全国房地产市场去年趋缓，柔州，特别是依斯干达特区的房屋交易量缓慢。

根据地产顾问公司莱坊（Knight Frank）报告指出，更多发展商转向有地房产，柔州房地产前景持续充满挑战，发展商需推出创新和吸引人的房产项目，以推升市场买气。 

根据数据显示，柔州首季度房产表现不俗，需求量仍保持，业界人士看好下半年，房市将逐步回弹。 

部分屋业发展商也开始下调房产的推介规模和销售目标，以进一步巩固短中期的展望。 

50万元以下房产最受欢迎柔改建小房子

自2014年政府推行种种打房措施，柔州房产市场趋静下来，进入2016火猴年，州内房产市场预料保持微温增长。

银行收紧房贷，批准率大跌，令高价房产买气受到打击。 

今年比过去几年不同的是，新山开始看到售价50万令吉以下的房产，说明了发展商也在调整步调。

2016年首季已结束，市场明显感受房市行情较淡静及不明朗。 

今年至今，市场尽是保持观望的首购族，许多发展商眼见面前的困境，纷纷调整策略，改建较小的单位以拉低单位售价。 

对此，业内人士认为，发展商必须视市场需求来调整，深谙市场的发展商了解到目前人们需要的并非高端住宅，要懂得应变，推出更贴切市场脉动的新应对策略。 

公寓销售表现欠佳——产业顾问公司Rahim&Co柔州董事吕茳禾

产业顾问公司Rahim&Co柔州董事吕茳禾认为，在消费人信心进入观察期之际，若推介高档房屋计划，将面对一大挑战，因为高昂的屋价使首次置业者难以负担。 

“今年新山有不少发展商推出售价介于40万至60万令吉的双层排屋，以迎合市场的需求。” 

吕茳禾说，整体来看，新山近年来兴建的许多公寓预计今年建好，在陆续交屋后，可以为市场探温。 

莱坊报告指出，尽管房屋发展计划不断增加，但房屋销售，特别是公寓销售却在去年开始下滑，表现欠佳。 

这也导致发展商在推介新房屋计划时更加谨慎，大量新公寓单位涌入市场，业界人士形容庞大数量是前所未有的，相信市场需要一段时间消化。 

行情差恐现抛售潮

吕茳禾指出，一些发展商之前保留土著单位，以为公寓建好后市价更高，但现在行情不好，他担心之后会出现抛售潮。

他说，购屋者（投资或自用）必须以雪亮的眼睛，在众多选择中作出有利的判断与选择。 

吕茳禾说，州内房产市场在第一季度比较淡静，很多人都还在观望，下半年会不会回升则见仁见智，因为目前经济不见好转，市场也缺乏重大宣布或利好消息。 

他认为，许多发展商几乎在每一年的下半年推出不同的行销策略以吸引买家。 

“若你问我房产市场在下半年会不会好转，我们看到一些发展商今年新推的楼盘价格介于50万至70万令吉，这类房产在市场还是有需求的，因大部分是买来自住的。”

买来自住最好时机——新山和丽园有限公司董事经理拿督张润安

有地房产销售以50万令吉以下的排屋最受欢迎，业界人士认为，虽然目前是淡市，但若买来自住，现在是最好时机。 

新山和丽园有限公司董事经理拿督张润安指出，消费人观望致使房产交易放缓：“你不买，我不买，当大家都不买房子，发展商却继续兴建房屋，就出现供过于求的现象。” 

他认为，无论要买屋自住的本地人，或是来此置产的外国投资者，其实都是购买房产的最好时机。

“若手上有多余的资金，是时候进场；但若是打算今年买屋明年出售，则不受鼓励。”

隆新高铁助激励房市

另一个比较间接影响房市的因素，可能是2016年财政预算案并没有带来特别惊喜。

但是人们普遍期待及关注隆新高铁（HSR）和马新捷运系统（RTS）圈定的站点，有望催化经济发展，进而带动周边房产市场日益繁荣。 

嘉联集团高级销售经理林三兴认为，马新两地的交通连接若有改善，如隆新高铁计划和捷运系统等，将有助激励房市，尤其是公寓。

“预料到了2017年至2018年，公寓的市场交易料会恢复活跃，人们对市场有信心，进而有望带动产业市场。” 

