地产

投资海外产业的风险/张仰荣博士

我在之前的文章分享了几个观点,接下来大马的住宅产业和商务产业供应过剩,预计在主要的城镇中心将看到这些产业价格下跌。



因此未来的产业市场前景不乐观。

面对本地产业前景下滑且黯淡,许多手头上还有余钱的大马中产阶级现在正在放眼到海外投资产业,比如英国、澳洲、加拿大和美国等。

但是,在外国投资产业安全吗?

当一个投资者决定要购买一个产业,无论是在大马或外国,他都应该自问一些问题,如下:

1. 产业的市值是多少?



2. 我支付的价格是否超过了该产业的市值?

3. 如果未来我想要卖出该产业时,是否能找到买家?

4. 可以较原本买入价位高的价格卖出吗? 产业在有用处、稀少、可转让和有实际需求时,就会有价值。

有4个主要因素将影响产业价值:

1. 实际环境:实际环境的具体因素包括地点、大小、形状、面向、土壤和其他等因素。这些具体因素将严重影响业主的利益进而影响该产业的市值。

2. 经济:经济因素将影响产业价值及该产业将对区域和毗邻的经济关系。不明朗时,买家很可能会延迟购屋,就像1997年经济危机而产业价值和价格都大幅下跌。

3. 社会:社会因素如影响家庭形成的因素(平均家庭规模、孩子数量及其他),流行趋势和文化机会,都对产业价值和价格有影响。

4. 政府:政府因素包括地方、州和中央政府决定的冲击。这些被誉为公共政策包括区域规划、建筑物法令、产业税、公共房屋及将影响空地发展潜能和用途的其他因素。

海外公司来马销售产业

由于发现本地中产阶级对投资海外产业的兴趣,许多国际公司最近来到大马销售他们的产业。

其中一个例子就是,国际公司会在吉隆坡的五星级酒店举办“投资讲座”,邀请有潜能的购屋者出席并向他们推销在英国的产业,还提供免费午餐和给予一些礼券。

改变土地用途产价大涨

该国际公司指出,他们在英国拥有一块地,而该地一旦获得地方政府批准重新规划,该地就可以用作发展。而该公司将地皮分成很多小块,并邀请出席者投资。

现以迈克为例,一家国际公司向他售卖一片小地的75%拥有权,而该公司将保留25%。

他说:“国际公司告诉我,英国地方政府一旦批准了改变该土地的用途,产业价值将大涨500到1000%。

“土地用途成功改变后,买家必须在20年后把手上拥有的土地权卖掉。他们也对我说,英国的产业有实际需求,且产业价格持续上升。

“国际公司还给我折扣,如果我当天即刻支付相等于土地投资价值8万6000令吉的10%,并在5天内支付其余90%金额,就可以获得相等于投资价值8万6000令吉10%的折扣。

“我拒绝了这个计划。”

海外投资产业与国内不同

这类投资以前就有了。

几年前,有一家英国公司来马销售靠近英国盖特威克机场(Gatwick)的土地。还说该机场将有扩张计划,而他们的土地需求会上涨,进而带动地价。

海外投资产业与国内投资不同。潜在投资者要注意早前所提的4个主要因素。

要在英国委任一个产业顾问和律师,以获得上述4个因素的资讯,因为英国法律监管影响该些因素。

我现在以吉兰丹为例,正如该州规定,不是吉兰丹出生的人,不能在吉兰丹购买或拥有有地产业。

如果我拥有哥打峇鲁的土地,并将土地细分,并去英国售卖该些土地。我还告诉在英国的投资者,他们可以在吉兰丹拥有产业。

假设该些投资者相信了我的话,并买下我销售的股权。当他们来到吉兰丹,却被告知他们无法拥有该些产业。将发生什么事呢?

在英国,是否有类似的法律阻止非英国人购买和拥有有地产业呢?

需咨询产业顾问和律师

要获得正确的答案,投资者需要询问产业顾问和律师,而在英国这种服务非常昂贵。而一般的大马中产阶级,资源有限,恐无法负担这类服务。

若英国有像吉兰丹的例子,大马投资者事后才发现自己无法拥有已经购买的相关土地的权利,他的投资怎么办?

这时,这个大马中产阶级有能力委任律师来对付卖了土地权给他的公司吗?

有潜质的购屋者需知道,尽管这些投资计划看似回酬高,但产业市场是国家经济的一部分。一些经济学家的报告指出,英国经济正趋向衰退。也有报告指英国的产业价格上涨较工资快,导致英国产业无法负担。

当英国经济陷入衰退,产业市场也会跟随。

别被免费午餐和礼券诱惑

此外,产业投资是严肃且涉及大笔金额。

如果你可以在英国、澳洲、加拿大或美国等国家,买得起数十万或甚至百万令吉的产业,别被这些免费午餐和礼券所诱惑。

基于上述所提的因素,我不建议中产阶级向这些国际公司购买部分土地拥有权。

若投资者要在英国、澳洲、加拿大、美国或其他国家购买产业,我建议亲自前往该些国家视察,并寻找当地产业顾问和律师的专业帮助和意见。

显然,要获得该些专业服务非常昂贵,因此欲在英国、澳洲、加拿大、美国或其他国家购买产业的大马中产阶级投资者,若无法负担专业服务,则建议不要涉及这类投资。

张仰荣博士, 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com
意见 |屋理絮闹
张仰荣博士, 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com
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名家专栏

