地产

物业管理三部曲 理情法引导业主/张惟越

2019年12月07日

我常问自己物管管理管的是什么？



后来我发现物业管理，管的不只是由砖块、铁条和水泥堆砌起来物件，我们管的是家。

何谓家呢 ？

我对家的了解如下：

1）温馨的港湾，天伦之乐来自于家；

2）避风的港湾，是遮风挡雨的避所，是心灵的避风港；



3）疲惫人生的栖息地，心灵上的安全港；

4）蕴含着夫妻长长久久爱的窝；

5）抚养孩儿，教育传承的中心；

6）抵抗一切逆境的心理支柱。

家，对凡俗人提供了无限的乐趣，同时也创造了无穷的苦恼。都市化效应，高楼成了73%国人的住宅选择，中产向银行借贷后，穷一生的努力，整整35年的青春年华，都成了银行的踏实劳工，每月定时缴房贷。

恩爱的夫妻尚且有闹别扭，何况完全陌生的邻居？

“百年修得乘船渡，千年修来共枕眠”，能成为夫妻是一种缘分，要好好珍惜，生活中难免常常会因为柴米油盐而磕磕碰碰，没有天生就适合做夫妻的，需要的是彼此理解、包容，而沟通是不可缺少的桥梁。

同样，也没有天生就是合适的邻居啊！

人的管理深具挑战性

我接触了物管管理这服务后，发现它是一门很特别的事业，不是单纯照着课本直接去执行做事就好，物业管理非常具有挑战性的部分就是人的管理。

而共管楼宇把一堆一堆的人，个个的背景、教育水平、宗教信仰文化大不同的人，聚集在同一个屋檐下，成了现今社会的共管生活方式。因人人不同，共管楼宇的生活，成了物管人多姿多彩的日常！

一种米养百种人，业主委员会就是一群教育背景、职业、文化都具有一定差异性的人组成的管理层，这样的团队要合作起来把物业管理好，表面上是人多好办事，但现实呢？一人一张嘴，口水就泡死你！

须有主导人稳住阵脚

因大家的差异性，如果委员里没有一位能稳住阵脚的主导人，这群体不但无法正常运行，更多时候，每位成员都好像在互相扯后腿而寸步难行。

身为他们聘请的物管人，我们很多时候都夹在其中左右为难。

毕竟物管人不是业主，我们只是被聘请的执行人，所有执行的权限来自委员会投票表决的动议，一旦会议进入了僵持状态，动议还没被通过，而物管人无法正常运行，最后面对物业使用者的种种投诉。

如何引导业主委员会把该处理的动议，优先前后安排好，在一步一步的引导会议根据需要通过的动议的优先前后，逐步进行才是我们的主要任务。

物管人依法办事

写这文章，希望您可以好好思考，如何打理您的家？

要打造和谐的小区，人才是关键点，这是我这几年被物管历练后，领悟到的精华；物业管理三部曲“理、情、法”。

对于居民街坊，他们总爱说：“人情大于制度”；对于管制约束，物管人必说：“人情不可驾驭律法”。

酌情从轻发落，被人说姑息养奸；铁面无私无情，被讽刺毫无人性。所以，执行者通常都得夹在中间，如何能游走其中乃物管人的生存之道。

话说回来：“情理法，法理情，理情法”到底该如何？这是大中华众多伟人耗5000年、经历了千秋万代，都没有一套完整的说法。

先说说理，它来自道，即是道理。简称理，而理就是人、事、時、地、物、数、质为何，与如何等等的道理。

理有两种理解。自然界的道理，也可以说是真理，包含了宇宙的运行，大自然的规律；而我这里关注的是人类所认知的理，也叫合理，是人类文明所产生的做人之道、管理之道、治国安民之道。

而合理这道，恰恰的又是无硬性的铁律，它是客观、普遍性的，可因“人、事、时、地、物”的微差，与当时的特殊情况而大不同。称经的合理，也可以变得不合理，以前的荒唐，也可以演变成常态。

什么是法？最高的法是法律，由规矩、规范与守则组合的制度。国家通过立法，建立基本标准，让国人遵守法律，物管人就通过法律附则、2015年分层产业管理条例、规定的章程、律法来处理事务，日常的作业与流程，都得依法办事。

理先，法后，情居中

然后是情？可以比喻为情感、情操或人情。

如果每人都能做到讲求道理在先，又不违逆法规，这样的人所主张的情，将不会背理与违法，这样处理就是情有可原，人间有爱。但，如果管理者犯下“理盲，滥情，且违法”的时候，该公寓将大乱。

针对共管楼宇的管理，我个人主张“理在先，法在后，而情居中”，才能打造和谐共处的大环境。

切记切记！寻根问底不一定能处理手上的问题，毕竟问题已经发生，现在不是纠结谁是谁非的时候！

先止血，再疗伤，后预防，才问责任，这样做才能在有限的期限内达到改善的目的。

商业社会里多数人都不会轻易认错，当问题出现后，正常现象就是推卸责任、自我保护，转移注意力。如果业主委员会没察觉这一点，身为物管人的我们需要为委托人引导方向。

我们将提供专业知识，协助分析情况和引导思维方向，让业主委员会能作出最适当的决策后，再执行所通过的动议。

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财经新闻

高楼大厦兴起需求增 The Fifth Academy物管员专业培训掀新趋势

2024年07月01日
The Fifth Academy LOGO
蔡芮敏（左）及欧阳健

蔡芮敏（左）及欧阳健循致力提供优质培训课程，为我国栽培具备专业素质的物管人员。

我国房地产领域持续发展，高楼大厦陆续平地而起，迄今全马各地有逾2万3000栋分层物业，每年平均还会有1200至1500栋分层物业交付，因此物业管理行业在当中发挥着越来越重要的角色。

