本报之前报道，今年以来，被法拍的房地产每月增加，而且增幅扩大；数据也显示，底价比市价低的法拍房子有增加的趋势。

新闻引来大众关注，许多人对去拍卖会淘宝更是蠢蠢欲动。

但业界提醒，拍卖会上可能有不少“鲨鱼”出没，投资者不得不防。且一起听听他们授招，如何避开“鲨鱼”的猎杀。

武装自己免被吞噬
拍卖会寻宝慎防“鲨鱼”

房地产行情淡静，前景迷茫，令拍卖市场最近渐渐热起来。

更多人想去拍卖会淘宝，期待可买到超值的好楼盘自住或投资。

然而，拍卖市场不像到一般房地产展销会或到发展商的销售廊，精选心水单位那样简单。

除了既定的程序，还有就是大家不得不妨的“鲨鱼”出没，必须步步为营，懂进退，免被“吞噬”。

大多国人对拍卖市场仍然感到陌生，竞投房地产，在我国毕竟不及欧美和澳洲等普及。

须先做好功课 

但最近拍卖的房产渐渐增加，楼价却未见显著下调，反之一些拍卖房产的底价却比市价低，不少购屋者或投资者，开始往拍卖会攒，希望可以从中淘到宝。

根据AuctionGuru.Com.My的统计，今年以来，拍卖房地产每个月都在上扬，而第三季的拍卖市场更是价量齐升。

网站创办人兼执行董事谢廉义指出，一些被拍卖的房产，甚至底价甚至比市价低。

但是，想在拍卖会上淘宝或寻宝，亿达法务办事处陈佐彬律师提醒大家必须先做好功课，包括房产行情走势、竞投程序和手续等等。

“不懂的人，到了现场可能真不晓得该做什么。”

给买家喝茶钱

另外，拍卖师提醒大家必须先“武装”自己，因为传统拍卖会上，常会出现不法集团（俗称“鲨鱼”）觅食，一个不小心可能被“吞噬”。

他们有的会向真正买家要求“喝茶钱”，以便退出竞投；若拿不到好处，这些人可能会在拍卖会不断出价，来抬高成交价。

有的“鲨鱼”充当别人的代理，在拍卖会上，私下付钱给真正想投得房产的买家，要求对方退出。

有时，这些“鲨鱼”也会当起代理人来，也就是受人委托出价竞投某房产，而你又对有关单位有兴趣，这些不法分子就会设法滋扰你，可能是给你“买路钱”，甚至是威吓你。

“鲨鱼”如何捕猎？

1.“鲨鱼”由数人组成，金睛火眼寻找目标。

2. 以5人一组为例，4名同党伪装竞投者，而且会附上银行汇票以便参与竞投，并向目标打探消息。

3. 其中一人（一般是领袖）会设法靠近目标，并放风声称知道有4名竞投者正在虎视眈眈对方有意竞投的房产。

4. 探听目标是否志在必得，若是，就会暗示对方支付一点“佣金”给另4名竞投者，以便目标可顺利投得属意的房产单位。

孙子龙提醒

竞投全程封口保密

槟城拍卖师协会主席孙子龙受访时说，拍卖会追崇的是价高者得的精神，因此竞价是必然的。

“竞投者进场后，从现场有多少人都对有关被拍卖的房地产有兴趣，就知道有关房产有多抢手，于是就能清楚和调整心中的投标价码。”

他认同，任何一个拍卖会都有鲨鱼的存在，准备投标的投资者必须提防。

他提醒竞投者应该打从注册时，就必须全程保密。

而在拍卖会现场，要避免被“鲨鱼”吞噬，最好就是封口。

“不向陌生人透露自己属意的单位，更不能泄露自己会出的价码。”

第三季价量齐创新高

AuctionGuru.Com.My的数据显示，今年第三季共有6827项房地产被拍卖，总值27亿令吉，写下今年新高。

这个拍卖总值，比首季上升35%，相对第二季上扬12.5%。

若以数量计算，第三季的拍卖房产比第一季增加了765项或12.6%；对比第二季则增加553项或8.8%。

当中，最高的依序是雪隆、柔佛和槟城。

谢廉义指出，拍卖市场“超值”的楼盘越来越多。

静候好盘趁低吸纳

“一般来说，被拍卖的房产每一次拍不出后，在下一轮的拍卖通常都会降价求售，当然，业主也可能选择不连拍，等待价格回扬时才再推出拍卖市场。

他更预见，接下来，拍卖的房产和超值的拍卖房产，只会进一步增加：“现金流丰厚的投资者，可静候好盘趁低吸纳。”

