武吉免登（Bukit Bintang）是吉隆坡主要的金融、商业和娱乐场所集中地；也是旅客必到之处。 

很多人将武吉免登看成是新加坡的乌节路、日本的银座和伦敦的牛津路。 

自1977年金河广场启用以来，武吉免登一路兴旺至今，这里的新楼盘身价越涨越高，数千令吉一平方尺的也有不少。 

但面对“无地可建”的局面，重建工程处处可见，武吉免登正迎来新一轮的改头换面，当这些更新颖的建筑物落成后，市容必再添新景象。 

虽说房市有放缓，但在武吉免登（Bukit Bintang）似乎丝毫看不出来，多项新的服务式公寓、甲级办公楼，以及全国注目的新捷运工程目前更是如火如荼。 

但是，如今的武吉免登，除了原本的武吉免登路（Jalan Bukit Bintang），已“扩展”至燕美路（Jalan Imbi）、苏丹依斯迈路（Jalan Sultan Ismail）和拉惹朱兰路（Jalan Raja Chulan），甚至是延伸到富都（Pudu）。 

新楼盘行情早就超越每平方尺1000令吉的价位，如今已来到3200令吉；但假如你有兴趣在昼夜都一样热闹和充满活力的武吉免登落户，并非没可能，旧楼每平方尺600令吉也就有交易。

武吉免登房市持续看旺

有柏威年（Pavilion）、升禧广场（Starhill Gallery）、Fahrenheit 88、乐天购物中心（Lot 10）、金河广场、刘蝶广场(Low Yat)和时代广场(Times Square)等商场护航，令武吉免登成为旅客必到之处。 

旅客带来的消费能力，概括了酒店住宅、购物、餐饮……，造就了武吉免登的各类房地产尤其旺盛。 

Oregeon房产顾问董事经理黄玟杰形容，政府早年将武吉免登定为商业区，就奠定了这里今时今日无法取代的地位。 

之后才出现太阳大厦和Sri Emas公寓，成为旅游景点后，慢慢的出现了更多的酒店（包括廉价酒店）和服务式公寓。 

是的，武吉免登除了购物商场多，酒店也多（廉价至5星级），服务式公寓和办公楼也多，售价和租金高居不下之余，增值更是亮眼。 

店铺价格每年增5%——威廉氏、达哈与王私人有限公司董事经理符儒仁

谈到产业价值，威廉氏、达哈与王私人有限公司（CBRE WTW）董事经理符儒仁针对武吉免登核心区评论说，从2005年到2010年间，店铺的价格暴涨了一倍或每年平均增长15%至20%。“不过，过去5年内，涨势已渐渐放缓，每年大概增长5%或更少。” 

但房产顾问公司亨利行（Henry Butcher）指出，新推的楼盘，尤其是服务式公寓价格却仍高居不下。

例如兴建中的Dorsett Residences公寓，每平方尺价格已突破2000令吉，估计建竣后，每平方尺叫价会达到2000至2300令吉。这项目单位面积介于652至1331平方尺，预计明年完工。 

地价不会大幅暴涨

符儒仁指出，不同类型的房产，会因位置、产业状况等条件，价位不同。

他说，武吉免登核心区多以店铺为主，价位受到位置是否面向大路、产业状况、年龄等影响，但近年交易活动相对低。

至于住宅产业如公寓的价格，因非常赖于地点，所以无法反映整个区的产业价格趋势。

他还说，武吉免登核心区相对成熟，产业价格已很高，实际上交易不多。

“因此预见，产业价格虽仍继续扬势，但主要跟随通胀走势，因店铺的发展潜能有限，地价不会大幅暴涨。” 

但符儒仁说，若出现一块面积大的土地可交易，价格无疑将大涨。 

公寓尺价最高3千——资深估价师张仰荣

资深估价师张仰荣分析，武吉免登公寓尺价最低也要1000令吉以上，最高可达3000令吉。 

在他看来，位于星光大道一带的高级公寓，每平方尺要价3000令吉不足为奇。 

“而同善医院一带看来也要每平方尺2000令吉，再远一些或有问题的产业，也要1000令吉或以上。” 

不久前，柏威年旁边的一块空地创下全国最贵地皮价格，一平方尺7200令吉的纪录，目前动工中的Pavilion Suites，每平方尺定价3200令吉起，是全国最贵的公寓。

2焦点计划推高房价

如此高的价格，可还有上涨的空间？ 

黄玟杰受访时指出，当武吉免登城市中心（Bukit Bintang City Centre，简称BBCC）和大吉隆坡计划焦点计划敦拉萨国际贸易中心（TRX）建竣后，武吉免登将如虎添翼。 

