由于拍卖房的价格远低于市场价15%至20%，当房价低迷的时候，很多人都想从拍卖市场中碰碰运气，不少幸运者只花了几万欧元就买下了一套100平米的公寓。如今，欧洲政府相关政策也鼓励人们购买拍卖房，让不少门外汉悄悄做起了拍卖房中介生意，抢购拍卖房产成为了一种新潮流。

拍卖公司近年来发现，越来越多的卖家选择将他们的房产交付拍卖，而且更多的住宅物业跳过了传统的销售方式，直接进行拍卖。

欧洲市有很多房产都被法院在查办案件的过程中就被推出市场拍卖，也有不少房产是债权人，在申请司法程序后委托法院进行拍卖，在价格上降低要求，房产价格吸睛。

必须现金交易 

拍卖的必须现金交易，此优势成为了不少卖者的首选。反之，拍卖意味着房产存在问题，丧失抵押品赎回权或销售遇冷的住宅物业才会交付拍卖这种“想法”逐渐被打破。

换句话说，在拍卖市场上的房产，未必是“问题产业”。

物业未挂牌有优势

根据记录，拍卖师成功将一处坐落于佛罗里达州麦尔兹堡的河滨豪宅——价值470万美元（约1928万令吉）卖出去，成交价还打破了全县的最高售价纪录。

其实，物业从未在市场上挂牌出售，卖家刚准备将其转手，在这种情形下通过拍卖达成交易，占有最大的优势的。

经纪人发现，有大约5%的房产首次通过拍卖场和就成功出售；精明的卖家擅长于拍卖公司合作，了解到拍卖意味着确定性和和快速成交，省却繁文缛节。

法院拍卖房虽然价格便宜，但是购房手续十分繁琐，而且还需有极大的耐心“等待”入住，过程很熬人。

拍卖是不错选择

很多人认为，业主选择拍卖房产是急于套现另作投资，不愿流动资金被劳套，买主可以凭此买到便宜产业。

对于有急迫需求或者单纯想要转售的卖家而言，拍卖是一个不错的选择。

普遍上拍卖会破坏原有的市场，会将它视为最后的选择，然而，在实际的情况下，在任何一个市场，拍卖都是一个强有力的策略。

拍卖的力量

业主寻求房产拍卖的一大原因在于，有些物业难以分门别类，这就对准确定价造成困难。一处真正独特的住宅不太可能找到用于比较的同类物业，因此也无法对其定价起到参考作用。

房屋界专才透露，如果卖方持有一处与众不同的物业，或者该物业的潜在买家十分有限，那么就应考虑拍卖这一方式。

拍卖过程可以通过营销策略扩大潜在买家群体，向世界各地的客户传递信息，并且为房产销售制造紧迫感。

权威房地产代理公司经纪人说，一旦营销信息提及拍卖字样，它将为物业带来更多的关注，制造更大的潜在买家，增加曝光率，还可以提高价钱。

何时拍卖最适合？ 

当一间产业贴上“待售”标签太久，自然会引起反效果，因此，待售物业在市场上“漂浮”的天数，可能成为卖家是否选择拍卖的首要衡量标准。

有人说，挂牌天数就像阳光中的紫外线，暴露在外面的时间越长，越容易被灼伤，会对业主造成不利，如果选择拍卖方式出击， 随时能够为房产销售制造紧迫感，并将营销信息传递给新的潜在买家。

一些独一无二的高端豪宅，由于买家群体不多，用拍卖方式运行可能会带来预想不到的效果。专家表示，这些独特房产从一开始就难以定价，无法找到具有可比性的销售价格和其他相关信息，这类物业的销售周期更长，拍卖是一个利器，业主需要打破常规，换另一种方式出售该物业。

待售物业的挂牌天数因市场而异，每个城市或村镇都有所不同。据美国房地产商协会资料显示，在2018年6月，全美待售物业的挂牌天数中位数为54天，较去年同期缩短了6天，与今年5月相比减少一天，这是一个趋向乐观的走势。