拍卖师不得泄漏竞投者身分

孙子龙受访时说，拍卖师除了不得泄漏竞投者的身分外，也必须在竞投注册完成后尽快举行拍卖会，以减低竞投者被鲨鱼盯中的几率。

“另一种特殊情况是，如果竞投者有10人，竞投过程中只有一人举牌，显而易见这是不寻常的，这时拍卖师可行使权力，取消有关拍卖。”

同时，拍卖师也可将另外9名已注册，但在现场又未曾竞投的人列入黑名单。

“至于禁止他们涉足竞投一段时间，但多久，胥视情况而定。”

坐牢罚款难阻吓

立法杜绝鲨鱼无定案

很多人听过不少觅食的“鲨鱼”，以集团式操作，在拍卖会上连成一线、左右夹攻，然后敲诈竞投者的故事。

政府对这些当然也了若指掌，同时并没有坐视不理。

大马竞投者协会（Malaysia Bidders Assoc）不久前要求大马竞争委员会（MyCC）更改拍卖程序和援引2010年竞争法令对付这些“鲨鱼”，但如泥牛入海。

反贪会后来也介入，但坐牢5年或罚款2万令吉，看来起不了多大的阻吓作用。

但是，如何杜绝“鲨鱼”，不少国家都还处于探讨阶段，包括如何立法杜绝“鲨鱼”，只是至今似乎尚未有定案。

迈向电子化杜绝鲨鱼

政府为了杜绝这些俗称“鲨鱼”的不法分子，所以想出实行电子拍卖。

政府在年初时宣布，配合电子法庭的进程，会在7月落实电子拍卖（e-auction），往后，包括房地产，也会通过网上完成。

意即往后不管你身在何处，都可竞投不同地点的房产。

拍卖师忧打破饭碗

这项建议却遭到吉隆坡、雪兰莪、柔佛、马六甲、森美兰、霹雳、彭亨、槟城、吉打和吉兰丹拍卖师的强烈反对，担心电子拍卖时代来临，会打破他们的饭碗。

首席大法官敦阿里芬认为，这项新措施可让竞投过程更透明、公平和公正，同时也让更多的人可以不受地理位置影响参与竞投。

网速慢问题待克服

普罗大众欢迎这项措施，因为网上进行的即时竞投，可杜绝不非集团（俗称鲨鱼）干扰拍卖过程，且更方便公众参与。

针对电子拍卖的课题，本报访问拍卖官和律师提出看法，大家都觉得，我国要落实电子拍卖，除了执行上的技术问题，最大障碍可能是网速问题。

不管大家是担心多过欢迎，电子拍卖房产的建议在年初重提后，当局至今未宣布更多详情。

拍卖概念始于400年前

举牌竞标价高者得

始于18世纪的拍卖概念，存在超过400年，具有独特的竞投文化和精神。

我国平均每月有2000件物品拍卖，而法庭拍卖的只占30至40%，其余的都在拍卖行或土地局进行。

通过法庭拍卖的物品，包括房地产，一般会在1或2周前登报公告天下，并在法庭布告栏上公布详情，到场的竞投者再针对自己的心头好举牌出价，价高者得。

电子投标不普遍

房地产拍卖，拍卖师将根据出席者和产业的底价（reserve price），再来制定每次叫价的差距。

包括英美中港新许多发达国家或地区在内，仍然沿用古老的拍卖方式，电子投标并不普遍，全球迄今也只有数个国家实施。

人人可索取资料

拍卖会是公开的，拍卖资料都不是机密，人人都有权知道和索取，即使银行也没有不给或不提供的理由。

对拍卖会产生误解的，大多事前功课做不好，不谙拍卖程序和概况，因此才会在问题出现时显得手足无措。

谢廉义指出，在场的拍卖师除了执行拍卖过程，也有义务向竞投者讲解拍卖资料。

拍卖会是由拍卖师轮流主持，每个受委的拍卖师都会获得津贴，如果想“增加收入”，胥视拍卖成功的宗数而赚取“成功费”（successful fee）。