然而，由于越来越多分层建筑的兴建，我国分层物业管理及维护越加挑战和严峻，尤其是该领域的熟练专业人员的需求激增，却面对着供不应求的状况下，最终将会导致分层建筑因管理不善而引发各种安全隐患，以及导致房产升值无望。

为确保我国分层建筑获得良好管理及维护，我国政府于2013年制定了分层管理法令（Strata Management Act 2013），并于2015年正式落实。

曾在物管公司任职的The Fifth Academy董事经理蔡芮敏及业务发展总监欧阳健循就发现到，我国物管行业面对许多问题，而其中最大的问题便是员工质量，当前大部分物管人员没接受过专业培训及相关知识，甚至对法令更是一无所知。

欧阳健循指出，在物管行业，培训及员工服务素质是非常重要的，因此市场上急需物管人员专业培训课程，为了解决这一个缺口，The Fifth Academy就此成立。

以专业知识解决问题

蔡芮敏则分享自身曾为验楼师的经历，辛苦从底层走楼梯检查每一层单位的设施和建筑安全，可是报告完成后却无人问津，甚至也不将报告打印分发给居民审阅，任由问题存在。

“因此，我们希望能够为业主及住户做好预防，发现并尽早解决小问题，而不是放任问题存在直至恶化，从而引发建筑安全隐患。我们也坚信，物管人员没有获得专业培训，那么物管行业的发展始终无法改善。”

欧阳健循亦认为，物管人员没有相关知识和专业解决物业问题，对于物业及业主而言是百害无一利，导致问题需要更长时间才获得解决或无法解决，会是一个恶性循环。

楼宇行政认证课程

楼宇行政认证课程5月26日迎来首批毕业生，象征我国物业管理专业发展中的重大里程碑。

与马大威尔士大学合作
楼宇行政认证课程引回响

值得恭贺的是，The Fifth Academy与马来西亚威尔士大学合作的楼宇行政认证课程，在5月26日迎来首批毕业生，这亦是我国物业管理专业发展中的重大里程碑。

由于课程需求庞大，且获得热烈回响，因此第二批招生亦获得14名学员报名上课。

此外，课程亦获得其他州属的重视并关注，其中包括砂拉越房地产开发商协会(SHEDA) 的邀约，双方合作并于今年6月中旬在砂拉越古晋第一次开课。

今年下半年，楼宇行政认证课程及楼宇技师认证课程会在吉隆坡开课，而全职课程会落在8月份，周末课程班则从10月至11月完成。

另外，The Fifth Academy也获得马来西亚职业安全及健康协会（MSOSH）的认可，合作召开为期3天的职业安全与健康协调员（Occupational Safety & Health Coordinator ；简称OSH-C) 课程。

欧阳健循（左）及蔡芮敏

欧阳健循（左）及蔡芮敏是The Fifth Academy的主要灵魂人物。

提供专业培训
应对物管业挑战

蔡芮敏指出，我国物管行业面临着挑战，包括：

·物管人员对2013年分层管理法令缺乏了解；

·管理人员培训不足；

·市场上缺乏与2013年分层管理法令相关的培训课程；

·物管人员流动率高。

为此，The Fifth Academy肩负起使命，致力提供专业培训，为我国及行业栽培一批具备良好技能及高知识水平的物管人员，确保业主获得最佳服务，促使有关产业获得良好管理及维护，从而让产业价值提升。

The Fifth Academy所特别设计的专业培训课程有：

·楼宇行政认证课程 (Building Executive Certification Programme；简称BECP)

·楼宇技师认证课程 （Building Technician Certification Programme ；简称BTCP）

解读分层管理法

这两大课程的大纲内容差不多大同小异，皆包含：深入解读2013年分层管理法、住户关系管理、建筑服务概述、建筑病理学（Building Pathology）、分层建筑管理及维护；而其中不同之处则分别是BECP课程涵盖分层建筑账目管理与处理，BTCP课程就教授工程制图（Technical Drawing)，让学员懂得看建筑平面图，减少住户间不必要的纷争，如漏水责任归谁等情况。

The Fifth Academy QR

此外，The Fifth Academy更举办持续专业发展（CPD）座谈会，为相关行业者提供优质课程，同时还是今年3月2日举办第一届中文物业管理交流会协办单位，为国内物管行业献一份力。

The Fifth Academy所提供的专业培训课程，不仅获得了参与者、物业管理公司、大学甚至是政府机构的认可及赞扬，包括估值师、估价师、地产代理、财产委员会注册的公司、房地产代理及物业管理局（BOVAEP)、马来亚威尔士大学(UM Wales)，以及人力资源部的大力支持。

自2022年9月份积极活跃于市场以来，The Fifth Academy已服务市场上596家活跃物业管理理当中的其中210家公司以及市场上有2769名物管从业人员，我们也服务了437名物管从业人员，同时也为持有执照的272名物业管理经理提供培训。

课程报名或咨询，请拨电019-2892886，或浏览脸书专页：https://www.facebook.com/thefifthacademy/
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