投资房产要先知先觉

谈到房地产淡市，经济增长放缓肯定是原因之一，屋价的好坏与否更直接牵动了发展商的收益表现。

举例而言，在依斯干达特区的新山西北区Horizon Hills，原本市价90万至110万令吉的新高档住宅项目，屋价在今年3月已跌至70万令吉。 

吕茳禾认为，投资房产要先知先觉，房地产市场总是有起有落，在房价下跌的时候就是最好的进场时机。 

他深信，新加坡人还是会来新山置产，但他们会观望及谨慎物色心头好。

“邻国政府曾提醒依区房产或过剩，同时，新国银行严批贷款也是一大因素。” 

无论如何，吕茳禾认为，经济是主要影响房产的要素，人们对马币回升的看法不一。

“有的人认为经济不好时，房产会跌价，现在买房便宜，过后跌价怎么办？”

银行应灵活批准贷款——Dynasty View私人有限公司总执行长黄健光

Dynasty View私人有限公司总执行长黄健光受访时指出，御景园今年推出的双层排屋、半独立洋房的市场销售反应很好，几近售罄。 

他说，大部分买家都是买来自住的，不少是在新加坡工作的大马人，也有年龄介于25岁至35岁的年轻夫妻。 

黄健光也是马来西亚房地产发展商会柔州分会署理主席，他促请银行谨慎批准贷款，希望弹性处理，考虑让首购族贷款且顺利购屋。 

他说，有地房产销售以50万令吉以下的排屋最受欢迎。 

“不要想那么多，若要买来住或投资，这是最好的时机。” 

应准发展商承担利息——金山园发展商Gunung Impian发展私人有限公司总经理许木兴

买家申请不到房贷是拖累房屋需求的罪魁祸首，通货膨胀加上消费税的影响，也致使消费者购买力下跌，但是要买屋的人还是会买。 

金山园发展商Gunung Impian发展私人有限公司总经理许木兴指出，银行严批贷款，导致10人中会有5至6人被拒。

“发展商希望银行处理首购族的申请应更具有弹性，可灵活处理，或可考虑恢复发展商承担利息计划（DIBS）。” 

吕茳禾指出，国家银行在3月杪于新山举办一项汇报会，邀请本地发展商、房屋中介和估价师出席，而他有受邀出席，会上有不少人关切银行严批房贷问题。 

“国行关注的是避免购屋者无力摊还贷款，问题是现阶段银行紧缩贷款政策，导致市场上10个房贷申请者中，约有5个会被拒于门外。” 

今年房价料不跌

许木兴表示，数据显示，柔佛州的家庭数目超越住宅单位的供应数字。

“从数据可看到需求，肯定有人要买屋子，只是在于地点和价格的考量。” 

随着今年首季结束，他说，在调整步伐方面，谈及价格是敏感的，今年的房价估计不会跌，因为招标工程可看到竞标承包商未调低价钱。 

“我们推出有地双层排屋，高档保安围篱社区有100个单位，地点适中及四通八达，售价从64万8000令吉起，推介后的市场反应很好。” 他说，买家以本地人为主，特别是在新加坡工作的越堤族。 

明年房产料回弹 

明年房产料回弹

 ——嘉联集团高级销售经理林三兴按照房产价格循环周期，在每进入第10年周期时，房产价格都会跌至谷底，之后才会慢慢地往上攀升。 

嘉联集团高级销售经理林三兴认为，产业市场将经历10年洗礼的定律，如今经过约8年，业界人士多认为转机在明年，房产将逐步回弹。 

就柔州房产市场而言，2013年尾开始走下坡，2014和2015年也不好，希望经济能转好，预计下半年有所改善。 

他说，很多发展商已经拟定新对策及调整价格，好比嘉联集团早期在新山市区开发彩虹花园，面对90年代经济不好的时期，转向乌鲁地南区开发开屏山庄，缩小建筑面积及价格调低，市场反应很好。 

