经济放缓生意难做，导致商用产业供多于求，流入拍卖市场，价格与回酬齐齐受压。

商业模式面临改革，线下转线上，或者是旅游活动，将是未来的趋势。

调查显示，投资者开始将目光投向巴生谷以外的地区，并聚焦在酒店与休闲、物流及工业相关的产业。

所谓危机就是转机，有意趁低加码的投资者可以前往拍卖市场寻宝！

淡市寻优质品  

法拍商用产业藏宝

除了新推介和二手市场，投资者时常忽略充满“宝藏”的拍卖市场。

一般上，人们对拍卖产业的印象是偏远地区、废弃等负面的画面。其实，若细心发掘，近年来许多高品质产业流入拍卖市场，有别墅、豪华公寓、工厂、办公楼，甚至是酒店等。

目前，专家们皆看淡商用产业的前景，但此时就是趁低买入的良机。

大马商用产业供应过剩，产业价格与回酬受压，法拍商店数量恐进一步走高。

知名拍卖网站AuctionGuru.Com.My创办人谢廉义接受《南洋商报》专访时说，上半年法拍有地商用产业达513单位或13亿令吉，其中半数为商店。

有地商用产业是指商店、酒店、办公楼及商场。

他解释：“商店是最常见的法拍有地商用产业，原因是最容易受经济周期突变影响。此外，商用产业交易必须支付消费税，也直接提高购买成本，进而降低租金回酬。”

展望未来，他相信，消费者开源节流和市场竞争激烈，将导致商店法拍数量进一步走高。

大马商用产业市场仍疲弱，而在今年剩余数月内，价格有进一步下行的风险。

他引述国家产业资讯中心（NAPIC）的数据，首季商用产业交易量为5196单位，按年减4%，按季跌17.3%。

同时，首季法拍商用产业数量也按年剧增66%至715单位，按季则是扬21%。

以NAPIC办公室租金指数为例，雪隆地区首季按年增幅为3.4%及3.1%，按季则是1%和0.6%。

他认为，这可能显示这些高经济增长区进入整合阶段，有恢复正常的迹象，但因供应过剩，下行风险仍在。

拍卖数量走高，显示新推介和二手交易市场皆差强人意。

电商崛起冲击实体店

电子市场崛起，促使许多消费者改变购物习惯，将影响实体店面的销售额。

由于全球科技革新至互联网的虚拟世界，谢廉义相信，这股趋势会持续下去。

“本地市场竞争越来越激烈，加上令吉贬值导致经商成本走高，是对商家的双重打击。”

微观经济方面，他预计短中期内打工族的加薪幅度温和，因为经商环境面临挑战，商家致力于降低成本。因此，消费者将对开销高度谨慎，进而限制市场需求。

此外，基于消费者物价指数增幅温和，相信国家银行依然会采取宽松货币政策，今年维持隔夜政策利率。

不过，他会持续监督美联储升息进度，因为若升息幅度大，将导致资金外流，降低市场流动度和对令吉施压。

尽管令吉贬值对出口领域来说是件好事，但是大幅贬值会影响本地市场需求，而我国仍高度依赖进口。

拍卖总值飙升85%

我国上半年法拍商用产业累计1367单位，总值16亿6000万令吉，刷新过去2年同期记录。

AuctionGuru.Com.My提供的数据显示，上半年遭法拍的商用产业数量，超越去年同期38%，也超越前年同期26%。

拍卖总值更惊人，与去年同期相比按年大增85%，也远远抛离前年同期，高出2倍。

这代表，上半年每月平均有2亿7600万令吉商用产业遭拍卖。

去年，全年共有2352项商用房产被拍卖，估值约19亿令吉，已是3年来最高。而在今年，仅首6个月就超越2015年全年拍卖值（15亿令吉）。

谢廉义解释，法拍商用产业数量激增，原因是经商环境不佳，以及本地消费者谨慎开销。

值得注意的是，上半年遭法拍的商用产业中，534单位为新案例，其余833单位则是重复拍卖。

新案例总值7亿9200万令吉；重复案例则是8亿6500万令吉。

这就显示，新案例对重复案例的比列为1.55。

谢廉义认为，银行收紧贷款条例，导致潜在竞标者或投资者态度谨慎，倾向静观其变。

无地办公室零售店占86%

上半年非有地商用产业法拍数量为850单位或3亿7800万令吉，其中86%为办公室及零售店面或商店。

零售店面或商店数量最多，共有491单位或2亿3000万令吉，代表平均每单位价格为46万8000令吉。

紧随在后的是办公室，有240单位或1亿2200万令吉，平均价格为50万8000令吉。

值得注意的是，可能是佳节后市场恢复活跃，最多非有地商用产业在3月流入拍卖市场，达194单位或1亿700万令吉。

截至6月，只有44单位SOHO、SOVO及SOFO遭法拍，因为这种产业的面积不大，约500平方尺，对业者而言较为吸引和可负担。

业者继续持有SOHO、SOVO及SOFO的能力较强，因此较少拍卖案例。”

