳，因为较新的办公楼趋向较高的租金。

值得注意的是，共享办公概念将会是办公楼市场的“救星”。共享市场越来越受欢迎，来自兼职者、新创企业和中小型企业的需求特别高。

相信共享办公市场和资讯科技相关领域将会有不俗的出租率。

升级改善竞争力

一些较旧但处于优越地理位置的办公楼如Weld大厦、渣打大厦、明讯大厦和千禧大厦，也正进行升级活动，以期改善竞争力，提高租金和出租率。

大马莱坊看好，新政府致力从监管方面改革，对经商环境来说是个利好，将在长期激励国家经济和产业市场表现。

在世界银行的《2019年经商报告》中，大马从第15，提高至第九位。在东盟中，大马排行第二，分数为80.60点，仅落后新加坡的85.24点。

■供应

整体出租率微跌

在2018下半年，吉隆坡的办公楼总量为1亿317万平方尺。同期，共有6座办公楼竣工，总面积约184万平方尺。

近期完工的Khuan Choo大厦和Equatorial大厦，将吉隆坡市中心的供应量提高至5235万平方尺；在吉隆坡外围，则有Etiqa大厦以及Southpoint大厦完工，总供应量为2950万平方尺。

雪兰莪的供应量则提高至2132万平方尺，因Nucleus大厦和Sky Park的Tower 6建竣。

在今年上半年，市场将迎来的办公楼包括吉隆坡市中心的106交易塔（Exchange 106）和保诚大厦；雪兰莪则有星报大厦2、1Powerhouse和Symphony Square。

去年下半年，吉隆坡市中心的整体出租率为78.7%，稍低于上半年的79%。吉隆坡外围的出租率，则从上半年的83.8%，跌至82.2%，因新办公楼还未大批出租。

雪兰莪的租用率为78.3%，同样比上半年的79.2%来得低。

■租金

平均租金小幅上涨

在去年下半年，吉隆坡外围和雪兰莪的平均租金皆小幅上涨。

吉隆坡外围的租金，从上半年的每平方尺5.72令吉，提高至下半年的5.75令吉；雪兰莪则从4.20令吉，增加至4.22令吉。这归功于优质办公楼的租客在更新租约时提高租金。

而吉隆坡市中心的平均租金则持平在每平方尺7.15令吉，主要是业主为了留住租户而不愿上调租金。

在吉隆坡，A级办公楼的每月租金叫价，介于每平方尺6至11令吉；雪兰莪的价位相较更具竞争力，介于4.50至6令吉之间。

零售市场篇：

上半年迎6新商场

在今年上半年，巴生谷的居民又可迎来6座新的购物中心，或是综合发展项目的零售商场，零售空间共达404万平方尺。

大马莱坊指出，在供应不断的情势中，零售商会有更多选择。新的购物商场会推出更具吸引力的配套、联盟或短期租约，来吸引零售商入驻，借此改善出租率。

霸市或缩小规模

还有一个相当特别趋势，霸级市场接下来可能会缩小规模，因为现今消费者更喜欢较小型的商城，而且零售趋势改变，一些不获利的商场也将会关闭。

其中，大马特易购据了解将会进军产业发展领域，重新发展在巴生谷的较大型商场。

社区式高级商场如Jaya Grocer、Village Grocer和Ben’s Independent Grocer，规模普遍介于2万至2万5000平方尺，也相当成功。

另外，零售商也开始运用科技，为消费者创造更新颖的线上体验。

像是1 Utama购物广场的“grEAT”餐厅，是首个无人自动化餐厅，只需要动动手指就可以下单。

中国的“缤果盒子”（Bingo Box）便利商店也进军大马，在Bukit Ceylon和敦拉萨路的蚬壳油站面市，全店采用人工智能、人脸识别、影像识别、防盗系统等高科技。

整体来说，随着零售市场供应持续过剩，那些较新且没有获得较高认租率的商场，将面临非常大的挑战。同时，租金也会继续受压，因为营运成本也日益增长。

购物商场业主需要持续升级和再投资资产，以满足消费者当前的购物习性。

■供应

总商场面积5897万方尺

●The Linc

-净出租面积：12万7000平方尺

-开张时间：11月

– 出租率：75%

●GM Bukit Bintang

-净出租面积：10万平方尺

-开张时间：10月

-租户：Jamaica Blue Fine咖啡厅、myNews.com和7-Eleven

●KL Eco City零售商场

-净出租面积：25万平方尺

-开张时间：9月

-租户：Jaya Grocer，面积达5万平方尺

●Eko Cheras广场

-净出租面积：62万5000平方尺

-开张时间：9月

●Kiara 163

-净出租面积：30万平方尺

-开张时间：12月

由于市场竞争愈发严峻，购物商场业主纷纷展开资产强化计划，配合当前的购物趋势，以期提高人流量和租客。

比如说在去年9月，谷中城购物广场的底层改变了布局，AEON Big的部分空间改建成更小的零售店铺，也迎来Ah Cheng Laksa、San Francisco咖啡、Spa Ceylon Luxury Ayurveda和Marks & Spencer Food。

■租金

租金率维持稳健

巴生谷主要购物商场的每月租金率依旧维持稳健。

较大型和成熟的购物商场，因为拥有较高的人流量，依旧是国内外零售商钟爱的开店之地，愿意承担较高的租金，就为了取得较高的销售额。

吉隆坡柏威年广场和双峰塔的阳光广场，平均租金依旧最高，分别为每平方尺26和37令吉。

其他同样受欢迎的零售商场，还有双威金字塔广场，以及谷中城广场，平均月租金分别处于14和17令吉。

新建成的购物广场则未取得高出租率，大多数正提供较长期的免费出租期，或是更低的租金率。