基于全国共有2000多名拍卖师，但拍卖会不多，甚至可说是僧多粥少。

亿达法务办事处陈佐彬律师：争取高价保障双方权益

电子拍卖是好事，不受空间（竞投人或地区）限制。

除了吸引更多人参与，拍卖的物品可能争取到更高价钱，只有这样才做到保障银行和业主的权益，对各造来说才算公平。

但是，我国各地的网速不一，可能不稳定，如果无法克服这个问题，就不能做到公平竞投。

落实前，政府理应四处宣传，主办公众觉醒运动，如果仓促实行美中不足。

希望更多人参与，首先必须确保，人人都懂得这个游戏的规则。

AuctionGuru.Com.My创办人谢廉：电子拍卖欠紧张刺激

拍卖会现场可看到人人举牌出价竞投，热闹和紧张许多，拍卖师拍板定案的那一刻尤其刺激。拍卖现场这种独有的竞投气氛，一旦转到网上去，就大大不同了。

既然政府箭在弦上，那么拍卖师应该摊开双手欣然接受这个事实。 站在好的方面来看，这个决定是好的，再说这个概念早在两年前就已提出，只是时机未成熟。

但现在也没有再听到电子拍卖房产的最新进展了。

槟城拍卖师协会主席孙子龙：市场未准备好

市场可能还没准备好接受这类新事物（电子拍卖房产），而且许多人不熟悉电脑，如何参与网上拍卖？

大马多媒体通讯委员会（MCMC）2014年的数据显示，33.4%或超过1000万国人不会用电脑，对这些人来说，电子拍卖是不公平的。

建议双平台拍卖

建议政府仿效国家银行采取双平台拍卖系统（dual bidding system），在法庭进行拍卖的同时，也允许无法到场的人上网竞投。

这形式在国外很受欢迎，我也曾为国行主持过两次的双平台拍卖（拍卖古币与钞票），过程顺利。

 

现场拍卖存弊病

一般的房产拍卖，都是通过拍卖行或是在法庭进行。

但是，业界和律师都认为，公众从获取资料到拍卖完成整个过程，可说是存有许多不足之处；电子拍卖可能解决部分问题，但网上竞投却又存在障碍。

1.获取资料

陈佐彬受访时说，公众是否获得所有拍卖消息和资料，是拍卖维持公正公平精神的第一道阻碍。

“我真的怀疑有多少人会在报章或法庭布告栏上，获得有关拍卖的消息。”

他认为，光是在法庭布告栏上或在报章刊登公告，很难照顾到各阶层，毕竟采用的管道未必有效地传达消息和资讯。

2.时空限制

另外，陈佐彬也提到时空的限制：“拍卖会都是定时定点举行，有兴趣的人必须在指定时间现身在拍卖现场，才能参与。”

而且，一般上拍卖现场都是依据有关房地产所在地，例如吉隆坡的房产大多会在吉隆坡拍卖，如此一来，住在外州的人若有兴趣，就须从外州赶来出席拍卖会。

3.场地拥挤

拍卖会有时在法庭举行，有时在酒店或是拍卖师的办公室举行。

陈佐彬说，现场的空间可能很狭窄，若是出席的人太多，可能迟来者无门而入，白跑一趟。

4.受人影响

羊群效应是很正常的心态，当你看到别人一直在出价时，而你又对有关房产有兴趣，就会很自然的互相竞争。

谢廉义说，出价本来就是拍卖的精神，但是，在拍卖会上热腾腾的氛围下，很多人往往急着追出价，忘了估计有关房产的实际估值，最终得标者可能出价比当下的市价更高。

5.鲨鱼觅食

孙子龙表示，刚刚上面提到的“鲨鱼”，其实真的很多，也常在各大小拍卖会出没。

没经验的竞投者，最好先出席一两场拍卖会感受一下气氛或熟悉运作，待真要上场竞投时，才能一击即中或全身而退。