微房子在大马属少数，近年来出现的一房公寓、SOHO、货柜和水管酒店，大多是投资或度假用途。

地皮昂贵稀少的发达国家政府开始试验，微房子是否可以缓解可负担房屋问题。

最近，大马也出现了作为“过渡屋”的微房子，尝试解决市中心房屋不足、环保和廉价屋问题。

极简小房越建越多

在马来西亚，我们住惯了800平方尺以上的房子，近年来兴起的一房公寓和SOHO，大多是投资用途。

在亚洲国家，微房子一词带有贬义，让人联想到拥挤、狭隘、蜗居、鞋盒公寓甚至是劏房。不过，西方国家开始接受微房子的概念，更出现“小房子运动”现象，提倡极简生活。

城市中产阶级收入追不上房价、生活成本攀升和银行收紧贷款条例，影响了我国房屋设计。

许多发展商为了让房价依然处于可负担范围，纷纷兴建更多面积较小的房子。

大马建筑师协会（PAM）会长依祖米接受本报访问时说，我国自1970年代起，房子向上发展。

他指出，虽然吉隆坡市区面积是区域内最大，但与其他大都市相比，人口密度仍低。根据世界银行2016年数据，我国人口密度为每公里94.92人。

“从数据看，大马没有关键的理由来推行‘垂直生活’，我们依然有广阔的土地。不过，经济增长机会并不普及，促使人们从郊外移居至市中心，寻找工作和经济活动。”

市区地皮有限与成本走高，发展商为了最优化一块地皮的发展潜能，向上发展。郊外地区的项目依然是向横发展，有地产业需求依然在。

不过，一些城市人和现代人选择垂直生活，对发展商提供的服务于保安措施较有信心。

大马产业中介师协会（MIEA）秘书长陈爱珍指出，吉隆坡市中心、赛城、槟城和柔佛有较多小单位。

市中心和槟城地皮昂贵，小单位是自然现象；赛城小单位主要是出租给学生和外籍人士；柔佛的则是出租给旅客。

讲究便利空间

以前，人们把小单位与廉价屋联想在一起，但依祖米认为，人们逐渐改观。

“千禧一代满意带有生活方式元素的小空间，如俱乐部、健身室、商店和靠近公共交通。”

现在小单位并不便宜，高收入阶级也十分喜欢450至500平方尺的奢华一房公寓，尤其是地点策略和设施齐全的。

依祖米说：“房子小，不代表功能、舒适度和适居度不足。这都是关于优化使用空间。”

陈爱珍认为，房子面积属于大或小，取决于购屋者立场，当然，全部人都想要较大的房子。

专业人士可能比较喜欢小房子，因为容易打理、可负担和地点策略；对家庭而言，面积很重要。

小单位最畅销

陈爱珍分享，基本上购屋者偏好排屋，但一些可以为了便利牺牲面积，选择在公寓定居。

根据她的经验，购屋者寻找产业时候，要求3房格局，面积则是介于1000至1200平方尺。

可是，这种单位减少买少，而发展商兴建新项目时，这种单位属于高端价位。

她指出，任何新项目中，最小单位永远最快售罄，因为可负担、容易出租和租金不错。不过，在郊外地区，大单位的需求较高。

“发展商不会兴建市场不要的产业，加上科技日新月异，发展商调查更准确。”

小单位买家一般上是投资者，地点是最主要的要求，接着是配有部分家具。

陈爱珍解释，一些买家要求配有全部家具，因为可以立即出租；一些买家则喜欢无家具单位，设计与众不同摆设。

秘诀＝微房+共用空间

一般上，大众对微房子的印象不佳，认为充满压迫感，并且是被压榨，财力不足的象征。

不过，国库控股旗下ThinkCity私人有限公司在第9届世界城市论坛期间，搭档吉隆坡市政局在美丹巴刹广场展示的2间微房子，完全扭转人们对此的死板看法。

ThinkCity项目经理文俊婷分享：“一开始，关于这个项目的视频在社交媒体上引起了巨大的回响，短时间内负评如潮，主要是质疑面积和建筑材料。”

与大部分微房子的出发点不同的是，ThinkCity的目的是鼓励人们在吉隆坡下城区群居，而微房子只是其中一个概念。

吉隆坡下城，即鹅唛河与巴生河交汇之处——惹密回教堂1公里范围内面临“甜甜圈效应”，市郊繁荣，市中心萧条。白天，这里的经济有上班族支持，晚上就变得死气沉沉。

文俊婷指出，澳洲悉尼和墨尔本曾经历这种阶段，但当地政府通过良好的规划，成功复兴市中心。目前，墨尔本更是连续7年当选全球最宜居城市。

举例说，墨尔本政府修改土地分区，加入住宅元素。同时，墨尔本市中心也有许多知名大学，吸引了大批学生，虽然他们只会居住数年。因此文俊婷说，要复兴吉隆坡下城区，必须引进正确的人口。