“这两项计划建好后，除将进一步推高武吉免登的房价外，也为游客提供多出2个必去的游览地，届时，这里的服务式公寓市场需求更高。”

各大财团进驻武吉免登

符儒仁指出，武吉免登原本的核心范围，仅在武吉免登路上，即从西边的富都路，一路延伸到东边敦拉萨路路口。 

武吉免登路上，中间与敦伊斯迈路交接，到东边敦拉萨路出口前，还有一个路口通往拉惹朱兰路。 

他指出，以前，武吉免登路由两个巨擘所掌控，即已故丹斯里刘蝶和邵逸夫，着名的产业包括联邦酒店（Federal Hotel）、Capitol酒店和刘蝶广场，及BB广场。多年来，国内各大财团陆续进入武吉免登区，过后范围也渐渐扩大。 

符儒仁说，武吉免登的吸引力不退，发展商积极发展更大更好的商务产业，包括拆除旧建筑物重建，或寻找未开发的珍贵土地。 

“武吉免登路上的土地有限，随着发展商自然的往外移，武吉免登的范围也越画越大。” 

不过，他认为，武吉免登的范围也不能无限大，将失去意义，因此城中城公园（KLCC Park）和TRX将是分割线。

越繁华越阴暗

越繁华的地方就有越阴暗的一面，武吉免登一区可说是龙蛇混杂，有许多小巷和陈旧大楼。 

而且，店屋楼上更住着许多外劳，其中色情行业藏匿其中，但并无损这里的房价和租金升势。 

黄玟杰指出，目前，武吉免登核心区服务式公寓的租金每平方尺介于4至6令吉，在吉隆坡算是很高的价位；柏威年服务式公寓尺租更达5.50至7.50令吉之间 

“柏威年的品牌和水平足以比美吉隆坡城中城（KLCC），围绕在它周边的除了国际大酒店和名牌店外，各种设施和设备一应俱全，所以才敢索取高价。” 

至于新建的服务式公寓，他指出，尺价大概1000至1700令吉之间；楼龄10年的服务式公寓，每平方尺的平均售价是600至800令吉，支撑力不俗。 

新楼盘没减少

2003年，吉隆坡单轨火车开始营运，当时全国最大兼世界排名第四的时代广场（Berjaya Time Square）开幕后，不仅吸引更多人流，也让这个地区发展成为旅游区。 

九一一事件后，许多中东人来马旅游，市政府更刻意在惹兰苏丹依斯迈路边打造了一个小型阿拉伯公园。 

随着柏威年（Pavilion）在2007年开幕，更多外国名牌进驻这个黄金地区，而周边的房产也吸引了更多外资和富人。 

即使是房地产市放缓的消息不断，冠着武吉免登区的新楼盘并没有减少过，而且售价也没受影响。 

兴建中的项目，包括Tribeca公寓，推介价每平方尺2200至2600令吉之间；而在顶楼上安置一个巨型摩天轮的M101 Degree目前叫价每平方尺1400至1500令吉。 

重建是唯一出路

张仰荣说，武吉免登路夹杂着新旧建筑物，未来唯一的出路就是重建。 

“金河广场和刘蝶广场已经陈旧；再过30年，其他建筑物也会变旧。”

他认为，如果不翻修或重新发展，将成了一个低端区，变成另一个茨厂街、金马购物中心和第一广场（Pertama Complex）。 

他说，武吉免登的旧区，夹在柏威年和武吉免登城市中心（BBCC）2个高端区之间，处境非常尴尬，长久下来恐怕还会衍生一些社会问题。 

“60至70年代的金马区或茨厂街非常热闹，是人人必到的景点，现在成了什么模样？” 

张仰荣认为，除非所有业主联成一线，或有财团进来重新发展，否则在社会发展、人类习惯和生活方式转变下，包括阿罗街也也会变成低端区。 

“我的看法是，业主们都必须慎重看待这个问题，想重新发展这一区更需趁早，最好在近5至10年内。”

最后一块旺地受注目

经历数十年的发展，武吉免登的土地已经是买少见少，大多在核心区的新楼盘都是重建计划。 

亨利行形容，武吉免登路到了“无地可发展”的情况，除了拆除旧楼重新发展，另一就是向外伸展。 

符儒仁指出，目前，武吉免登核心区内，最后一块面积最大的土地，就位于武吉免登路西边末端上。 

“该地段是莫实得集团的资产，空地对面的Royale Bintang酒店是莫实得集团所有。” 

符儒仁说：“市场都对这地段的发展很期待。但会否兴建新地标，还是会被毗邻的大型计划如TRX和BBCC等的光芒覆盖掉，尚须拭目以待。”