卖方买方各有坚持 

有时候，拍卖的价钱也未必能让潜在买家信服，卖方与买方各有坚持，卖方可能对他们的产业抱有较高的期望，但未必是买家所欣赏的，达不到双赢。

在传统的销售模式中，只要挂牌时间变长，都有可能面临降价的压力，这也是卖方不愿意看到的结果。

另一方面，如果一处物业获得广泛关注，传统的销售模式可能无法为卖方争取到足够高的出价。通过拍卖的方式，所有买家相当于同时参与到交易中，而且能够公平竞争，然而，在特别的情况下，当一处物业引起买家极大兴趣时，要想以最高价值出售就困难重重，因为房地产经纪人倾向于提前出价，而那些愿意给出更高价钱的潜在买家可能没有机会参与报价。

在一个正常的市场中，房产挂牌后便能很快售出，有时候潜在买家甚至没有实地看房，就完成交易。

传统与拍卖各有特点

卖方会选择拍卖的另一个原因是，其正面临一个投资机会并且急需现金，但大部分资金被房产套牢，这种情况下对买家有利，有“压制”对方价格的条件。

专家认为，当卖家希望快速回笼资金的时候，就是买家下手的最佳时机。

尽管越来越多的公司进入拍卖行业，在美国，仍然不是首选方式。相比之下，在欧洲及澳洲等国，拍卖早已成为房产销售的优先选择。

相较于一些推崇传统销售方式的经纪人，他们会提醒卖方警惕无法为客户提供营销蓝图和具体调查资料的拍卖公司。

传统销售方式或拍卖市场各有优势，各有千秋及优势，胥视买家及卖家的需求及眼光。

购买后的最纠结问题

有不少噩梦困扰着购买拍卖房的人们，当中最纠结的问题就是到了拍卖房，那边打开门却发现房子里还住着人，因为里面住的是其他房客，且持有租房合同。那么房客有权利继续住在这套房子中直到租房合同规定的到期之日再搬走，如果房客的合同时间超过9年，也要等到9年后才能申请强制请走之举。

另外一种特别的情况是，如果房客未成年，法庭就会放缓执行的程序，最极端的情况是要等到对方满18周岁才可强行要求其搬离。

此外，很多买者在购买拍卖房之前已“学乖”，详细了解这房产的物业费和电气费，是否还有涉及其他民事纠纷问题，以免影响到日后入住时的生活。

业主不想面对买主 

在很多时候，买房通常都处于被动的位置。一些处于被拍卖中的业主通常不想面对买主，场面尴尬，实地看屋面对阻力，因此，购屋者经常会委托一位自己信任的公证人员或会计师，从头至尾协助办理一系列的购房手续。

现在法院为保护购买者的权益，一般都会在拍卖信息上注明房子里面是否还住有房客及其具体情况等等。

优势又是什么？

由于司法部门通常是在执行司法程序的时候对房产进行拍卖，因此只要能顺利执行司法程序并合理偿还债务即可，所以拍卖房的价格可以低于市场价15%或20%出售，但这种情况通常适合有能力一次性付清房款的潜在购买者。

一般欧洲国家的房屋政策对购买法院拍卖房给予一定的优惠，通常人们在一般的房产交易时需缴纳的登记税，但如果买的是拍卖房，则需要数百欧元的固定税额。

拍卖能够给予卖方一定的保障，由于拍卖将跟随既定的程序，几乎没有任何情况会妨碍交易的进行，大多数拍卖将在30天到60天内完成，而且通常以现金结算。

5年内不能出售

不过在欧洲的前提条件是所买的拍卖房是首套房产，且5年之内不会出售，否则一旦违反条件，购买者将支付相当于房价30%的罚金。

如果买家在购买后无法遵守5年之内不再出售这套房产的规定，须提前去税务部门解释，这样只需根据相关规定支付少量罚金。

如今法院拍卖房也可申请银行贷款，在准备参与购买法院拍卖房前，买方一定要了解清楚哪些银行可为拍卖房提供贷款业务，并且还需了解这些银行是否被法庭所认同。

鉴于银行审批贷款申请通常需要1个月的时间，买家都谨慎对照银行贷款的时间和法院拍卖日程，以防发生冲突而造成购买失败。贷款通过且拍卖成功，法院便会宣布房产的所有权转移至新的业主名下。

报道：李晓婷

报道：李晓婷

报道：李晓婷