不过，谢廉义提出警惕，由于更多类似单位将竣工，导致供应过剩，这种“鞋盒”产业的租金回酬可能不可观。这种产业的面积小，单身的租户可能只是暂时居住，未来成立家庭时就需要更大的生活空间。

中马仍是拍卖热点

身为国家经济命脉的中马（吉隆坡、雪兰莪和森美兰），上半年拍卖总值达11亿5400万令吉，交易量则是821单位，为全国之冠。

紧随其后的是南马（柔佛及马六甲），报2亿5400万令吉或200单位。

谢廉义解释，南马法拍商用产业价值排第二，原因是依斯干达特区发展中项目的规模庞大。

东马（沙巴、砂拉越及纳闽）共有84单位或1亿2400万令吉的产业供拍卖。

北马（玻璃市、吉打、槟城与霹雳）的法拍商用产业有219单位，或8400万令吉。

东海岸则是61单位或4400万令吉。

投资策略重新布局

手持商用产业的投资者，是时候重新评估该领域的投资策略。

基于产业持续供应过剩及经商环境艰难，若手持商用产业者已经无法获得净租金回酬，投资者应该重新考虑。至于仍取得净租金回酬者，可以继续持有该产业，同时寻找脱售套现的机会。

行情不佳，未来6个月正是投资者捡便宜的大好机会。

谢廉义的贴士是：“不要急于购买，除非目标产业的回酬预测令人鼓舞，或者买价远远低于市价。”

他保守估计，若一个产业每年可以带来4.5%至5.5%回酬，已属不错。

法拍商用产业办公楼：

供应增加出租率降低

尽管雪隆区的办公室空间供应增加，导致出租率降低，AuctionGuru.Com.My创办人相信，巴生谷是国家金融中心，依然是经商及办公楼首选地点。

截至去年杪，吉隆坡共有434座办公楼，或765万7577平方米。期间，共有7座新办公楼落成，添加32万643平方米空间。

这包括白沙罗市中心的国浩置地大厦及丰隆大厦、孟沙南城Vertical Suites与Vertical 38、吉隆坡生态城办公楼、敦依斯迈医生花园KEN TTDI大厦，以及蕉赖双威Velocity办公室。

MPL大厦

位于吉隆坡拉惹朱兰路（Jalan Raja Chulan）的MPL大厦，于1973年竣工，曾易名2次，前称为MPI大厦及HLA大厦。

这栋大厦的业主为马帕斯集团（MPCORP，6548，主板产业股），去年7月计划以2亿5000万令吉脱售该大厦予Terra Pontus私人有限公司，但最后告吹。

随后Zitron（大马）私人有限公司曾发出意向书收购MPL大厦，并支付定金，但是之后再度破局。

这栋大厦有4层零售楼层及19层办公室。值得注意的是，业主并没有拥有整栋大楼，一些单位另有业主。

零售商店：

竞争激烈小商场倒闭

购物中心也是不常出现在法拍市场的商用产业，但近年来商场处处林立，竞争十分激烈，造成一些小型商场倒闭。

基于经济充满不确定因素、成本上升及国内消费需求疲弱，谢廉义预计零售业者将持续面临挑战。

他观察到，一些小区商场正面临保留或吸引租户的困难，租金和出租率也受压。

不过，那些有一定江湖地位的商场，却人山人海，时时刻刻爆满。举例说，城中城阳光广场、柏威年广场、谷中城、The Gardens Mall、双威金字塔和万达广场就是国内外商家寻找扩展机会的首选。

尽管如此，目前市况艰巨，商场业者和零售商不可掉以轻心，必须努力重新规划营销计划，来吸引和维持人流。

酒店：逾半交易在雪隆

酒店出现在二手或拍卖市场并不常见。

根据NAPIC的数据，大马去年一共录得12宗酒店交易，其中7宗在吉隆坡。这7间酒店包括苏丹依斯迈路的万丽酒店，去年8月以7亿6500万令吉，或平均每房84万1000令吉售出。

另一间则是位于吉隆坡中环的Aloft KL，售价为4亿1900万令吉或平均每房87万1000令吉。

其他知名酒店包括布特拉路的Seri Pacific酒店及敦拉萨路的希尔顿逸林酒店。

谢廉义分享，投资或购买酒店时，主要考量为成本。

“一般上酒店投资者采用3种估值方式——翻新该产业成本、与市面上其他相似待售产业相比，以及收入资本化。”

收入资本化的计算方式为，净收入预测除于资本化率。

其他可能提高酒店价值的因素包括，能见度、地点与泊车位、靠近零售、餐饮、娱乐场所，以及企业与休闲需求热点。