地产

投资海外产业的风险/张仰荣博士

我在之前的文章分享了几个观点,接下来大马的住宅产业和商务产业供应过剩,预计在主要的城镇中心将看到这些产业价格下跌。



因此未来的产业市场前景不乐观。

面对本地产业前景下滑且黯淡,许多手头上还有余钱的大马中产阶级现在正在放眼到海外投资产业,比如英国、澳洲、加拿大和美国等。

但是,在外国投资产业安全吗?

当一个投资者决定要购买一个产业,无论是在大马或外国,他都应该自问一些问题,如下:

1. 产业的市值是多少?



2. 我支付的价格是否超过了该产业的市值?

3. 如果未来我想要卖出该产业时,是否能找到买家?

4. 可以较原本买入价位高的价格卖出吗? 产业在有用处、稀少、可转让和有实际需求时,就会有价值。

有4个主要因素将影响产业价值:

1. 实际环境:实际环境的具体因素包括地点、大小、形状、面向、土壤和其他等因素。这些具体因素将严重影响业主的利益进而影响该产业的市值。

2. 经济:经济因素将影响产业价值及该产业将对区域和毗邻的经济关系。不明朗时,买家很可能会延迟购屋,就像1997年经济危机而产业价值和价格都大幅下跌。

3. 社会:社会因素如影响家庭形成的因素(平均家庭规模、孩子数量及其他),流行趋势和文化机会,都对产业价值和价格有影响。

4. 政府:政府因素包括地方、州和中央政府决定的冲击。这些被誉为公共政策包括区域规划、建筑物法令、产业税、公共房屋及将影响空地发展潜能和用途的其他因素。

海外公司来马销售产业

由于发现本地中产阶级对投资海外产业的兴趣,许多国际公司最近来到大马销售他们的产业。

其中一个例子就是,国际公司会在吉隆坡的五星级酒店举办“投资讲座”,邀请有潜能的购屋者出席并向他们推销在英国的产业,还提供免费午餐和给予一些礼券。

改变土地用途产价大涨

该国际公司指出,他们在英国拥有一块地,而该地一旦获得地方政府批准重新规划,该地就可以用作发展。而该公司将地皮分成很多小块,并邀请出席者投资。

现以迈克为例,一家国际公司向他售卖一片小地的75%拥有权,而该公司将保留25%。

他说:“国际公司告诉我,英国地方政府一旦批准了改变该土地的用途,产业价值将大涨500到1000%。

“土地用途成功改变后,买家必须在20年后把手上拥有的土地权卖掉。他们也对我说,英国的产业有实际需求,且产业价格持续上升。

“国际公司还给我折扣,如果我当天即刻支付相等于土地投资价值8万6000令吉的10%,并在5天内支付其余90%金额,就可以获得相等于投资价值8万6000令吉10%的折扣。

“我拒绝了这个计划。”

海外投资产业与国内不同

这类投资以前就有了。

几年前,有一家英国公司来马销售靠近英国盖特威克机场(Gatwick)的土地。还说该机场将有扩张计划,而他们的土地需求会上涨,进而带动地价。

海外投资产业与国内投资不同。潜在投资者要注意早前所提的4个主要因素。

要在英国委任一个产业顾问和律师,以获得上述4个因素的资讯,因为英国法律监管影响该些因素。

我现在以吉兰丹为例,正如该州规定,不是吉兰丹出生的人,不能在吉兰丹购买或拥有有地产业。

如果我拥有哥打峇鲁的土地,并将土地细分,并去英国售卖该些土地。我还告诉在英国的投资者,他们可以在吉兰丹拥有产业。

假设该些投资者相信了我的话,并买下我销售的股权。当他们来到吉兰丹,却被告知他们无法拥有该些产业。将发生什么事呢?

在英国,是否有类似的法律阻止非英国人购买和拥有有地产业呢?

需咨询产业顾问和律师

要获得正确的答案,投资者需要询问产业顾问和律师,而在英国这种服务非常昂贵。而一般的大马中产阶级,资源有限,恐无法负担这类服务。

若英国有像吉兰丹的例子,大马投资者事后才发现自己无法拥有已经购买的相关土地的权利,他的投资怎么办?

这时,这个大马中产阶级有能力委任律师来对付卖了土地权给他的公司吗?

有潜质的购屋者需知道,尽管这些投资计划看似回酬高,但产业市场是国家经济的一部分。一些经济学家的报告指出,英国经济正趋向衰退。也有报告指英国的产业价格上涨较工资快,导致英国产业无法负担。

当英国经济陷入衰退,产业市场也会跟随。

别被免费午餐和礼券诱惑

此外,产业投资是严肃且涉及大笔金额。

如果你可以在英国、澳洲、加拿大或美国等国家,买得起数十万或甚至百万令吉的产业,别被这些免费午餐和礼券所诱惑。

基于上述所提的因素,我不建议中产阶级向这些国际公司购买部分土地拥有权。

若投资者要在英国、澳洲、加拿大、美国或其他国家购买产业,我建议亲自前往该些国家视察,并寻找当地产业顾问和律师的专业帮助和意见。

显然,要获得该些专业服务非常昂贵,因此欲在英国、澳洲、加拿大、美国或其他国家购买产业的大马中产阶级投资者,若无法负担专业服务,则建议不要涉及这类投资。

张仰荣博士, 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com
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马六甲

颜天禄:营造良好环境 带路合作落实现代化

(马六甲13日讯)马来西亚中国公共关系协会副会长拿督颜天禄表示,共建“一带一路”倡议为发展中国家加强基础设施建设、促进贸易和投资便利化,从而实现现代化提供了广阔的合作空间。

他指出,现代化是人类文明发展与进步的标志,也是世界各国的孜孜不倦的共同追求,而共建“一带一路”倡议为发展中国家实现现代化营造良好的发展环境,并以和平合作、开放包容、互学互鉴、互利共赢的丝路精神,寻求各方利益交汇点和合作最大公约数,从而推动了开放型世界经济及全球经济包容性增长的建设进程。

他是日前接见中国丝路基金有限责任公司总法律顾问曹晖及其访问团,并进行会谈时,这么表示。

推动双边交流合作

此外,马来西亚-中国总商会马六甲分会会长李传财也说,丝路基金作为共建“一带一路”倡议的重要组成部分,致力于通过资本、技术和管理的支持,促进区域经济的共同发展,因此希望该会与丝路基金在现代化基础设施、绿色经济、智慧城市等领域推动双边交流合作。

另外,曹晖则指出,丝路基金今年正值成立10周年,而其重点致力于为“一带一路”框架内的经贸合作和双边多边互联互通提供融资支持,促进中国与“一带一路”沿线国家和地区实现共同发展与繁荣,因此愿同大马不断增进沟通交流,并在基础设施、资源开发、产业合作等领域加强务实合作。

在场者包括马来西亚-中国总商会马六甲分会会务顾问拿督陈展鹏、拿督林国安、署理会长拿督陈美农、副会长李忠霖、财政李杰尔、商务主任拿督刘金裕、PB Realty有限公司董事经理拿督斯里傅玉诚、权威利有限公司董事长拿督房德泰、顶峰车业有限公司董事经理梁金福、中国丝路基金有限责任公司投资三部主管龚建、风险管理部高级经理刘冠南、法律部法律顾问杜阳、投资四部高级经理蒋佳留等。

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