文俊婷、技术顾问吴锡山和市政局官员，看到下城周围有空置的建筑物，灵光一闪，探讨微房子是否可以吸引人们重新回到下城定居。

社交媒体上的视频吸引了许多人前往美丹巴刹广场参观微房子，体验后完全改观。该微房子面积虽小，但注入了共用空间元素，促进邻里关系。

至于貌似锌板的建筑材料，其实是由饮料包装铝层压制而成，环保之余，比锌板更耐久、隔音、隔热、防虫和防锈。

250方尺也可住

什么面积才是“大”、“小”、“微型”和“纳米”？没有人有答案。

文俊婷说，早前准备微房子项目，上网搜索关于西方国家微房子资料时，大部分是介于250至350平方尺。陈爱珍认为，450平方尺应该是属于微型。她分享，最近参观了1间面积只有250平方尺的展示单位，布置与一房公寓无异。

令人不解的是，该黄金地点项目虽然低于市政局对住宅的规定，但可以出售。

因此，陈爱珍提醒购屋者，物色产业时候应该检查土地用途和批准用途属于住宅、商业或两者，以免日后才发现产业是商业单位，无法入住。

依祖米也称，面积大小没有定义，取决于地区、地点或功能。

他认为，“大”可能是2501平方尺和以上，睡房与浴室数量超过3间，有隔开的客厅、厨房和储藏室。“中”介于801至2500平方尺，睡房与浴室数量介于2至4间，有隔开的客厅与厨房。“小”面积介于501至800平方尺，1至3间睡房、浴室1至2间，客厅可能没有隔开和小厨房。“微型”单位则是301至500平方尺，睡房1至2间，浴室1间、客厅和小厨房。“纳米”是300平方尺和以下的单位，1房里有床位、厨房和浴室。

隆住宅至少800方尺

吉隆坡市政局规定，普通住宅面积不可低于800平方尺，以确保适合家庭居住。廉价屋最小面积则是650平方尺。至于属于商业项目的服务式公寓和SOHO，市政局认为最小面积应该介于450至799平方尺，以迎合未婚或新婚外籍人士需求。

同时，这些商业项目必须是高端定位，而非廉价或中价住宅，避免过度拥挤。

市政局也规定，面积介于450至799平方尺的小单位数量，不可以超过总单位的一半。

此外，只可以兴建在市中心商务区、交通枢纽（吉隆坡中环、谷中城、班底广场）、位于市中心交通规划区的商业和综合发展区，以及本地中心技术委员会（JKTPS）认为合适的城市增长区。商业项目小单位也不必符合1单位配1停车场的要求。

优化小空间 独居不孤独

一个人一直蜗在小房子里，当然会影响身心健康和行为。

文俊婷说，ThinkCity微房子的好处是邻居志同道合，有共用空间。

“居住在小房子也可以打造良好的生活质量，前提是有足够的共用空间和高质量设计。”

依祖米盛赞ThinkCity微房子，认为是优化小空间的好例子。他补充，微房子唯一的出路是提倡和鼓励群居，居民拥有各自的小厨房和睡房，并共用起居室、饭厅、厨房、客房等。

此外，依祖米认为，房子小对身心健康的影响不大，更关键的是安全、舒适和重要设施是否在附近。若有适当的设计与规划，对单身者和无子夫妇而言，小房子可能像大房子般适于居住。减少面积，可让更多人在大城市定居，发展事业和生意，进而改善生活水平。

除了节省拥屋成本，依祖米指出，其他好处包括迎合现代人需求和降低建筑物足迹。

文俊婷点出，小房的坏处是没有停车位，或者不足。

从建筑角度看，依祖米认为，小房子的设计不能扩建或拆除，私隐方面也面临挑战。

依祖米观察到，近期推介的新项目，偏向面积较小的高楼，如公寓和服务式公寓。

“收入与房价错配，更多发展商会兴建较小的房子，让大马人负担得起。同时，小房子也可以降低税务、维护与修理成本。”

陈爱珍认为，未来房子会越来越小，但政府会监管。

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谢梦苇

报道：谢梦苇

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