“金金”计较的散户会成功/麦传球

笔者曾在两家公司担任过产品开发人员。过去开发的产品大部分是通过在线和间接的市场需求分析得出的。许多公司都失败了,因为他们推出了人们不需要的产品。

因此,作为一名专栏作家,我也是一名开发人员。我也需要知道读者到底想学习什么以及有什么紧迫的问题来开发我的文章。这样我才能在主编礼貌地要求我退休之前,继续贡献有价值的内容(一笑)

因此,下面的文章实际上是来自一位拥有 10 多年交易经验学生的问题。

为什么交易者往往会过早平仓赚取微小利润,但却拒绝止损?

1. 害怕失去利润

●很多初学交易者对市场持谨慎态度,尤其是交易股票和衍生品时。一旦看到账户出现盈利(无论金额多小),他们会因为害怕利润回吐而过早平仓。这种行为源于对交易信心不足,他们认为即使赚得少,总比亏损好。

如何克服:

●设置止盈目标和追踪止损: 使用平台上的工具(如追踪止损),让利润尽可能延续,同时锁定已获得的收益。

●提高交易技巧和能力。事实上,增强交易和投资技能信心的最可靠、最有效的方法是通过向经验丰富、技术精湛的教练学习来提高交易和投资技能。

2. 缺乏明确交易计划

●没有明确的交易计划或策略:许多交易者没有设定进出场价位,或者过于受市场噪音的影响, 因此会冲动交易。

●FOMO(害怕错过)。这种心态在本地很普遍,尤其是在社交媒体、Telegram 群组或投资论坛中被放大。

如何克服:

●制定计划: 每笔交易需设置明确的止盈目标和止损点。

●交易日志: 使用 Trade Wizard 中的投资组合工具记录和优化策略。

3. 厌恶亏损

●厌恶亏损是人类的普遍心理偏差。金融亏损往往被认为是失败的象征。许多交易者持有亏损头寸是为了避免承认失败,即使这种行为会加重损失。

如何克服:

●重新定义亏损: 交易和投资是一项严肃而真实的业务,因此肯定会有运营成本。因此我们要时刻做好止损的准备,小损失就应该被视为运营成本。损也可以被视为交易学习的一部分,因此它也可以被视为学费。

●自动止损:设置自动止损订单。

4. 缺乏风险管理知识

●初学交易者往往对风险管理缺乏系统认知,也因此可能喜欢投机性资产,不了解杠杆和仓位管理的重要性。

如何克服:

●仓位管理: 每笔交易仅冒险总资本的 1%-2%。例如,1万令吉的资本,每次只冒险100至200令吉。

●杠杆意识: 避免在股票或期货市场中过度杠杆交易,了解交易逆向时的潜在损失。

5. 情绪化交易

●情绪化交易通常由几次小胜后的过度自信或亏损后的挫败感引发。这种行为会因市场波动和政治驱动型事件(如选举、政府政策变化)而加剧。

如何克服:

●情绪脱离: 采用结构化交易方式,例如波段交易,提前设定进出场点。

●模拟交易: 在 Trade Wizard 或经纪商提供的模拟账户上练习情绪控制。

6. 缺乏概率思维

●很多交易者认为每笔交易都应该盈利,尤其是受交易群体成功故事的影响。他们不了解即使是经验丰富的交易者,也会时不时的输钱。(重要的是大赢小输)

如何克服:

●专注于风险回报比: 选择回报至少为风险的 2-3 倍的交易。例如,冒10仙的损失来赚30仙。

7. 社会和文化影响

●家庭和社交圈经常分享投资建议。初学者可能因看到朋友在投机市场(如加密货币和外汇)中快速获利而感到压力,盲目跟随。

如何克服:

●避免从众心理: 使用回溯测试的交易和投资策略和跟随有研究支撑的交易想法,而不是盲目模仿他人。

●独立分析: 使用 Bursa Marketplace 或 Trade Wizard 等工具验证交易想法。

黄金和财富

对于很多人来说“黄金”是什么?

1.钱   2.时间    3. 健康

所以,如果“黄金”是上述之一的话,请你认真对待其中任何一项,认真对待交易和投资。

那么你就不会总是希望用运气来交易和投资。

相反的,你将通过投入金钱、时间和精力来认真学习和掌握交易和投资的技巧,最终成功。否则,你不仅浪费了金钱和时间,并且在不知不觉中损害了你的健康。

然而,许多投资者仍然专注于错误的事情,除了上述他们应该关心的三个方面之外,他们试图节省对知识的投资。

尽管如此,希望读完这篇文章后,你能够减少不良的交易习惯或薄弱的交易心理。不再过早平仓赚取微小利润,但却拒绝止损。

你能将此作为 2025 年新年愿望吗?

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