继续改善提升设施

当一个地区不断发展和兴旺，房地产的需求就越大，而且彷佛冠着这个旺区名堂的楼盘，身价都可略胜一筹，因而武吉免登的版图也会自然而然的扩张。许多发展商沿着武吉免登这个被誉为“金三角”中央商务区（CBD）推出一个接一个楼盘，直至富都路口（Jalan Pudu，又称富都路）、燕美路（Jalan Imbi）都“变成”了武吉免登的一部分。 

精明的发展商和房仲，将富都和燕美路收编且列入金三角版图内，顺势带起这里的房价。 

过去20年来，随着时代广场和丽兹卡尔顿酒店（Ritz Carlton）建起后，燕美路一带的面貌也起了变化。 加上这里非常靠近大吉隆坡计划下的TRX，未来发展和升值潜能的确不容小觑。 

黄玟杰认为，只要政府继续改善或提升设施，即使是武吉免登旧区，也会有很好的支撑力：“就像吉隆坡中环（KL Sentral）附近的十五碑（Brickfields），政府也只是稍微改善设施，今天的它还不是那么热闹，仍是外国人必去的景点？”

旧楼身价也暴涨 

在武吉免登周边的地区，例如富都和燕美路一带，即使是旧楼也身价暴涨。 

例如已经算是富都区的Season Tower公寓，每平方尺叫价已涨到600令吉以上，即使已有相当楼龄的Bougainvilla公寓，尺价也在550至700令吉之间。 

其他旧公寓如Casa Mutiara也叫价每平方尺900令吉，Sri Emas最低门槛也要500令吉。 

旧公寓价格虽不算太高，但新建的Casa Residency、D’Majestic、The Robertson和Swiss Garden Res，每平方尺价格都突破1000令吉，而且逼近1500令吉大关。 

亨利行表示，富都和燕美一带，在市场眼中不算是高级地区，所以地产价格无法和武吉免登核心区相提并论。 

富都区房产身价不菲

富都过去是片树林，因此才有半山芭之称，由于处于市中心地带，因此在发展上受到重视。 

虽然位于富都车站的人民广场（Plaza Rakyat）搁置已久，但富都刚刚又迎来了新的激素。 

富都监狱原址将用来发展成武吉免登城市中心（简称BBCC），往后，连带富都区的房产也将身价不菲。 

BBCC是绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）和城市发展局控股（UDA）各持股40%，以及雇员公积金局（EPF）持20%联营的发展计划，被视为武吉免登另一次蜕变的项目。 

亨利行认为，武吉免登城市中心（BBCC）建好后，整个武吉免登区将起着结构性的变化。 

这个占地19.4英亩的综合发展项目，除了将建一座出自设计大师手笔的办公楼外，还有酒店、服务式公寓、高级公寓、花园与公园。 另外，日本三井不动产株式会社（Mitsui Fudosan）将入股50%，联手发展140万平方尺的零售广场，服务式公寓估计每平方尺叫价1330至1400令吉。 

提振隆市生活环境——BBCC总执行长拿督王克成

BBCC总执行长拿督王克成指出，这计划突显了政府欲提振隆市内生活环境的宏愿。 

世界各地，市中心产业是购屋者的梦寐以求，但有别于他国，大马人一般在城市上班，却居住在郊外。 

王克成认为，城内产业价格过高可能是其中原因，但同时也缺乏综合型的产业项目，无法满足新一代购屋者的需求。 

“我们希望把武吉免登城市中心发展为结合工作、居住、娱乐一身的产业。将住宿、零售、酒店等元素集一身，为新一代购屋者打造更便捷和舒适的生活环境。” 

此外，他还说：“城市发展最大的挑战就是绿色元素，然而武吉免登城市中心发展计划关注绿色元素。我们计划在其中一个购物中心的屋顶打造空中公园。” 

届时，该空中公园将成为隆市中心内最大的绿肺之一。

回首来时路

武吉免登（Bukit Bintang）在马来语意即星星之丘，这个名称源自金河广场（Sungai Wang）和武吉免登大厦（BB Plaza）前身的中华游艺场。 

1957年独立后，夜总会、电影院、商店和露天市集开始林之，成了吉隆坡最时髦的地区。 

遗憾的是，1969年发生五一三悲剧，70年代后冒现许多新的娱乐场所，中华游艺场没落和倒闭。 

全国最著名购物商圈

1977年，当时全马最大的购物中心金河广场开张，于是武吉免登重拾昔日光辉，更成为全国最著名的购物商圈。 

1997年，升禧广场开幕，吉隆坡市政府将乐天广场（Lot 10）至升禧商场（Star Hill）的路段规划成星光大道（Bintang Walk），且在路边设置许多露天咖啡亭和酒店，行成一条连接多个购物中心的行人步道。 

从此，这里的兴旺繁华和多姿多彩更胜一筹。