“发展商需要调整步伐，放慢脚步。目前新山一带的新楼盘以50万令吉以下的有地排屋，具有吸引力和市场需求。” 

他预计公司在今年年尾会推介50间或100间有地排屋，而目前许多发展商提供买家闭路摄像机、冷气、自动门和热水器等等，公寓单位则有连带附送家具，不少发展商这么做，以推高买气。 

——KGV国际地产顾问公司执行董事陈徽清
专注建可负担屋

——KGV国际地产顾问公司执行董事陈徽清房市保持淡静，新项目显著减少，同时可察觉到，一些屋业发展商静观其变或是改弦易辙，其中就有发展商转向推展价格较廉宜的可负担房屋。 

KGV国际地产顾问（马）有限公司执行董事陈徽清认为，依斯干达特区的发展商会专注兴建50万令吉或以下的可负担房屋，并锁定中等收入群。

“这些可负担房屋热点分别是甘拔士、淡杯、士姑来、地不老、士乃及古来。”

盼放宽政策调低发展非张润安则表示，房产市场要健全发展，发展商希望政府放宽房屋政策条例，体谅发展商所面对的挑战与难处。 

针对可负担房屋，他始终认为，政府应批准让发展商可自行销售可负担房屋。 

他说，现今屋价高涨，一些民众无法承担新屋价格，不过政府推介的可负担房屋能有所帮助，让更多人民有能力购买。 

此外，他说，银行收紧借贷条例政策也应调整，银根放松，以惠及更多中下阶层的人民。 

张润安亦认为，针对州政府规定土著固打房屋转为非土著单位时征收7.5%的税务，以保护土著利益的措施，应该取消。 

同时，他希望政府能够意识到房屋政策条例批准太多，目前所征收的发展费用约占屋业计划的3%至5%，应获调低至1%至2%最为理想。 

——大马房地产发展商会柔州分会主席何美霖
特区房产吸引外资
——大马房地产发展商会柔州分会主席何美霖

马来西亚房地产发展商会（REHDA）柔州分会主席何美霖表示，以今年首季来看，特区的房产需求一直都在，持续吸引外资的兴趣，特别是有地房产大受欢迎。

“除了在新加坡工作的大马人，特区也吸引新加坡退休人士来新山定居。” 

她说，随着设立教育城有多所国际学校，加上居住环境以绿化公园为主，提供优质房产及生活素质提升，加上不用再面对长堤拥堵，特区成为外国人长期定居的首选。” 

“依斯干达特区基础设施强化及延续的催化性项目与投资，例如备受瞩目的隆新高铁、马新捷运系统、快捷巴士计划及边佳兰石化发展等。”

她深信，这些都是推拉因素，对于特区的未来起着信心鼓舞的作用。

何美霖认为，目前的经济环境或许带给依斯干达特区的进展一些短期冲击，但不要让目前这些障碍阻止人们的主动决策，因为这些障碍将被该区许多固有的优势所化解。

公寓地点好必抢手

“例如其地理位置、提升的基础建设、不断增长的劳动力及持续性的投资。相信长期来说，这股逆风不会对依区带来影响。” 

她也说，服务式公寓只要地点好及设施完善，仍会受到购屋者青睐，因为有地房屋售价达100万令吉，但公寓仅售60万令吉，价格相对来得低。 

次阶段依区发展蓝图推动新山多元化房产

政府最近推介“第二阶段依斯干达特区综合发展大蓝图”（CDP II），何美霖指出，大蓝图会更着重相关的发展计划，包括确保国内或外国的投资项目或计划规划得更好。

“这些努力肯定能进一步发挥柔佛州的经济潜能，包括推动新山的多元化房产。” 

根据资料，依斯干达发展局在2015年第四季录得49亿4000万令吉的投资额，使得自2006年推展的依区，截至2015年12月31日止的累积投资额达1902亿9000令吉。 

依斯干达特区从2006年至2015年11月，已经吸引1879亿6000万令吉累积投资额，其中50%或933亿9000万令吉的投资额已到位及落实。 

何美霖认为，只要政府继续着重在改善基础设施、最新科技与财务实力等方面，提升依区成为国际房产区域，柔州前景依然是亮眼的。